一樓空地的產權是誰？可以容許分管嗎？

問題摘要：

無論是明示協議還是默示協議，只要能證明其存在，均具有法律效力並對所有相關方產生拘束力。對於後手的新屋主，在購置房屋前應積極查明共有空地的使用狀態，若有疑義可通過向原屋主、其他共有人或管理委員會了解相關情形，以免日後產生紛爭。同時，共有人之間若涉及共有物的使用或專用安排，無論是以書面明示或其他行為形成默示協議，均應注意明確協議內容，並保留相關證據，以確保協議在法律上的可執行性並避免不必要的爭端。

 

律師回答：

一樓旁空地在二十年前，經一樓屋主申請變更為幼兒園使用之遊戲場所。新房主買到該三樓後，主張一樓空地應該是共有的不可以由一樓的人占用，可以主張權利嗎？

 

法定空地

所謂的「法定空地」，是依據建築法第11條規定，建築基地必須依法保留一定面積比例的空地。對於「住戶」而言，主要是保障建築物有足夠的日照、通風、採光、防火，並提高居住的舒適及安全性。對於「都市」而言，有助於城市規劃和建築設計，防止建築物之間過於擁擠，並增加建築物的可續性。

 

在公寓大廈管理條例第7條：公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：

一、公寓大廈本身所占之地面。

二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。

三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。

四、約定專用有違法令使用限制之規定者。

五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。

 

因為法定空地產權應登記為全體區分所有權人共有，倘依主管機關核准之建造執照所附圖面上已有約定專用之標示時，除區分所有權人會議另有決議者外，應依中央主管機關所定規約範本制定之規約草約約定之；不得將法定空地讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。

 

公寓大廈共用部分的法定空地若非屬於公寓大廈管理條例第7條各款規定的範圍，可作為約定專用權的客體。專用權人應依公寓大廈管理條例第15條第1項及第9條第2項、第3項規定，按照使用執照所載用途及規約進行使用，不得擅自變更用途，也不得違反管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法等相關規範。

 

是否存在分管契約？

公寓大樓中的空地為全體住戶共同所有，若無明確約定專用，則任何共有人不得單獨使用該空地。然而，若已有約定專用的情形，則該空地可供約定的特定共有人專用。問題在於，當沒有書面協議的情況下，特別是新屋主作為後手的權利人，如何知悉二十年前前手與一樓屋主之間是否有過相關約定？這涉及法律上協議的形式及效力認定。

 

在法律上，協議可分為兩種方式：明示協議與默示協議。明示協議是指雙方明確地以書面或言語方式表示同意，例如白紙黑字清楚寫明的內容；而默示協議則指依雙方的行為或具體情況，可以推知存在某種默契或同意的情形，例如表情、舉動或長期默認的事實，讓他人合理相信已獲得使用的同意。

 

在涉及公寓空地的使用問題時，若共有人之間存在明示或默示的同意，即可視為已成立有效的協議。例如，一樓屋主若長期使用該空地作為自用，其他共有人始終未提出異議，甚至對該使用行為表現出默許態度，則可能被視為形成默示協議。這種默示協議同樣具有法律效力，受協議約定的特定人可據此專用該空地，而其他共有人則不得任意干涉。

 

對於新屋主而言，因其未參與過去的協議形成過程，如何確認是否存在約定成為實務中的難點。若新屋主於購屋時未獲得明確告知共用空地的使用安排，或無法從交易文件中解前手是否與其他共有人存在相關協議，其對該協議的拘束力可能因情況不同而有所差異。然而，若該默示協議已持續多年且具有明顯的外在表現，例如該空地被合法申請作為特定用途並長期被特定住戶專用，新屋主應可合理推知該協議的存在，並承擔相應的法律責任。

 

一般而言，該空地為全體公寓大樓全體共同，若無約定專用，共有人不得單獨使用。若有約定專用，則由該人專用。但是在沒有書面協議的情況下怎麼辦呢？尤其像新屋主這種又屬後手的情形，新屋主怎麼會知道二十年前到底前手與一樓屋主是如何約定的？在法律上，協議有二種方式，一種是明示，例如白紙黑字寫清楚，一種是默示，例如看到笑笑暗暗表示請用！若有同意的協議，無論是明示、默示協議均可。

 

「默示之意思表示」不僅限於可透過表意人之舉動或其他情事間接推知其有承諾之效果意思的情形，甚至在單純沉默的情況下，若根據交易上的慣例或特定人間的特別情事，依一般社會通念可認為具一定意思表示，也可視為默示之意思表示。因此，在公寓大廈等集合住宅的情境下，若建商與各承購戶約定公用部分或基地空地由特定共有人使用，各共有人對各自占有管領之部分互相容忍，且多年未對其他共有人占有的土地使用與管理提出干涉，則可推認存在默示的分管契約。

