政府徵收私有土地後，未依徵收計畫開始使用，要如何申請收回被徵收土地?

問題摘要：

土地徵收制度的設計，是為在政府公益需求與私人財產權保障之間取得平衡。透過土地徵收條例的規範，政府得以取得必要的土地用於公共建設，但同時也規定特定條件，讓原土地所有權人在符合資格的情況下，得以收回土地，確保徵收制度不至於損害私人權益。在都市發展過程中，徵收土地的使用情形時有變更，土地所有權人應時刻關注相關公告與政策，確保自身權益不受影響。土地所有權人若希望收回被徵收之土地，須密切關注政府公告，並在規定期限內繳納應付款項。政府在撤銷或廢止徵收後，會透過公告及個別通知的方式提醒所有權人辦理相關手續，但最終是否能順利收回土地，仍取決於所有權人是否在期限內履行繳款義務。由此可見，土地徵收撤銷或廢止後的發還程序雖然提供土地所有權人救濟的機會，但仍有嚴格的期限規範，若未及時依規定繳款，則可能失去收回土地的權利，這一點值得土地所有權人特別注意。

 

律師回答：

關於這個問題，依據土地徵收條例第9條第2項及土地法第219條第2項之規定，當原核准徵收機關核准收回土地時，直轄市或縣（市）主管機關應立即通知原土地所有權人，要求其於六個月內繳還先前受領之補償地價及地價加成補償（或徵收價額）。若土地所有權人未能在該期限內完成繳納，則視為放棄收回權，政府機關將不再受理其土地收回之申請。此外，依據土地徵收條例第51條的規定，當中央主管機關通知直轄市或縣（市）主管機關撤銷或廢止徵收案時，地方主管機關須公告30日，並通知原土地所有權人於一定期間內繳清應繳納的補償價額，以發還其原有土地。若原土地所有權人未能在規定的期限內完成繳納，則政府機關將不再發還該土地，並視原土地所有權人放棄其收回土地之權利。

 

政府在處理土地徵收撤銷或廢止時應遵循的程序。當徵收土地因各種原因而被撤銷或廢止時，地方主管機關需依據中央主管機關的指示，公告撤銷徵收的資訊，並通知土地所有權人繳納相應價款，以確保土地所有權人能夠行使其收回權。然而，若土地所有權人在政府公告的期限內未能繳清應付價款，則即喪失收回土地的權利，政府亦無義務再發還該土地。因此，土地所有權人在得知徵收撤銷或廢止的訊息後，應當盡速辦理相關手續，以免喪失自身權益。

 

依據土地徵收條例第9條的規定，被徵收的土地，除區段徵收及其他法律另有特殊規定外，如符合下列特定條件之一，原土地所有權人得於徵收公告之日起20年內，向該管直轄市或縣（市）主管機關申請，以原徵收補償價額收回該土地，此類案件不適用土地法第219條的相關規定。具體條件如下：（一）徵收補償費發給完竣後滿3年，但該土地未依徵收計畫開始使用。（二）未依核准徵收的原定興辦事業使用該土地。（三）依原徵收計畫開始使用後未滿5年，卻未繼續依原計畫使用該土地。這些規定的目的，在於確保徵收土地真正用於公益事業，而非被閒置或挪作他用，以維護原土地所有權人的權益。

 

土地徵收條例第9條的規範，主要在於確保政府徵收土地後，能夠依照原定計畫進行公共建設，並避免徵收土地遭到閒置或未經合理利用。如果土地所有權人認為政府徵收後未依計畫使用土地，或土地經使用後未滿5年卻遭變更用途，可依法申請收回該土地。然而，若政府已確實依計畫使用該土地，且符合都市計畫與相關法規要求，即便後續有綠美化或其他附屬工程，仍屬於徵收用途範圍，則土地所有權人將無法成功收回該土地。因此，土地所有權人在申請收回土地時，應詳加確認土地是否符合收回條件，並準備相關證明文件，以提高申請成功的機率。

 

依土地徵收條例（下稱土徵條例）第9條第2項及土地法第219條第2項規定，經原核准徵收機關核准收回者，直轄市或縣（市）主管機關應通知原土地所有權人於6個月內繳還原受領之補償地價及地價加成補償（或徵收價額），逾期視為放棄收回權。及土徵條例第51條規定，直轄市或縣（市）主管機關於收到中央主管機關通知核准撤銷或廢止徵收案時應公告30日，並通知原土地所有權人於一定期間繳清應繳納之價額，發還其原有土地；未於一定期間繳清者，不發還其土地。(內政部89年10月13日台內地字第8970442號函)

 

依據土地法第219條第1項規定，私有土地經政府徵收後，如發生特定情形，原土地所有權人得於徵收補償發給完竣屆滿一年之次日起五年內，向直轄市或縣（市）地政機關聲請「照徵收價額」收回其土地。此規定主要是為了保障土地所有權人，使其在特定情況下仍有機會重新取得原屬於自己的土地。然而，在土地徵收撤銷或廢止後，土地的發還涉及一系列稅務問題，特別是土地增值稅的處理方式。

 

查土地法第219條第1項規定：「私有土地經徵收後，有左列情形之一者，原土地所有權人得於徵收補償發給完竣屆滿1年之次日起5年內，向該管直轄市或縣（市）地政機關聲請『照徵收價額』收回其土地：……」另查本部88年1月30日台內地字第8892188號函略以「……又原徵收處分既已廢止並向後生效，從而發還土地予原土地所有權人之情事，『屬另一次移轉行為，前已繳納之土地增值稅應不予退還』，……」而被徵收土地應納土地增值稅雖依平均地權條例第79條及「各機關徵收土地代扣稅捐及減免土地稅聯繫要點」第2點由補償費發放機關自徵收補償價額中代扣、代繳，惟該機關僅「代辦」性質，原土地所有權人仍負有土地增值稅繳納義務，故原受領徵收價額應包括已扣繳之土地增值稅。(內政部98年11月13日台內地字第0980211296號函)

 

當原徵收處分廢止並向後生效時，發還土地予原土地所有權人的行為，屬於一次新的移轉行為。因此，先前因徵收而繳納的土地增值稅，並不會因徵收撤銷或廢止而退還給土地所有權人。換言之，即使徵收土地最終發還給原所有權人，其已繳納的土地增值稅仍然無法要求退還，因為該筆土地增值稅已完成稅捐法定程序，並且基於土地移轉的事實已經確立。

 

此外，平均地權條例第79條以及「各機關徵收土地代扣稅捐及減免土地稅聯繫要點」第2點的規定，當政府機關發放徵收補償費時，需自補償價額中代扣代繳土地增值稅。此舉雖然確保了政府能夠即時徵收應納稅款，但本質上僅屬於「代辦」性質，並不改變土地所有權人仍負有納稅義務的法律事實。因此，在原土地所有權人聲請收回土地時，原受領之徵收價額應包含當時已被政府機關扣繳的土地增值稅，並非土地所有權人可另行要求退還的款項。

 

即便土地所有權人在徵收後依法申請收回土地，已繳納的土地增值稅仍然不得退還，因為土地徵收時的補償費用已經扣繳該稅捐，並完成法律程序。政府機關在辦理徵收補償時，僅是依據法定規範代為扣繳，並無裁量權，這也代表原土地所有權人須承擔土地增值稅的實際負擔。

 

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