區段徵收是什麼？

問題摘要：

區段徵收是一種兼顧政府開發需求與土地所有權人權益的土地整體開發模式。透過區段徵收，政府能夠確保基礎設施的完善與土地的合理利用，土地所有權人則能透過領回抵價地，享受土地增值帶來的利益。這種模式在都市發展、基礎建設及土地利用規劃中發揮重要作用，但在實施過程中，仍須兼顧公共利益與私有權益的平衡，以確保土地徵收程序的公正與合理。先行區段徵收是一種加速都市發展與公共建設的方式，允許政府在都市計畫尚未正式發布前，即可先行進行區段徵收，確保重大開發計畫的順利推動。然而，由於區段徵收涉及土地所有權人的權益，政府在辦理過程中應確保程序透明，充分與利害關係人溝通，並提供合理的補償與安置方案，以減少徵收爭議，確保土地開發符合社會公平正義原則。

 

律師回答：

關於這個問題，區段徵收是政府基於都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開發目的需要，對於一定區域內之土地全部予以徵收，並重新加以規劃整理後，由政府取得開發目的所需土地及公共設施用地，其餘可供建築土地，部分供作原土地所有權人領回抵價地之用，部分讓售或撥供需地機關使用，剩餘土地，則辦理公開標售、標租或設定地上權，以處分土地之收入償還開發總費用。辦理區段徵收，政府可無償取得公共設施用地及節省龐大建設經費支出，土地所有權人亦可領回抵價地，享有土地利用價值提高、公共設施完善、生活品質提昇等多重開發利益，是公私互蒙其利之措施。(土地徵收條例第4條)

 

區段徵收的意義在於針對特定區域內的土地，透過政府主導的開發模式，對整個區域內的土地進行徹底重整與規劃，以促進合理利用並提升土地價值。這種徵收方式的適用範圍廣泛，主要可包括以下幾種類型：

 

第一，新設都市地區的開發建設。當政府計畫興建新都市或大型新興社區時，可能會對部分土地進行區段徵收，以確保區域內的公共設施、道路、住宅區及商業區能夠統籌規劃，避免零散開發所帶來的土地利用不均衡問題。

 

第二，舊都市地區的更新改造。對於一些發展已久但基礎設施老舊、街道狹窄、公共衛生環境不佳或交通不便的都市區域，政府可透過區段徵收進行整體更新，改善當地的公共安全、環境衛生及交通設施，使土地資源得以更有效地運用，並促進都市發展的現代化。

 

第三，農業區或保護區變更為建築用地。在某些都市土地規劃調整過程中，農業區或保護區可能會依據都市計畫變更為住宅區、商業區或工業區，這種變更通常伴隨著區段徵收，以確保開發建設符合公共利益及區域發展需求，並統一規劃基礎設施。

 

第四，非都市土地的開發建設。某些非都市地區，如鄉村或未開發的郊區，政府可能基於地方發展需求，進行土地開發，例如產業園區、新市鎮建設或大型公共建設，這類土地開發也可能透過區段徵收方式推動，以確保開發規模與基礎設施的整體性。

 

第五，農村社區的公共設施建設與環境改善。對於農村地區，政府可能會因應農業發展規劃、基礎設施建設或公共衛生改善等需求，透過區段徵收進行土地重整，使農村土地更適合作為居民聚落及產業發展區域，提升農村生活品質與發展機會。

 

第六，其他依法適用區段徵收的情形。除前述主要類型外，區段徵收也可能適用於其他特定情況，例如重大公共工程、交通建設、科學園區規劃等，只要符合法律規範，且經政府主管機關審核通過，均可依法實施區段徵收。

 

區段徵收的特點在於它不同於一般徵收，並非僅針對個別土地，而是針對整個區域進行全面規劃與開發。在這樣的規劃下，政府能夠統一處理土地使用方式、建築密度、道路系統及公共設施配置，避免傳統土地零散開發的問題，提高土地利用效率。同時，透過區段徵收，原土地所有權人可獲得抵價地，並且這些抵價地通常會因為開發後基礎設施的提升而增值，使原土地所有權人也能享受開發後的土地價值提升，從而達到政府與土地所有權人雙贏的結果。

