民法主要以不動產物權及動產物權作為架構基礎，不動產價值較高，難以移動，不易增加等特性與社會經濟具有密切關係，故民法對於不動產權與動權物權的種類、變動要件、得喪原因（如時效取得及善意取得）設有不同規定，因此民法規定八種物權及占有，除所有權及占有不限制不動產或動產均可成立，不動產物權包括有所有權、地上權、農育權、不動產役權、典權、抵押權及耕作權等7種，動產物權則僅包括所有權、質權及留置權等3種。

 

地上權，即依民法第832條，即以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權）、農用權，即依民法第850之1條，即謂在他人土地為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育之權）、抵押權，即依民法第860條，即債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權；質權，即依民法第884條，即債權人對於債務人或第三人移轉占有而供其債權擔保之動產，得就該動產賣得價金優先受償之權；典權，即依民法第911條，即支付典價在他人之不動產為使用、收益，於他人不回贖時，取得該不動產所有權之權及留置權，即依民法第928條，即債權人占有他人之動產，而其債權之發生與該動產有牽連關係，於債權已屆清償期未受清償時，得留置該動產之權，而地上權、農用權、抵押權、典權則限定祇有不動產方能設定，而質權、留置權則專屬於動產。

 

民法第757條規定：「物權除依法律或習慣外，不得創設」。物權類型僅依法律及習慣法創設，除了上開民法（習慣）或其他特別法以外不得由當事人自由創設物權或變更法定物權之內容，違反效果除法律有明文規定者外，否則即屬無效。

 

不動產及動產之所有權規範

動產與不動產同屬物權之客體，基於其法律關係複雜處之不同，民法在所有權章中關於不動產與動產二節之規範重點亦各有出入，不動產所有權重點於不動產所有權之相鄰關係，相較於不動產僅有善意取得或時效取得。物權編動產所有權章所規範之五種原始取得，著重於動產所有權原始取得之原因，規定善意取得、無主物先占、遺失物拾得、埋藏物發現及添附等五種制度，如民法第802條規定，「以所有之意思，占有無主之動產者，除法令另有規定外，取得其所有權。」即動產適用先占規定，不動產則不適用先占規定。如不動產與動產附合，依民法第811條規定，「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。」

 

土地及著作物

民法第66條規定：「稱不動產者，謂土地及其定著物。不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。」民法第67條規定：「稱動產者，為前條所稱不動產以外之物。」民法對於動產並未作正面的立法解釋，僅從反面規定。據此規定，不僅可移動之物在性質上均為動產，其不易移動似非土地之「定著物」者，也屬於動產。此外法律上各種得支配控制之自然力，在性質上亦屬動產。

 

土地，係指人力所能支配之地表及其一定範圍內之上空與地下。定著物：定著物指非土地之構成部分，繼續密切附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言（大法官解釋釋字第93號有詳細說明）。

 

按「自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758條所謂非經登記不生效力之列。」、「…建築之程度，二樓結構業已完成，僅門窗尚未裝設及內部裝潢尚未完成，此項尚未完全完竣工之房屋，已足避風雨，可達經濟上之使用目的，即成為獨立之不動產…」最高法院41年臺上字第1039號、70年臺上字第2221號分別著有判例。

 

另土地以市縣為單位，市縣分區，區分段，段內分宗，按宗編號（土地法第40條）。每單俗稱每筆，為個別不動產，而定著作，係指固定於土地之物，如房屋、紀念碑等之物，在不動產上最有意義便是建築物（建築改良物），依建築法第4條規定：「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。」。

 

至於建築房屋至何程度始可認為不動產，在依法律行為變動所有權，而必須依登記方式移轉不動產，主要係依最高法院63條第6次民庭庭推總會決議：「民法第六六條第一項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。凡屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物，買受此種房屋之人，乃係基於法律行為，自須辦理移轉登記，始能取得所有權」。

 

