建商即將與管委會約定點交的時間，但管委會要求申請第三方驗收單位？

問題摘要：

建商必須在法定期限內完成公設點交，否則將受處罰；管委會可以要求聘請第三方驗收單位，但建商沒有絕對義務同意，是否聘請取決於雙方協商結果；若無法達成共識，仍可報請政府主管機關參與檢測，該檢測結果才具法律效力。

 

律師回答：

建商交屋後涉及公共設施的點交，往往是新成屋社區最重要的程序之一，因為這關乎整棟建物的公共安全、設施設備的正常運作，以及日後住戶管理維護的基礎。依公寓大廈管理條例第57條明文規定，建商（起造人）應於管委會成立或管理負責人推選、指定後七日內，會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人，針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認功能正常無誤後完成移交手續。若超過七日期限，建商將面臨主管機關依同條例第49條第八款處以新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，甚至可連續處罰。因此，建商通常會主動排定時間，與管委會約定辦理點交。

 

然而，實務上許多管委會擔心建商交付時僅流於形式，或檢測標準過於寬鬆，導致日後住戶入住後才發現設備缺失，修繕困難且責任難以釐清，於是常會要求聘請第三方驗收單位，如專業機電公司、建築檢驗公司等，以確保驗收的專業性與完整性。這些第三方單位會成立小組，檢核包括水電系統、電梯、消防設備、給排水、空調、地下室排煙排水、公共照明、監控系統等功能是否符合設計與安全標準，並會即時提供檢測報告，指出需要改善的項目，若後續複驗仍不合格，則持續追蹤至改善完成。這種第三方驗收服務的費用通常在十五至三十萬元之間，若需複驗還可能再加收費用，依社區大小規模有所差異，部分社區會與建商協商由建商負擔，若建商拒絕，則管委會可能需向住戶收取，這就需要事先談妥。

 

從法律觀點來看，第三方驗收單位並沒有法律上的強制效力，它們出具的報告僅屬專業意見，並不能取代政府主管機關的驗收裁定。真正具有法律效力的驗收，仍然必須由主管機關或依法定程序辦理，例如消防安全設備必須經當地消防機關審查通過，才能核發使用執照，這部分第三方單位不能取代。但第三方驗收的價值在於提供中立專業的技術意見，避免建商僅以最小程度的檢測帶過，也可提升住戶對公共設施狀況的掌握。對於規模較大的社區，第三方驗收還可能分組、分區進行，確保所有設備逐一檢驗到位。若檢驗合格，有些單位還會提供「驗證標章」，在市場行銷上也能增加建物價值。

 

法律爭議的核心在於，管委會是否有權要求建商一定聘請第三方驗收？

 

依條例第57條規定，建商的義務是與管委會及主管機關共同檢測點交，條文明文並未規定必須有第三方單位，因此建商可以主張，法定義務僅限於會同主管機關與管委會，若管委會自行要求聘請第三方，這屬於額外要求，建商沒有義務必然同意。但若雙方協商達成一致，建商也可以同意配合，甚至分擔部分費用，這在實務上相當常見。

 

若雙方意見分歧，管委會仍可報請主管機關出面主持，因為第57條已賦予主管機關介入的角色，若檢測不合格，主管機關應命建商修復改善，並於一個月內重新辦理移交，否則建商將面臨罰則。這就說明，即便沒有第三方單位，法律上仍有機制確保公共設施達到標準，但第三方驗收能提前發現問題並留下紀錄，增加管委會談判籌碼。

 

對住戶來說，聘請第三方驗收雖增加成本，但能保障公共設施品質，避免入住後陷入長期維修爭議，是值得考量的手段；對建商來說，若自信工程品質，配合第三方驗收反而有助提升信譽，減少日後糾紛。因此最務實的作法，是由管委會與建商事先協商，明確約定第三方驗收是否實施、費用如何分擔、報告如何運用，並同步確保主管機關依法參與檢測，才能在法律與實務上兼顧雙方權益。

-房地-公寓大廈-共用部分(公設)-公設點交

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