 

然而，區段徵收也存在一定的爭議，主要在於原土地所有權人是否能獲得合理的補償，以及徵收後的開發是否符合公共利益。因此，在辦理區段徵收時，政府需確保徵收程序的透明度，與土地所有權人充分溝通，並提供合理的補償與安置計畫，以減少因土地徵收引發的爭議與社會問題。此外，區段徵收應確保開發計畫的可行性與合理性，避免政府因規劃不當導致徵收土地閒置，或開發完成後未能達到原定的經濟效益與社會效益。

 

先行區段徵收是指在都市計畫尚未發布實施前，政府基於都市開發建設的需要，先行進行區段徵收的機制。一般而言，區段徵收應依據都市計畫的細部計畫來進行空間配置，確保徵收範圍及開發內容符合都市發展的需求。然而，在特定情況下，為加速公共建設或大型開發計畫的推動，政府得依據法律規定，於都市計畫尚未完成細部規劃前，先行辦理區段徵收，確保開發進程順利進行。

 

先行區段徵收的程序

先行區段徵收的作業程序可分為都市計畫程序、非都市變更程序及涉及都市計畫變更的綜合程序，依開發範圍及性質不同，需用土地人須依適用法令辦理相關程序。

 

（一）都市計畫程序

當區段徵收範圍屬於都市開發計畫的第一款至第三款（新設都市、舊都市更新、都市區變更）類別，且經中央主管機關核定者，可先行辦理區段徵收，並於徵收公告期滿後一年內發布實施都市計畫，該程序不受都市計畫法相關規定的限制。在此過程中，若區段徵收地區需要同步辦理都市計畫變更，需用土地人應在報請中央主管機關核定開發範圍前，先行徵得中央都市計畫主管機關的同意，並依都市計畫法第27條規定辦理；若須新訂或擴大都市計畫，則應依規定向上級機關報核，通常須經區域計畫委員會審議並取得內政部同意函後，方可進行區段徵收。

 

（二）非都市變更程序

當區段徵收範圍屬於第五款（農村發展）類型的開發時，需用土地人應會同相關機關，研擬開發範圍，並檢附經上級目的事業主管機關核准的興辦事業計畫書，報請中央主管機關核定後，即可先行辦理區段徵收。待區段徵收公告期滿後，再依據土地使用計畫，完成非都市土地的分區變更或用地編定之調整，以確保開發區域符合規劃需求。

 

（三）綜合程序處理

若區段徵收範圍屬於第四款（非都市土地開發）或第六款（其他依法得辦理區段徵收者），且涉及都市計畫的新訂、擴大或變更，則應依都市計畫程序辦理；若未涉及都市計畫的調整，則可依非都市變更程序進行徵收，確保開發作業順利進行。

 

區段徵收作業程序

區段徵收的辦理過程主要可分為準備作業及正式作業兩個階段，以確保徵收計畫的執行符合法律程序，並保障土地所有權人的權益。

 

準備作業階段

範圍勘選：確定區段徵收範圍，並進行現場勘查與調查。

辦理變更、新訂或擴大都市計畫作業：依計畫需求，提出都市計畫變更或擴大範圍的申請。

範圍邊界分割測量：確定區段徵收邊界，並進行測量作業。

建築改良物禁止事項之報核及公告：公告區段徵收範圍內不得新建、改建或變更使用，以確保徵收範圍的完整性。

地籍資料整理、調查及繕造清冊：整理區段內土地及地上物的地籍資料，建立清冊供後續辦理徵收補償作業。

徵收補償費查估及繕造清冊：依地價、市場行情及相關法規，評估徵收補償費用，並製作補償清冊。

 