此亦可參見最高法院70年台上字第2221號判例：「系爭房屋原計畫蓋建二樓，而建築之程度，二樓結構業已完成，僅門窗尚未裝設及內部裝潢尚未完成，此項尚未完全竣工之房屋，已足避風雨，可達經濟上之使用目的，即成為獨立之不動產。上訴人向被上訴人買受系爭房屋，依民法第七百五十八條規定，自須辦理所有權移轉登記手續，始能取得系爭房屋之所有權，不能以行政上變更起造人名義之方式，取後系爭房屋之所有權。」另縱違章建築無法登記者，仍須辦理變更登記後始得取得不動產物權（參見最高法院62年台上字第2414號判例）相較於動產物權行為之得喪變更無須國家機關特別介入，不動產依民法第758條第1項規定：不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。」

 

登記及交付

一、不動產登記

 

不動產變動要件須以登記為要件，即民法第758條規定，「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。」也就是說不動產必須經過「登記」才能取得其所有權。是不動產物權行須由國家機關登記始生效力，並為書面要式法律行為，此項登記主要規定在土地法及土地登記規則，而土地登記，除本規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之（土地登記規則第26條、第27條）。

 

不動產權利爭執得主張權利之權利關係人，不以具所有權或他項權利人為限；與申請登記之法律關係有關之權利關係人，係指登記之權利人、義務人間，或登記之權利人、義務人與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執；土地登記涉及私權爭執，係指與登記標的物有關物權之權利而言。土地權利關係人，在公告期間內，如有異議，得向該管地政機關以書面提出，並應附具證明文件。因異議而生土地權利爭執時，應由該管地政機關予以調處，不服調處者，應於接到調處通知後 15 日內，向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理之。

 

最高法院59年判字第109號判決要旨：不動產所有權之移轉登記，係屬人民私權關係之事項，非地政機關依職權所應辦理，關於此項登記之塗銷，自亦應依據有權聲請塗銷之人之聲請為之，不得由地政機關依職權為塗銷。

 

最高法院50年台上字第929號判決要旨：土地法第四十三條所謂依本法所為之登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，故第三人信賴登記而聲請所有權移轉登記，縱令嗣經法院查封而對於查封後始辦妥移轉登記，執行債權人亦不得對之主張債務人無權處分，而認第三人尚未取得所有權，固為本院所持之見解，惟此係指所有權移轉登記之情形而言，不包括所有人之保存登記在內。蓋保存登記並非具有創設效力，須經地政機關為登記之公告，在公告期內無人提起異議者，始得視為確定，倘在公告期內已經法院查封，即失其效力。

 

最高法院50年台上字第96號判決要旨：依土地法所為之登記有絕對真實之公信力，縱使債務人之處分有無效之原因，在債權人未提起塗銷登記之訴，並得有勝訴之確定判決以前，其登記不失其效力。債權人殊難以該不動產之登記在實施查封以後為無效，認定第三人尚未取得所有權，並無足以排除強制執行之權，而主張第三人執行異議之訴為無理由。

 

最高法院48年判字第72號判決要旨：土地法第四十三條所規定之絕對效力，係就對於第三人之關係而言。故第三人信賴登記而取得土地權利時，不因登記之無效或撤銷而被追奪。並非謂一經為總登記後，即不能復為權利變更之登記。土地登記完畢後，利害關係人發見登記錯誤時，固得依土地法第六十九條之規定，以書面聲請該管上級機關，查明核准更正。但此種登記錯誤之更正，應以不妨害原登記之同一性者為限。若登記人以外之人，對登記所示之法律關係有所爭執，則應訴由司法機關審判，以資解決，殊非可依上述規定，聲請更正登記，以變更原登記所示之法律關係。原告主張本件土地應由本件各原告繼承而公同共有，其登記為黃某等二人自臺灣省日據時期即共同繼承，係屬錯誤，顯係就登記所示之私法關係，有所爭執。自應依民事訴訟程序，訴請法院審判，不得依土地法第六十九條之規定而為更正登記之聲請，以改變原登記所示之法律關係，而妨害原登記之同一性。況原告聲請更正登記，係請求回復未為繼承登記前之原狀，是其名為聲請更正登記，實係要求塗銷黃某等之繼承登記，尤不屬上開土地法規定更正登記之範圍。

