房地產糾紛專業律師

 

共有係二人以上共同享有一個所有權。共有在民法上可分為分別共有及公同共有，因之，共有意指一樣東西之所有權為數人共同享有，有別於通常所見一樣東西之所有權為單一個人享有之單獨所有。理論上，不管動產或不動產均可成立共有，但日常生活中則以不動產中之土地之共有最為常見，其型態可分成三種：

（一）分別共有即所有權人按其應有部分之比例，共同持有同等土地所有權，並對共有物之全部，按比例有使用收益之權利。此即如民法第八百十七條規定，數人按其應有部份，對於一物有所有權者為共有人為分別共有；及第八百十八條規定，各共有人按其應有部份，對共有物之全部有使用收益之權。

（二）公同共有

意指所有權人共有，不分多少比例、持有同等土地之所有權，而其共有之權利及於共有土地之全部，而權利之行使需全體共有人之認可同意。此即如民法第八百二十七條規定，依法律規定或依契約成一共同關係之數人，基於其公同關係而共有一物者，為公同共有人，各公同共有人之權利及於公同共有物之全部；及第八百二十八條規定，公同共有物之處分，及其他權利行使，應得公同共有人全體同意。一般常見之土地公同共有型態，常發生於繼承遺產、合夥財產、祭祀公業財產或夫妻共同財產制之共同財產中。

（三）兼具分別共有及公同共有

常見之狀況即為起先為分別共有，惟經過一段時間後，其中某共有人死亡，其繼承人未辦理繼承登記，該土地即變為兼具分別共有及公同共有之共有關係。

 

關於共同土地之權利義務原則上依民法規定，但土地法第34條之1有特別規定，應優先適用。民法對於共同之內部關係與外部關係訂有諸多規定，如

一、分別共同：

（一）內部關係

（1）共同土地使用益權：各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權（民法第818條）。

（2）共有土地的管理權：共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之（民法第820條）。所謂管理，包括共有物之保存及改良行為、使用、收益、處分或其他行為。因此共同人得依上開方式進行防止共有物滅失、毀損或價值減少之保存行為，並可以增加共有物之效用、收益等提高價值之行為。

（3）應有部分處分權：各共有人，得自由處分其應有部分（民法第819條第項）。相較於共有物之處行、變更、及設定負擔，共有人可自由處分其應有部分，因此包括出售並移轉、設定用益物權或擔保物權。共有土地設定地上權應否得全體共有人之同意？

 

（4）共有土地處分權：共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意（民法第819條第2項）。是以，共有物之處分，在民法規定下，必須取得全體共同有人之同意，但共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意，有時極為困難，部分共有人如不同意時，他共有人又不得訴請法院命其同意，影響土地或建築物之利用至鉅。為免妨礙都市計畫之執行，發展社會經濟及增進共有物的有效利用，因此於土地法第34條之1第1項加以修正，即「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」

（5）費用及義務：共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之。共有人中之一人，就共有物之負擔為支付，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共有人得按其各應分擔之部分，請求償還（民法第822條）。

 

（二）外部關係

各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之（民法第821條）。因此，共有人得對於第三人侵害其共同物之行為，單獨以自己名義提起請求或訴訟，不必得到其他共有人之同意或參與，但應請求侵害人向共有人全體返還而不得僅向自己返還（司法院院字第1950號解釋、最高法院41年台上字第611號判例）。

二、共同共有的內部及外部權利義務關係

民法第828條規定：「依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人。前項依法律行為成立之公同關係，以有法律規定或習慣者為限。各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。」公同共有雖無顯然應有部分，但仍有潛在應有部分，惟共同物未分割前不具單獨之權利義務，而內部關係依法律規定、習慣或法律行為決定，而關於其內部管理、證書歸屬準用分別共同之規定（民法第828條第2項準用同法第821條、第826條），而對外關係亦準用分別共同之規定（民法第828條第2項準用同法第820條）。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意（民法第828條第3項）。

 

共有物之管理行為依過去多數實務、學界見解，認非處分行為，自非本法條所能及，惟為促進共有物有效利用，我國立法政策就共有物之管理，傾向依多數決為之，仿多數立法例，賦予共有人得以多數同意從事管理行為之法源，於民國九十八年一月二十三日修正民法物權編第八二O條：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。，共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。」上述約定或決定本僅有債之效力，而非訟裁定對當事人以外之第三人是否有拘束力，又非無爭議，然為維持共有物管理之安定性，關於共有不動產者如經登記，即賦予物權效力。至有關動產者，最高法院七十九年五月二十九日、七十九年度第二次民事庭會議決議(三)參照。惟部分學者認共有物之處分乃高度行為，共有物之管理行為相對地係低度行為，似不符舉重以明輕之法理（謝哲勝著，共有物的管理與處分，民法物權實例問題分析）。 權效力時，自動產物權係以占有為公示方法言，本應以占有為之，然管理之方式有多端，有無需占有共有物者，按諸實際殊難一律以占有為公示，故僅得依司法院八十三年大法官解釋第三四九號釋字所示原則，定其對第三人之效力，似可謂物權效力公示方法之變型。對於管理約定、決定及裁定之救濟方法，有四：

 

由多數共有人依本條第一項決定之管理有顯失公平之情事時，不同意共有人得聲請法院以裁定變更之。此項聲請依非訟事件程序為之，凡是未參與同意之決定者，無論是積極不同意或是消極未參與，均應認係不同意之共有人。至有無顯失公平之情形，則由法院斟酌一切具體客觀情事定之。

 

共有人約定、決定或法院裁定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。是得聲請變更之管理不以共有人多數決之決定為限，並及於共有人所約定與法院所裁定者在內，凡共有人即有聲請權，不限於不同意之共有人。

 

由多數共有人依第一項規定同意管理時，有故意或重大過失致生損害於不同意之共有人者，同意之共有人應負連帶損害賠償責任。而其所有應負賠償之責，乃是其同意該管理之決定時，有故意或重大過失，致生損害於不同意 47司法院釋字第三四九號：「最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。」共有人；故非管理行為有上述情事，實則管理行為有故意、過失，致生損害於共有人者，應依侵權行為規定或依契約負其賠償責任，乃另一問題。再者，本項為侵權行為責任之特別規定，旨在保護少數不同意共有人之權益，然以故意、重大過失為負責事由，不僅較一般侵權行為於有過失時即應負賠償之責者為輕，且與性質相近之受任人注意義務（民法第五三五條）相較，似有失平衡，是否得宜非無再斟酌之餘地。

 

請求分割共有物：共有物之管理無論是出自共有人之約定、決定或法院之裁定，均與共有人分割請求權之行使無礙，而共有人原則上得隨時請求分割共有物，正是個人主義下共有制度之特質，共有人亦僅於共有物未分割前始受管理關係之拘束，故共有人得以共有物之分割作為結束管理之最後救濟手段。準此觀之，共有人於無法達成管理之約定後，會利用多數決之決定或法院之裁定以定共有物之管理者，大抵係共有物性質或目的上不能分割，甚或分割一時有其事實困難之情形。否則，共有人決定或法院裁定之管理，將因共有人得隨時請求分割共有物而功虧一簣。法院介入管理爭議需費相當司法成本，而介入之結果不僅不能改變共有關係，且因可能無法獲得全部共有人之滿意，從而請求分割共有物，法院管理之決定遂全失其意義。

 

瀏覽次數：4267