被徵收土地或土地改良物在徵收公告期間可否辦理移轉或設定負擔？

問題摘要：

土地徵收條例第23條所規定的徵收公告，對於土地或建築改良物的處分產生直接影響，公告當日即為土地權利受限制的起點，任何未經核准的分割、合併、移轉或設定負擔行為，均屬無效。此外，主管機關在公告徵收時，亦有義務囑託登記機關進行登記註記，以確保徵收資訊的公開與行政程序的完整性。最終，在補償發放完畢後，正式辦理徵收登記時，仍應以徵收公告日作為發生日期，確保徵收行為的法律效力與行政秩序的穩定。土地徵收條例所規定的這些限制，旨在確保土地徵收程序的合法性與有效性，並維護政府與土地所有權人雙方的權益。透過適當的限制與例外規定，法律在保障土地所有權人基本權利的同時，也確保公共建設與都市發展的順利推進。

 

律師回答：

關於這個問題，被徵收的土地或土地改良物，自徵收公告之日起，即受到一定的法律限制，原則上不得進行分割、合併、移轉或設定負擔，這是為確保徵收程序的順利進行，避免因權利變動而影響徵收補償或行政管理。然而，法律亦規定若干例外情形，使得特定情況下的所有權或他項權利變動仍然有效。

 

根據土地徵收條例第18條及第23條的規定，當中央主管機關核准土地徵收案後，直轄市或縣（市）主管機關應立即公告，並以書面通知土地或土地改良物的所有權人及他項權利人，以確保相關權益人的知悉與配合。同時，根據土地徵收條例施行細則第24條的規定，主管機關在公告徵收時，亦應同時囑託該管登記機關，在被徵收土地或建築改良物的登記簿上註記徵收公告日期及文號，確保徵收程序的透明性與合法性。

 

徵收公告發布後，被徵收土地或土地改良物的權利受到一定限制，除在公告前因繼承、強制執行或法院判決而取得所有權或他項權利，並於公告期間內申請登記者外，原則上不得進行分割、合併、移轉或設定負擔。此項規定的主要目的，在於防止徵收土地的所有權人或其他權利人透過分割或轉讓方式規避徵收，或者試圖影響徵收補償的發放與行政處理。此外，限制土地設定負擔（如抵押或其他擔保權利）也是為避免徵收後涉及過多權利關係，導致徵收執行上的困難。

 

首先，若被徵收土地或土地改良物的所有權或他項權利是在徵收公告前，因繼承、強制執行或法院判決而取得，並且權利人於公告期間內完成登記申請，則該權利變動仍然有效，並不受到徵收公告後不得變動的限制。這是因為這類權利變動是基於法律程序或法院判決所發生的，非當事人自行為之，因此不應受到徵收公告的影響。此外，繼承屬於法律上自動發生的財產轉移，繼承人依法取得權利，自然可於公告期間內辦理登記，使其權益獲得保障。

 

其次，對於共有土地中的分管耕地，若該土地因部分被徵收，則土地所有權人在徵收補償地價發給完畢前，或核定發給抵價地前，仍可依法申請共有物分割登記或應有部分的交換移轉登記。這類情形主要發生於共有土地的所有權人因徵收而需對土地權利進行重新劃分，以確保補償分配的公平性。例如，若共有土地的一部分被徵收，導致剩餘部分的土地面積過小或形狀不整，使其難以有效利用，則共有權人可透過分割登記或交換移轉登記來重新分配其權益，使其保有的土地仍具備合理使用價值。

 

然而，除上述特定例外情形外，土地徵收條例明確規定，自徵收公告之日起，土地或土地改良物不得進行分割、合併、移轉或設定負擔。這是為防止被徵收土地的所有權人或相關權利人，因土地即將被徵收而進行投機性處分，例如透過轉讓、抵押或增設其他權利來規避徵收補償制度，或者試圖影響徵收計畫的推動。此外，限制土地的分割與合併，也有助於確保徵收範圍的完整性，避免因為土地權利變動而產生行政執行上的困難。

 

在實務上，這類限制常見於各類公共建設徵收計畫，例如道路拓寬、都市計畫、公園設置或其他公共設施建設。當政府公告徵收某塊土地後，該土地的所有權人或持有他項權利者，即不得擅自進行分割或移轉，否則將導致徵收補償及土地管理產生爭議。例如，若某土地在徵收公告後仍進行移轉，則新的受讓人是否有權請求徵收補償，將成為法律爭議點。因此，政府透過限制分割、移轉與設定負擔的方式，確保徵收程序的順利進行，並維護土地徵收的公平性與合理性。

 

此外，設定負擔的限制也是為防止土地所有權人於徵收公告後，將土地抵押給第三人或設定其他權利，造成徵收執行上的困難。例如，若土地所有權人在徵收公告後，將該土地設定為抵押物，則徵收補償金的請求權將可能涉及抵押權人，增加行政處理的複雜性。因此，法律特別規定，徵收公告後不得設定負擔，以防止此類問題的發生。

 

在徵收公告日當天，主管機關即應囑託登記機關於土地或建築改良物登記簿內註記該公告日期及文號，確保土地權利變動資訊的公開化，使利害關係人得以查閱，進一步保障徵收過程的公平性與透明度。這項登記註記的作用，不僅是形式上的行政處理，更具有實質的法律效力，影響土地後續的處理方式與所有權變動。

 

當徵收補償發給完畢，並正式辦理徵收登記時，其權利變動的法律發生日，仍應回溯至「徵收公告日」，這意味著，自公告日起，被徵收土地或土地改良物即進入國家徵收程序，即便後續發生任何其他權利變動，仍不得對抗政府的徵收行為。這項規定確保徵收程序的連貫性，也防止土地所有權人在公告後，藉由各種權利變動方式來規避徵收，或影響補償發放的公平性。

 

按土地徵收條例（以下簡稱本條例）第18條及第23條規定，直轄市或縣（市）主管機關於接到中央主管機關通知核准徵收案時，應即公告，並以書面通知土地或土地改良物所有權人及他項權利人。被徵收之土地或土地改良物自公告日起，除於公告前因繼承、強制執行或法院之判決而取得所有權或他項權利，並於公告期間內申請登記者外，不得分割、合併、移轉或設定負擔。及本條例施行細則第24條規定，直轄市或縣（市）主管機關應於公告徵收時，同時囑託該管登記機關於被徵收土地或建築改良物登記簿註記徵收公告日期及文號。是以，本條例第23條所定，被徵收之土地或土地改良物自「徵收公告日」起，即限制分割、合併、移轉或設定負擔，爰直轄市或縣（市）主管機關應於公告徵收時，同時囑託該管登記機關於被徵收土地或建築改良物登記簿註記徵收公告日期及文號。嗣徵收補償發給完竣辦理徵收登記，亦以「徵收公告日」為原因發生日期。(內政部111年6月22日台內地字第1110262548號函)

 

此外，在實務上，土地所有權人若認為徵收行為對其權益造成不當影響，仍可依土地徵收條例的規定提出異議或行政訴訟，尋求法律救濟。然而，在徵收公告發布後，土地的權利受限制，若所有權人未於公告期間內提出適當救濟程序，則其土地將依法完成徵收，並不得再以任何方式對抗徵收程序。這也顯示出徵收公告在法律上的重要性，土地所有權人應特別注意公告的內容與時限，並於必要時及早採取適當法律行動，以維護自身權益。

 

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