 

二、動產交付

 

動產則以交付作為要件，民法第761條規定，「動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力。但受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力。讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付。讓與動產物權，如其動產由第三人占有時，讓與人得以對於第三人之返還請求權，讓與於受讓人，以代交付。」

 

而依動產擔保交易法第2條規定：本法所稱動產擔保交易，謂依本法就動產設定抵押，或為附條件買賣，或依信託收據占有其標的物之交易。同法第5條第1項規定：「動產擔保交易，應以書面訂立契約。非經登記，不得對抗善意第三人。」是動產除了動產擔保法所規定之動產以外（車輛、機器等），只要讓與人將動產「交付」受讓人，受讓人為善意受讓該動產之占有者，就可以取得所有權。

 

善意取得

善意取得係指無處分他人動產權利的動產占有人，以移轉所有權或設定其他物權為目的，將其占有的動產交付於善意第三人後，善意受讓人即取得該動產權利的法律制度。

 

一、動產善意取得

 

依民法第801條規定：「動產之取得人占有動產，而受關於占有規定之保護者，縱讓與人無移轉所有權之權利，取得人仍取得其所有權。」第886條規定：「質權人占有動產，而受關於占有規定之保護者，縱出質人無處分其質物之權利，質權人仍取得質權。」。民法第948條規定，「以動產所有權，或其他物權之移轉或設定為目的，而善意受讓該動產之占有者，縱其讓與人無讓與之權利，其占有仍受法律之保護。但受讓人明知或因重大過失而不知讓與人無讓與之權利者，不在此限。動產占有之受讓，係依第七百六十一條第二項規定為之者，以受讓人受現實交付且交付時善意為限，始受前項規定之保護。」

 

二、不動產善意取得

 

依民法第759-1條規定，「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」，土地法第43條依本法所為之登記，有絕對效力。最高法院40年台上字第1892號判決要旨：土地法第四十三條所謂登記有絕對效力，係為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設，故登記原因無效或得撤銷時，在第三人未取得土地權利前，真正權利人對於登記名義人自仍得主張之。

 

最高法院39年台上字第1109號判決要旨：依土地法所為之登記有絕對效力，固為同法第四十三條所明定，惟參照司法院院字第一九一九號解釋，在第二者信賴登記而取得土地權利之前，真正權利人既仍得對登記名人主張登記原因之無效或撤銷，提起塗銷登記之訴，自不能據以除斥真正之權利。

 

即不動產適用登記絕對效力。信賴公示原則之登記或占有外觀而有所作為之善意第三人，縱令登記內容與權利內容不符，或占有外觀與權利歸屬不符，法律亦應加以保障。不動產物權之登記所表彰之物權如與實際狀態不一致時，若信賴不動產登記之善意第三人因其信賴而為交易行為時，其信賴應受保護，以維護交易安全。故有民法第759條之1關於善意受讓不動產物權之規定。

 

值得注意，第一次所有權登記在第三人尚未信賴該登記而取得權利之前，並不能據以除斥真正之權利，真正權利人在訴請塗銷登記前，主張其權利自無不可。

 

我國不動產善意取得制度適用範圍是：在登記錯誤的情況下，善意的買受人因相信登記而購買了不動產，如果符合善意取得的構成要件，應當即時取得所有權。共同共有不動產的共有人擅自處分不動產，買受人相信其具有全部的處分權而善意購買不動產，符合不動產善意取得的構成要件的，也即時取得不動產所有權。

 

