建商交屋公設不足或瑕疵，可由管理委員會主張嗎？

問題摘要：

建商交屋公設不足的爭議，法律上可從三個層次分析：第一，提告主體必須是承購戶而非管委會；第二，法律依據主要是民法瑕疵擔保與不完全給付責任；第三，賠償額度以市場價值減損額為基準，由法院依鑑定結果判斷。承購戶在面對這類糾紛時，應先蒐集充分證據，並團結一致向建商提出請求，以增加談判籌碼或勝訴可能性。換言之，建商若交屋公設不足，買受人確實可以依據法律要求履行或求償，但必須掌握正確的程序與依據，避免誤認管委會可以直接出面，或錯估賠償金額的範圍。只有如此，才能在法律途徑上保障自身權益，避免因建商規避責任而蒙受不當損失。

 

律師回答：

建商未依「買賣契約」及「銷售廣告」圖示內容，施作公共設施，業已涉及「買賣契約」約定內容之實體爭執，並非涉及區分所有建物共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管，自非公寓大廈管理條例第36條各款所定管理委員會之職務；因此此等糾紛只能由承購住戶，依與建商間的「買賣契約及銷售廣告圖示內容」之法律關係請求建商施作，或主張損害賠償債權，不能由住戶「授權」管理委員會提告。

 

在建商交屋時，公共設施不足或未依照原始買賣契約、銷售廣告所載內容施作，是不動產交易中常見的法律爭議之一，因為購屋者在決定購買時，通常會受到建商廣告、樣品屋展示以及契約條款所吸引，期待能享有完善的公設與配套設施，但交屋後卻發現實際公共設施與約定不符，例如承諾的游泳池實際僅為蓄水池，或是承諾的交誼廳、健身房、景觀花園並未完備，這些情況都會造成住戶對建商的責任追究。在法律面上，首先必須區分由誰提起訴訟。

 

依公寓大廈管理條例第36條，管理委員會的職務範圍主要在於共用部分的清潔、維護、修繕、安全管理、公共基金收支以及共用設施的點收保管等事項，其權限是基於住戶自治的需要，並不包含對建商未履行買賣契約或銷售廣告承諾的追訴。

 

因此雖基於公寓大廈管理條例第57條，建商(起造人)應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。

 

然移交後，大樓亦得委請專業人士協助驗收功能正常無誤，如驗收發生問題，此時是否可以以自己名義提出訴訟或需由住戶提出訴訟，依公寓大廈管理條例第36條規定，管理委員會於權責範圍內，始得以自己名義提起訴訟。換言之，管理委員會能否經住戶「授權」對建商提告履行契約或損害賠償，亦應視是否屬於管理委員會職務範圍而定（最高法院94年度台上字第1966號判決意旨參照）

 

若建商交付房屋時，尤其此類問題通常源自於未依契約及廣告施作公共設施，這涉及承購人與建商之間的買賣契約給付義務爭議，屬於個別買受人與建商的法律關係，不能由住戶授權管理委員會代為提起訴訟。因此，若要追究建商責任，應由各承購戶自行或聯合提告，而不能僅由管委會名義出面。

 

這是許多住戶容易誤解之處，因為大家會以為管委會能夠代表整體社區對建商提出訴訟，實際上在法理上並不成立，除非該訴訟涉及的是共用部分的點收或管理責任，否則不在管委會職務範圍內。

 

承購住戶可以依民法第354條主張瑕疵擔保責任。該條規定出賣人應擔保標的物在危險移轉時沒有減少其價值或效用之瑕疵，若交付之公共設施與約定不符，顯然減損了房屋的價值與效用，即屬於瑕疵。另可依民法第227條第1項，若因建商可歸責的事由導致不完全給付，即房屋品質與契約約定不符，買受人可以主張損害賠償，這就是典型的「不完全給付」責任。例如建商承諾提供豪華交誼廳與游泳池，但交屋後僅有小型會議室與蓄水池，這樣的落差足以認定為契約不符合履行。至於損害賠償的金額如何計算，實務上並不是單純要求建商補足原本承諾的設施，因為有時設施根本不具備增建可能性，或補做成本過高，法院會傾向以金錢賠償填補住戶損失。

 

計算方式通常是比較「若有約定設施時之房價」與「實際交屋狀態下之房價」之差額，這樣的價差反映了住戶因公設不足而承受的損失。法院往往會囑託專業不動產估價師進行鑑定，估算出建物市場價值的減損部分，再以此作為判決賠償的依據。舉例來說，若原契約及廣告承諾的公共設施可提升每戶房價一成，但實際未施作導致市場價值下降，則住戶可以依該價差數額向建商請求賠償。這樣的鑑定方式較為客觀，也能避免單純依施工成本來計算，因為施工成本與實際市場價值不見得相同。

 

此外，承購戶在主張時，還可以引用公平交易法第21條關於廣告不實的規定。若建商以廣告作為促銷手段，但廣告內容與實際交付不符，住戶可主張建商有不實廣告或虛偽隱瞞的行為，進一步加強請求賠償的正當性。不過實務上多數住戶仍以民法的瑕疵擔保與不完全給付為主要依據，公平交易法通常作為輔助佐證。在程序上，住戶提告時應提出買賣契約、銷售廣告、樣品屋資料與交屋現況之比對證據，並可聲請鑑定以釐清價差。建商在抗辯時，常會主張廣告僅為「參考示意」不具契約效力，但最高法院實務已多次指出，若廣告確實影響買受人交易決定，且內容具體明確，即應視為契約內容之一部分，因此建商不得輕易推諉。

-房地-公寓大廈-共用部分(公設)-公設點交-房屋買賣-瑕疵擔保

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