承租人（房客）提前退租，押金就一定要被沒收嗎？
29 May, 2025
問題摘要：
提前終止租約是否合法，押金能否沒收，取決於三個關鍵：一、是否符合住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第十八點提前終止租約的法定事由；二、租賃契約是否有明確約定可單方終止且押金沒收；三、房東與房客是否就提前終止達成合意。若無上述法定或契約依據，押金原則上仍應依契約規定退還，不得任意沒收。租賃雙方應在締約時明確討論並白紙黑字寫明提前解約條件與押金處理方式，以保障彼此權益，減少爭端的發生。
律師回答：
民法第450條規定租賃契約關係的存續與終止方式。若租賃契約有明確定下租賃期限，則租賃關係於期限屆滿時自然消滅，無須當事人另為終止通知或行為。至於租賃契約未定有期限者，則法律賦予雙方當事人隨時終止契約的權利，但若當地或該類租賃另有有利於承租人的商業或地方習慣，則應優先依從該習慣辦理。關於終止通知的時間安排，法律也作出特別規定，未定期限的租賃契約終止時，應遵循一般習慣提前通知對方，使對方得以妥善安排後續事宜；若是涉及不動產租賃，且租金是按週、半月或一個月等週期支付的情況，則出租人須以曆定的週末、半月末或月底作為租賃關係的終止日，並需依租金支付的週期，至少提前一個週期的時間發出終止通知。例如按月支付租金者，應至少在一個月前通知，且契約終止日應訂在月底，確保雙方權利義務清晰並減少爭議。這些規定兼顧當事人之契約自由與交易安全，有助於租賃關係合理終結與社會秩序之維持。
租賃住宅市場發展及管理條例第5條第1項規定：「租賃契約具消費關係者，適用消費者保護法(以下簡稱消保法)相關規定；非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之。」所謂消費關係，指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。為保護消費者權益，內政部早在本條例制定之前，已依消保法第17條第1項 規定公告「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項(現名稱：住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項) 」，期能導正租賃市場亂象，減少租賃消費糾紛。惟前開事項僅適用於消保法所規範之消費關係，對於非具消費關係之租賃契約(如出租人非為企業經營者，或承租人為企業經營者而非消費者等情形)，則無消保法適用之餘地。
依照住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第十八點第一項規定，承租人在租賃期間若遇有特定情形，致難以繼續居住者，可提前終止租約且出租人不得要求任何賠償，這些情形包括租賃住宅未合於約定使用且有修繕必要並經催告未修繕、因不可歸責於承租人之事由導致住宅一部滅失且無法達成租賃目的、住宅有危及安全或健康之瑕疵、因疾病或意外需長期療養，以及第三人主張權利致承租人不能使用租賃住宅。雙方可約定是否得任意終止租約。換言之，除非符合上述列舉情形，或者契約中另有特別約定，否則承租人不得任意提前終止租約，否則將涉及違約問題。
承租人不得任意提前終止租約
在實務操作上，房東通常會預收兩個月押金以保障自身權益，這筆押金主要用來抵扣租期內房客積欠租金或損壞屋內設備所生費用。不過押金是否能直接作為房客提前終止租約的違約懲罰，則需視契約約定而定，並不能一概而論，因此也是房東與房客爭議常見的地方。
首先要區分租賃關係的終止是「雙方合意」還是「房客單方要求」，這直接關係到租賃契約是否合法終止。若是雙方合意，即便是房客主動提出，只要房東同意，租賃契約即可合法終止，此時押金能否沒收仍需依契約條款判斷。若是房客單方面要求終止租約，且租賃契約中有明定單方終止條款，則房客可合法終止，但若契約中並無此類條款，則須依民法或住宅租賃定型化契約的規範，否則即屬違約，未繼續給付租金，押金自然可以被拿來抵扣積欠租金。
在多數書店出售的租賃契約範本中，押金條款通常僅規定「乙方應於訂約時交付押租保證金，於遷空交還房屋後無息返還」。在這種規範下，押金的主要用途是擔保租賃期間的租金給付及房屋現況維持，而非作為房客提前終止租約時的違約金，因此若無另行明確約定，房東不得以房客提前退租為由沒收押金。若房東希望在房客提前解約時能沒收押金，則必須於契約中明文增列條款，例如：「若乙方於租賃期限屆期前提前終止租約，押租保證金由甲方沒收，不予退還」，如此才能主張押金沒收具有法律依據。因此，承租人在簽訂租賃契約時應特別留意押金條款是否有明確規範提前終止租約時押金處理方式，避免將來因解約而產生不必要的法律爭議。若契約無明文約定押金作為違約金，且房東未能證明因房客提前退租遭受具體損害，則押金仍應依原約定於房客退租後返還。然而，如果可以沒收押金可以終止契約的話，不失為解決無法終止租約的好方法。
-房地-房地租賃-租約終止-
(相關法條=民法第450條=租賃住宅市場發展及管理條例第5條=消費者保護法第17條=)
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