不動產善意取得的構成要件是：出讓人無處分權；買受人為善意；合理價格轉讓；按照法律規定已經進行不動產物權變動登記。不動產善意取得的法律效力是：受讓人即時取得轉讓的不動產的所有權；原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。不符合上述要件的，不發生善意取得的效力，所有權人有權追回被轉讓的不動產。

 

最高法院41年台上字第323號判決要旨：土地法第四十三條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力，故真正權利人祇許在未有第三人取得權利前，以登記原因無，效或得撤銷為塗銷登記之請，求若至已有第三人本於現存之登記而為取得權利之新登記以後，則除得依土地法第六十八規定請求損害賠償外，不得更為塗銷登記之請求，因之真正權利人對於第三人依此取得之不動產，訴請返還，自無法律上之根據。

 

時效取得

時效取得制度，指原本無權占有的人，以行使所有權或其他物權的意思，長時間占有他人之物後，取得可向地政機關登記為權利人的請求權，經地政機關審查核准後，就成為所有權人或其他物權人。

 

一、動產時效取得

 

依第768條規定，「以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人之動產者，取得其所有權。」，依第768-1條規定，「以所有之意思，五年間和平、公然、繼續占有他人之動產，而其占有之始為善意並無過失者，取得其所有權。」

 

二、不動產時效取得

 

依民法第769條規定，「以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」，依民法第770條規定，「以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。」

 

司法院釋字第107號解釋，查民法第七百六十九條、第七百七十條，僅對於占有他人未登記之不動產者許其得請求登記為所有人，而關於已登記之不動產，則無相同之規定，足見已登記之不動產，不適用關於取得時效之規定，為適應此項規定，其回復請求權，應無民法第一百二十五條消滅時效之適用。復查民法第七百五十八條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力」，土地法第四十三條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力」。若許已登記之不動產所有人回復請求權，得罹於時效而消滅，將使登記制度，失其效用。況已登記之不動產所有權人，既列名於登記簿上，必須依法負擔稅捐，而其占有人又不能依取得時效取得所有權，倘所有權人復得因消滅時效喪失回復請求權，將仍永久負擔義務，顯失情法之平。本院院字第一八三三號解釋，係對未登記不動產所有人之回復請求權而發。至已登記不動產所有人回復請求權，無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用，應予補充解釋。

 

最高法院70年台上字第311號判決要旨：司法院大法官會議釋字第一○七號解釋所謂已登記之不動產，無消滅時效之適用，其登記應係指依吾國法令所為之登記而言。系爭土地如尚未依吾國法令登記為被上訴人所有，而登記為國有後，迄今已經過十五年，被上訴人請求塗銷此項國有登記，上訴人既有時效完成拒絕給付之抗辯，被上訴人之請求，自屬無從准許。

 

從而，我國就已登記不動產並無時效取得之適用，多以取得地上權為目的，從而除土地登記規則第118條辦理登記外，並內政部訂有《時效取得地上權登記審查要點》，如屬土地法第十四條第一項規定不得私有之土地、供墳墓使用者、使用違反土地使用管制法令者、屬農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地、其他依法律規定不得主張時效取得者。不得申請時效取得地上權登記（第3點）

 

申請者應先就占有範圍申請測繪位置圖（第2點）、須以戶籍謄本為占有事實證明文件申請登記者，如戶籍謄本有他遷記載時，占有人應另提占有土地四鄰之證明書或公證書等文件（第5點）。所謂占有土地四鄰之證明人，於占有人開始占有時及申請登記時，需繼續為該占有地附近土地之使用人、所有人或房屋居住者，且於占有人占有之始有行為能力為限（第6點）。登記機關受理時效取得地上權登記案件，經審查無誤後，應即公告三十日，並同時通知土地所有權人或管理者。土地經限制登記者，並應通知囑託機關或預告登記請求權人。申請登記案件審查結果涉有私權爭執者，應依土地登記規則第五十七條第一項第三款規定以書面敘明理由駁回之（第13點）。