正式作業階段

核定抵價地比例：依據區段徵收計畫，確定土地所有權人可領回的抵價地比例。

召開協議價購會議：與土地所有權人協商，以協議方式取得土地，避免爭議。

召開區段徵收說明會：向土地所有權人及相關利害關係人說明區段徵收內容及補償機制。

區段徵收計畫書之報核、審議及核准：將區段徵收計畫報請主管機關審議及核定。

區段徵收公告及通知：依法公告徵收，並通知所有權人。

異議處理及通知：處理土地所有權人的異議，並依法作出決定。

發給抵價地案件之申請、審查及核定：受理土地所有權人申請領回抵價地，並進行審查與核定。

徵收補償費之發放或存入保管專戶：發放徵收補償費，若土地所有權人拒領或無法領取，則存入保管專戶。

公有土地及未登記土地之處理：依法處理公有土地及未登記土地，以利開發計畫進行。

囑託辦理區段徵收土地所有權移轉登記：辦理土地權利移轉登記及地籍變更。

工程施工：依計畫進行土地開發及公共設施建設。

辦理抵價地分配：將可分配的抵價地發還土地所有權人。

地籍整理：完成土地測量與權屬確認，確保土地分配公平合理。

囑託辦理開發完成後土地所有權登記：辦理土地登記，確保權利歸屬。

辦理抵押權或典權登記：針對涉及抵押權或典權的土地進行登記或變更。

土地之處分：辦理標售、標租或設定地上權，以回收開發成本。

財務結算：計算開發成本及收入，進行財務決算。

撰寫成果報告：完成區段徵收計畫的執行報告，作為後續政策參考。

 

都市計畫規定應辦理區段徵收地區，其細部計畫已發布實施且明確記載區段徵收範圍者，依其範圍辦理；未明確記載區段徵收範圍者，由需用土地人會同當地直轄市或縣（市）主管機關及其他相關機關勘選。

 

都市計畫的變更、新訂、擴大，或是農村社區的更新與非都市土地的開發建設，若計畫採取區段徵收方式進行開發，需用土地人應會同當地直轄市或縣（市）主管機關及其他相關機關，共同勘選區段徵收範圍，並填寫區段徵收評估報告書，以提供都市計畫委員會或區域計畫委員會審議時參考。區段徵收範圍確定後，若需配合變更都市計畫，直轄市或縣（市）政府應依據都市計畫法第26條辦理通盤檢討變更；然而，若符合該法第27條規定，則可辦理迅行變更，以加快都市計畫的調整速度。當區段徵收範圍勘定後，若涉及新訂或擴大都市計畫，直轄市或縣（市）政府應依照規定層報核可後，再依都市計畫法的法定程序辦理，確保計畫符合規範並獲得合法認可。

 

對於先行區段徵收地區，若需要配合迅行變更都市計畫，需用土地人應在報請中央主管機關核定開發範圍前，先徵得中央都市計畫主管機關的同意，並依都市計畫法第27條辦理相關變更。若涉及新訂或擴大都市計畫，則需依前述規定層報核可後，再按都市計畫的法定程序推動，確保都市開發計畫能夠順利實施。當區段徵收範圍勘定後，若需配合變更、新訂或擴大都市計畫，則主要計畫與細部計畫可併同規劃，以確保開發的連貫性和完整性。然而，計畫書圖仍須依據主要計畫及細部計畫的內容分別製作，並且需分別循都市計畫的法定程序辦理，以確保都市計畫變更程序的合規性及可行性。

 

區段徵收範圍確定後，若涉及迅行變更、新訂或擴大都市計畫，則應於一年六個月內發布實施主要計畫，並於主要計畫發布實施後的六個月內發布實施細部計畫，以確保計畫的推動時程符合規範並能夠有效落實。同時，若都市計畫規定須辦理區段徵收的地區，其細部計畫已經發布實施，則應在區段徵收範圍確定後的三個月內完成都市計畫樁位測定，並在樁位測定後的兩個月內完成區段徵收範圍的邊界分割測量登記，以確保土地範圍的精確劃定，並便於後續執行相關徵收作業。至於先行區段徵收地區，在都市計畫發布實施後，也應依照前述規定辦理相關程序，以確保都市計畫與區段徵收作業的無縫接軌，達成計畫順利推動的目標。

 

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