私有土地徵收後由管理機關再標售，原土地所有權人有優購權

問題摘要：

為平衡政府的都市發展需求與人民的財產權保障。在政府標售變更用途的土地時，原土地所有權人或繼承人享有優先購買權，以避免因都市計畫變更而導致原土地所有權人喪失重新取得土地的機會。然而，由於優先購買權的行使涉及公告期限、文件審查及購買條件等多項規範，原土地所有權人及其繼承人應當及時留意相關公告，確保自身合法權益得到維護。

 

律師回答：

關於這個問題，依據都市計畫法第83條規定，土地經徵收後，其使用期限應依照核准之計畫期限執行，不受土地法第219條之限制。若未依核准計畫期限使用該土地，原土地所有權人有權按照原徵收價額收回土地。換言之，政府機關若未能在規定期限內依計畫使用徵收土地，則土地所有權人可依法主張收回權，確保其財產權益不受不當侵害。

 

此外，土地法第219條進一步規定，私有土地被徵收後，如發生下列情形之一，原土地所有權人可自徵收補償款發給完竣後一年起，至五年內向主管地政機關申請，以原徵收價額收回土地。這些情形包括：（1）徵收補償款發給完竣屆滿一年後，仍未依徵收計畫開始使用該土地；（2）未依核准徵收的原定興辦事業用途使用土地。若符合上述任一條件，原土地所有權人即可依法聲請收回其土地，避免因政府機關未能妥善利用徵收土地而造成個人財產權的損害。

 

按土地徵收條例第59條規定：「私有土地經依徵收計畫使用後，經過都市計畫變更原使用目的，土地管理機關標售該土地時，應公告1個月，被徵收之原土地所有權人或其繼承人有依同樣條件優先購買權。 但優先購買權人未於決標後10日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。」

 

若私有土地在被徵收後已依徵收計畫使用，但後來因都市計畫變更導致原使用目的變更，當土地管理機關標售該土地時，應先公告1個月，被徵收的原土地所有權人或其繼承人享有依同樣條件優先購買該土地的權利。然而，若優先購買權人未於決標後10日內表達行使優先購買權，則視為自動放棄該權利。本條所指的「依同樣條件優先購買權」，是指標售單位與最終得標人所議定的標售條件完全一致的情況下，原土地所有權人或其繼承人可以主張優先購買權。因此，優先購買者所承購的數量、價格、付款條件等，皆須與得標人一致，方符合行使優先購買權的規範。

 

按土地徵收條例第59條規定：「私有土地經依徵收計畫使用後，經過都市計畫變更原使用目的，土地管理機關標售該土地時，應公告1個月，被徵收之原土地所有權人或其繼承人有依同樣條件優先購買權。但優先購買權人未於決標後10日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。」本條文所稱依同樣條件優先購買權，應係指標售單位與得標人達成之標售條件相同之情形下，主張其優先購買權，故就承購數量、金額、付款條件……等均應相同始謂之。…土地徵收條例施行細則第65條第1項申請優先購買權人應檢附之相關證明文件為：徵收時及標售時有關連性之土地登記謄本、申請人身分證明等文件。若原土地所有權人已死亡，請繼承人另檢具繼承相關文件，例如：記載有原土地所有權人死亡記事之戶籍謄本、申請優先購買權之繼承人現在戶籍謄本、繼承系統表等文件。(內政部95年12月21日內授中辦字第0950054219號函)

 

申請行使優先購買權者，需檢附相關證明文件，以證明其符合資格。申請人應提供徵收時及標售時相關的土地登記謄本，並檢附身分證明文件，以證明其為原土地所有權人或繼承人。若原土地所有權人已死亡，則繼承人必須提供繼承相關文件，例如記載原土地所有權人死亡記事的戶籍謄本、申請優先購買權的繼承人現行戶籍謄本，以及完整的繼承系統表等資料，以證明繼承關係的存在。這些規範的目的是確保在標售土地時，能夠保障原土地所有權人或其繼承人的權利，使其有機會優先取回原土地，而不會因資訊不對等或行政程序上的疏漏而喪失權益。

 

政府在實施土地徵收時，通常是基於公共利益考量，例如修建道路、公園、學校等公共設施，然而，隨著都市發展計畫的變更，部分徵收土地的用途可能不再符合原先規劃，此時政府可能會將土地標售予民間使用。因此，為保障被徵收人的權益，法規設計優先購買權的機制，讓原土地所有權人或其繼承人可以在土地變更用途並進入標售程序時，優先以同樣條件買回該土地。這項規定不僅能夠減少土地徵收過程中的爭議，也能確保土地所有權人的財產權不會因都市計畫的變更而受到過度剝奪。

 

值得注意的是，優先購買權並非無條件適用，必須符合特定條件。例如，土地變更用途後的標售價格往往與當初徵收時的補償價格有所不同，原土地所有權人或其繼承人在行使優先購買權時，需以標售時的市場價格承購，而非以原徵收價格取回土地。此外，若優先購買權人未能在公告期間內表明購買意願，或未能於決標後10日內提出購買申請，即視為放棄該權利，土地管理機關則可依正常標售程序處理該土地。因此，若土地所有權人或其繼承人有意行使優先購買權，應及時留意公告資訊，並備妥相關證明文件，確保自身權益不受影響。

 

當直轄市或縣（市）地政機關受理原土地所有權人聲請收回土地後，經查證符合上述條件，需層報原核准徵收機關審核通過，並通知原土地所有權人在六個月內繳回原受領的徵收補償款，才能成功收回土地。若屆期未完成繳款，則視為自動放棄收回土地的權利。此外，若未依計畫使用土地的情況係因原土地所有權人或使用人自身的可歸責行為所致，則不得聲請收回土地。這項規定旨在防止原土地所有權人利用制度漏洞，惡意藉收回權謀取不當利益，也確保徵收制度的公平性與有效運作。

 

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