 

司法院釋字第291號解釋，取得時效制度，係為公益而設，依此制度取得之財產權應為憲法所保障。內政部於中華民國七十七年八月十七日函頒之時效取得地上權登記審查要點第五點第一項規定：「以建物為目的使用土地者，應依土地登記規則第七十條提出該建物係合法建物之證明文件」，使長期占有他人私有土地，本得依法因時效取得地上權之人，因無從提出該項合法建物之證明文件，致無法完成其地上權之登記，與憲法保障人民財產權之意旨不符，此部分應停止適用。至於因取得時效完成而經登記為地上權人者，其與土地所有權人間如就地租事項有所爭議，應由法院裁判之，併此說明。

 

司法院釋字第451號解釋，時效制度係為公益而設，依取得時效制度取得之財產權應為憲法所保障，業經本院釋字第二九一號解釋釋示在案。地上權係以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權，故地上權為使用他人土地之權利，屬於用益物權之一種。土地之共有人按其應有部分，本於其所有權之作用，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。共有物亦得因共有人全體之同意而設定負擔，自得為共有人之一人或數人設定地上權。於公同共有之土地上為公同共有人之一人或數人設定地上權者亦同。是共有人或公同共有人之一人或數人以在他人之土地上行使地上權之意思而占有共有或公同共有之土地者，自得依民法第七百七十二條準用同法第七百六十九條及第七百七十條取得時效之規定，請求登記為地上權人。內政部中華民國七十七年八月十七日台內地字第六二一四六四號函發布時效取得地上權登記審查要點第三點第五款規定，共有人不得就共有土地申請時效取得地上權登記，與上開意旨不符，有違憲法保障人民財產權之本旨，應不予適用。

 

依民法第772條準用第769條、第770條之規定，占有人以行使地上權之意思，和平、公然、繼續占有土地達二十年(若占有之初為善意，達十年者)，得請求登記為地上權人。此乃民法為維持占有人因長久時間使用該土地而形成之法安定，並基於「權利上睡眠者不受保護」思想，而設之時效取得制度。當事人對於其財產多寡、範圍負有查證義務，不得以其不知所有對抗他方時效取得地上權登記請求權。並參照大法官釋字291號解釋意旨：於他人已登記之土地，亦得時效取得地上權。

 

依最高法院80年度第2次民事庭會議所示，占有人因時效而取得地上權登記請求權者，以已具備時效取得地上權之要件，向該管地政機關請求為地上權登記，如經地政機關受理，則受訴法院即應就占有人是否具備時效取得地上權之要件，為實體上裁判。本院六十九年度第五次民事庭會議決議應予補充。

 

申請時效取得地上權登記案件於登記機關審查中或公告期間，土地所有權人或管理者提出已對申請人之占有向法院提起拆屋還地訴訟或確定判決文件聲明異議時，如登記機關審認占有申請人已符合時效取得要件，因該訴訟非涉地上權登記請求權有無之私權爭執，不能做為該時效取得地上權登記申請案件准駁之依據，仍應依有關法令規定續予審查或依職權調處；倘土地所有權人提出足以認定申請案有不合時效取得要件之文件聲明異議時，應以依法不應登記為由駁回其登記申請案件或作為調處結果（時效取得地上權登記審查要點第15點）。

 

若他方因時效取得地上權並完成登記，當事人(土地所有權人)並未喪失土地所有權，而仍須承受稅捐等負擔，為平衡雙方權益，參照民法第876之法理，當事人得請求地上權人支付地租，如對地租事項有爭議，應由法院裁判之。由於他方於地上權登記受理前，對於該A地屬無權占有，本案當事人得依民法第179條以下關於不當得利之規定，向他方請求過去五年內使用該筆土地之不當得利，請求返還相當於租金之價額(參照民法第126條、第179條以下)。

 

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