租賃期間有無限制？期滿有無優先續約權？

25 Jan, 2019

問題摘要：

根據民法第449條規定，一般租賃契約的期限不得超過二十年，超過二十年者自動縮短為二十年。但若是租用基地建築房屋的情況則不適用此限制。此外，除了不定期租約外，租賃契約均受二十年之限制，但當事人在契約滿期前可以訂立新約延長租用期間。在原承租人是否有續約權的問題上，原則上，除非當事人另有約定，否則並無當然的續約權。這表示，在租賃契約期滿後，原承租人如果想要續約，需要經過雙方同意，並依法訂立新的租賃合約。如果原承租人提出續租申請，但業經主管機關未准許，即表示含有否准繼租之意思，此時兩造間的租賃關係就不存在了。然而，需要注意的是默示更新的適用情況。根據法院判例，當租賃期限屆滿後，如果承租人仍繼續使用、收益租賃物而出租人不表示反對，則視為默示地進行了租約更新，即形成了不定期限的繼續契約。但如果在訂約時出租人已明確表示不會續租或需另行訂立新契約，則難以主張不發生阻止續約之效力。因此，在租賃期滿後，租賃關係是否續約，取決於雙方當事人的意願和約定。

律師回答：

關於這個問題，民法第449條關於租賃契約的期限不得逾二十年，以及在特定情形下租賃契約可以續約或更新的條款，是租賃法律關係中的一個重要方面：

租賃契約期限

根據民法第449條第1項，租賃契約的期限設定上限為二十年，如果契約設定的期限超過二十年，則自動縮短為二十年。這是為了避免長期租賃可能對資產市場造成的不利影響，同時也保護出租人的利益。特例情形如租用基地建築房屋的租賃，因涉及更大的投資和開發需求，不適用二十年的期限限制。

按民法第449條規定：「租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。前項期限，當事人得更新之。租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。」關於租地建屋契約得不受二十年之限制，或是不定期租約（因可隨時終止租約）外，租賃契約均受二十年之限制，但當事人得於契約滿期前訂定新約，延長租用期間。

原承租人有無續約權？

民法並不預設租賃契約有自動續約的權利。除非租賃合同中有明確規定續約條款，否則承租人在租期結束後並無自動續約的權利。租賃關係僅在雙方同意下續約有效。

租賃契約的續約不是自動的，需要雙方的明確同意。這意味著在租約期滿時，除非雙方事先或到期時同意續約，否則原租約即告終止。這種安排在法律上是為了確保雙方的契約自由，避免因默許或不作為而非自願地延續契約。

原則上除非當事人另有約定外，並無當然續約權，此即臺灣高等法院臺中分院民事判決104年度上字第317號所示：私法契約只要不違反法律強制規定及公序良俗，均得由當事人依其自由意志及雙方意思表示合致後自行約定；契約既未約定當事人於租期屆至後，即當然取得優先承租或續訂租約之權利，且公有市場店鋪之使用，並無強制一方負有訂約之法律依據。因此，兩造原有之租賃契約，既已到期，當事人於租期屆滿前雖有提出繼續使用之申請，但業經主管機關否准許可繼續使用，即含有否准繼租之意，兩造間就該攤位已無租賃關係存在。

租客和房東在租約即將到期時應該進行溝通，並明確表達是否願意續約及在何條件下續約。如果希望確保續租權，最好在原始租約中加入續租條款，明確約定續租的條件、流程及期限等相關細節，以防止租期結束後因條件不明而產生的法律爭議。

默示更新

根據民法第450條和第451條，如果租期到期後，承租人繼續使用該租賃物，並且出租人未表達反對，則租賃契約被視為以不定期限繼續。這種默示續租提供了一種機制，允許在雙方實際行動上默認續租。然而，如果出租人在契約中已明確表示租期終了後不再續租，或需重新訂立新契約等，則可以阻止默示續約的發生。

出租人為防止承租人因默示更新而繼續使用租賃物，出租人可以在訂立租賃契約時明確約定：

租賃期限屆滿後絕不續租；租賃期限屆滿後需另訂契約續租；當契約中明確約定了這些條款後，即使承租人於租賃期限屆滿後繼續使用租賃物，這些約定仍然能有效阻止默示更新的發生。

值得注意即是默示更新之適用，此即最高法院判決91年台上字第221號所示：租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第四百五十條第一項、第四百五十一條所明定。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力。

在租賃期限屆滿前，出租人和承租人應協商是否續約及續約條件。這能避免因默示更新而引發的爭議。若不希望默示更新發生，出租人應在租賃契約中明確寫明屆滿後不續租的條款。

這些規定反映出租賃法律中對平衡雙方權利與義務的重視，確保租賃市場的穩定及公平。承租人和出租人應該在訂立租約時，充分考慮這些法律條文，明確約定任何關於續租的具體條款，以避免未來可能出現的糾紛。