 

共有土地的出租行為屬於民法第820條第1項所規定的管理權能範疇，屬於共有土地的典型利用方式。當共有人已就共有土地訂立分管契約，各分管部分的使用和收益權屬於該分管契約中分配的特定共有人，且該共有人可自行將分管部分出租他人，無需其他共有人同意。因此，其他共有人不得主張承租人為無權占有並請求返還土地。該案中，系爭空地的用途已合法核准且依分管契約進行，並未違反共有物原來的使用性質或構造，亦未損害全體共有人之權益。

 

當共有土地依默示意思表示訂立分管契約後，各共有人對其分管部分擁有單獨使用與收益權，包括出租權在內。而對於其他共有人或受讓人，分管契約具有拘束力，除非另有特別情事，不得輕易否定契約效力。判決重申，共有人之間的默示分管契約及其對特定分管部分的單獨使用權，應基於法律及實際情況予以尊重，從而保障契約的穩定性與共有人之間的權益平衡。

 

「按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。…系爭空地於八十一年間即經甲○○合法申請變更為露天遊戲場供一樓之幼兒園使用，由外觀上明顯可知系爭空地係作為該使用，上訴人於九十二年間自法院拍得三樓房地時，已明知該空地係由一樓使用者供作幼兒園遊戲場使用，對於共有人間就系爭空地有分管契約存在，亦可得而知，並本於上揭意旨，論斷上訴人應受該分管契約之拘束，進而為其敗訴之判決，經核於法並無違背。…又按共有土地之出租，乃典型之利用行為而屬民法第八百二十條第一項規定管理權能之範圍，故共有人如就共有土地已訂有分管契約者，對各分管部分即有單獨使用、收益之權，其將分管部分出租他人，自無須得其餘共有人之同意，該全體共有人尤不得指承租人為無權占有而請求返還土地。上訴人指系爭空地之出租未經其同意，且供作幼兒園遊戲場使用，顯未基於共有物之原來使用，依其性質、構造使用，有違共有物之使用目的，難謂無妨害全體共有人之權益，有違民法第七百六十七條及第八百二十條第一項規定云云，惟依系爭空地既早經合法申請核准合格供作幼兒園遊戲場使用，依上說明，上訴人自應受該分管契約之拘束。」

(最高法院98年度台上字第1087號民事判決意旨)

 

公寓大廈的法定空地若經分管協議或約定由特定區分所有權人專用，該區分所有權人即享有該空地的專用權。在專用約定或分管協議未依法終止之前，該特定區分所有權人仍具有使用該空地的權利，即便其使用行為違反了約定方法，其他區分所有權人僅能請求其除去違反約定使用之結果，而不能直接請求返還該法定空地。

 

「按公寓大廈之法定空地如經分管協議或約定由特定區分所有權人專用，而該特定區分所有權人未依約定方法使用，其他區分所有權人雖得請求其除去違反約定使用之結果，但在專用約定或分管協議依法終止前，該特定區分所有權人既仍有使用之權利，其他區分所有權人尚不得請求返還該法定空地。查系爭大廈區分所有權人會議以系爭決議，約定由177號建物區分所有權人專用系爭法定空地，而上訴人係因向177號建物所有人張0淑承租該建物，取得系爭B 土地之直接占有，為原審確定之事實。則被上訴人雖得請求上訴人除去違反約定使用系爭法定空地之結果，惟上訴人依其與張0淑之承租關係，仍有使用該法定空地之權利，被上訴人在系爭決議效力解消前，尚不得請求上訴人返還。乃原審未斟酌及此，遽命上訴人將所占用之系爭B 土地返還予被上訴人及其他全體共有人，自有未洽。…按公寓大廈共用部分之法定空地，若非屬管理條例第7條各款規定之情形者，固得約定由特定區分所有權人專用而為約定專用權之客體，惟約定專用權人就該法定空地之使用，依同條例第15條第1項、第9條第2項、第3項規定，應依使用執照所載用途及規約使用，不得擅自變更，且不得違反管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，而承租人對租賃物可使用之權利，不得大於出租人，約定專用法定空地之承租人，僅得在其出租人受上開法令限制之範圍內，為租賃物之使用，無從與該法定空地之共有人成立分管協議，若其未經共有人全體同意，在所承租之法定空地興建建物，自不得對其他共有人主張該建物有占用該法定空地之權利，此與管理條例第9條規範效力之性質為何無涉。」

(最高法院109年度台上字第1163號民事判決要旨)

 

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