房地產糾紛專業律師

 

共有係二人以上共同享有一個所有權。共有在民法上可分為分別共有及公同共有，因之，共有意指一樣東西之所有權為數人共同享有，有別於通常所見一樣東西之所有權為單一個人享有之單獨所有。理論上，不管動產或不動產均可成立共有，但日常生活中則以不動產中之土地之共有最為常見，其型態可分成三種：

（一）分別共有即所有權人按其應有部分之比例，共同持有同等土地所有權，並對共有物之全部，按比例有使用收益之權利。此即如民法第八百十七條規定，數人按其應有部份，對於一物有所有權者為共有人為分別共有；及第八百十八條規定，各共有人按其應有部份，對共有物之全部有使用收益之權。

（二）公同共有

意指所有權人共有，不分多少比例、持有同等土地之所有權，而其共有之權利及於共有土地之全部，而權利之行使需全體共有人之認可同意。此即如民法第八百二十七條規定，依法律規定或依契約成一共同關係之數人，基於其公同關係而共有一物者，為公同共有人，各公同共有人之權利及於公同共有物之全部；及第八百二十八條規定，公同共有物之處分，及其他權利行使，應得公同共有人全體同意。一般常見之土地公同共有型態，常發生於繼承遺產、合夥財產、祭祀公業財產或夫妻共同財產制之共同財產中。

（三）兼具分別共有及公同共有

常見之狀況即為起先為分別共有，惟經過一段時間後，其中某共有人死亡，其繼承人未辦理繼承登記，該土地即變為兼具分別共有及公同共有之共有關係。

 

關於共同土地之權利義務原則上依民法規定，但土地法第34條之1有特別規定，應優先適用。民法對於共同之內部關係與外部關係訂有諸多規定，如

一、分別共同：

（一）內部關係

（1）共同土地使用益權：各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權（民法第818條）。

（2）共有土地的管理權：共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之（民法第820條）。所謂管理，包括共有物之保存及改良行為、使用、收益、處分或其他行為。因此共同人得依上開方式進行防止共有物滅失、毀損或價值減少之保存行為，並可以增加共有物之效用、收益等提高價值之行為。

（3）應有部分處分權：各共有人，得自由處分其應有部分（民法第819條第項）。相較於共有物之處行、變更、及設定負擔，共有人可自由處分其應有部分，因此包括出售並移轉、設定用益物權或擔保物權。共有土地設定地上權應否得全體共有人之同意？

 

（4）共有土地處分權：共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意（民法第819條第2項）。是以，共有物之處分，在民法規定下，必須取得全體共同有人之同意，但共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意，有時極為困難，部分共有人如不同意時，他共有人又不得訴請法院命其同意，影響土地或建築物之利用至鉅。為免妨礙都市計畫之執行，發展社會經濟及增進共有物的有效利用，因此於土地法第34條之1第1項加以修正，即「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」

（5）費用及義務：共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之。共有人中之一人，就共有物之負擔為支付，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共有人得按其各應分擔之部分，請求償還（民法第822條）。

 

（二）外部關係

各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之（民法第821條）。因此，共有人得對於第三人侵害其共同物之行為，單獨以自己名義提起請求或訴訟，不必得到其他共有人之同意或參與，但應請求侵害人向共有人全體返還而不得僅向自己返還（司法院院字第1950號解釋、最高法院41年台上字第611號判例）。

二、共同共有的內部及外部權利義務關係

民法第828條規定：「依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人。前項依法律行為成立之公同關係，以有法律規定或習慣者為限。各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。」公同共有雖無顯然應有部分，但仍有潛在應有部分，惟共同物未分割前不具單獨之權利義務，而內部關係依法律規定、習慣或法律行為決定，而關於其內部管理、證書歸屬準用分別共同之規定（民法第828條第2項準用同法第821條、第826條），而對外關係亦準用分別共同之規定（民法第828條第2項準用同法第820條）。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意（民法第828條第3項）。

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