共有物管理

17 Jul, 2016
共有物管理

 

共有係二人以上共同享有一個所有權。共有在民法上可分為分別共有及公同共有,因之,共有意指一樣東西之所有權為數人共同享有,有別於通常所見一樣東西之所有權為單一個人享有之單獨所有。理論上,不管動產或不動產均可成立共有,但日常生活中則以不動產中之土地之共有最為常見,其型態可分成三種:

(一)分別共有即所有權人按其應有部分之比例,共同持有同等土地所有權,並對共有物之全部,按比例有使用收益之權利。此即如民法第八百十七條規定,數人按其應有部份,對於一物有所有權者為共有人為分別共有;及第八百十八條規定,各共有人按其應有部份,對共有物之全部有使用收益之權。

(二)公同共有

意指所有權人共有,不分多少比例、持有同等土地之所有權,而其共有之權利及於共有土地之全部,而權利之行使需全體共有人之認可同意。此即如民法第八百二十七條規定,依法律規定或依契約成一共同關係之數人,基於其公同關係而共有一物者,為公同共有人,各公同共有人之權利及於公同共有物之全部;及第八百二十八條規定,公同共有物之處分,及其他權利行使,應得公同共有人全體同意。一般常見之土地公同共有型態,常發生於繼承遺產、合夥財產、祭祀公業財產或夫妻共同財產制之共同財產中。

(三)兼具分別共有及公同共有

常見之狀況即為起先為分別共有,惟經過一段時間後,其中某共有人死亡,其繼承人未辦理繼承登記,該土地即變為兼具分別共有及公同共有之共有關係。

 

關於共同土地之權利義務原則上依民法規定,但土地法第34條之1有特別規定,應優先適用。民法對於共同之內部關係與外部關係訂有諸多規定,如

一、分別共同:

(一)內部關係

(1)共同土地使用益權:各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權(民法第818條)。

(2)共有土地的管理權:共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者,不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理,因情事變更難以繼續時,法院得因任何共有人之聲請,以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定,有故意或重大過失,致共有人受損害者,對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為,得由各共有人單獨為之(民法第820條)。所謂管理,包括共有物之保存及改良行為、使用、收益、處分或其他行為。因此共同人得依上開方式進行防止共有物滅失、毀損或價值減少之保存行為,並可以增加共有物之效用、收益等提高價值之行為。

(3)應有部分處分權:各共有人,得自由處分其應有部分(民法第819條第項)。相較於共有物之處行、變更、及設定負擔,共有人可自由處分其應有部分,因此包括出售並移轉、設定用益物權或擔保物權。共有土地設定地上權應否得全體共有人之同意?

 

(4)共有土地處分權:共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意(民法第819條第2項)。是以,共有物之處分,在民法規定下,必須取得全體共同有人之同意,但共有物之處分、變更及設定負擔,應得共有人全體之同意,有時極為困難,部分共有人如不同意時,他共有人又不得訴請法院命其同意,影響土地或建築物之利用至鉅。為免妨礙都市計畫之執行,發展社會經濟及增進共有物的有效利用,因此於土地法第34條之1第1項加以修正,即「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」

(5)費用及義務:共有物之管理費及其他負擔,除契約另有約定外,應由各共有人按其應有部分分擔之。共有人中之一人,就共有物之負擔為支付,而逾其所應分擔之部分者,對於其他共有人得按其各應分擔之部分,請求償還(民法第822條)。

 

(二)外部關係

各共有人對於第三人,得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求,僅得為共有人全體之利益為之(民法第821條)。因此,共有人得對於第三人侵害其共同物之行為,單獨以自己名義提起請求或訴訟,不必得到其他共有人之同意或參與,但應請求侵害人向共有人全體返還而不得僅向自己返還(司法院院字第1950號解釋、最高法院41年台上字第611號判例)。

二、共同共有的內部及外部權利義務關係

民法第828條規定:「依法律規定、習慣或法律行為,成一公同關係之數人,基於其公同關係,而共有一物者,為公同共有人。前項依法律行為成立之公同關係,以有法律規定或習慣者為限。各公同共有人之權利,及於公同共有物之全部。」公同共有雖無顯然應有部分,但仍有潛在應有部分,惟共同物未分割前不具單獨之權利義務,而內部關係依法律規定、習慣或法律行為決定,而關於其內部管理、證書歸屬準用分別共同之規定(民法第828條第2項準用同法第821條、第826條),而對外關係亦準用分別共同之規定(民法第828條第2項準用同法第820條)。公同共有物之處分及其他之權利行使,除法律另有規定外,應得公同共有人全體之同意(民法第828條第3項)。


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