建商得否將公寓大廈剩餘車位所有權移轉登記予已向政府機關登記之公寓大廈管理委員會？

12 Nov, 2025

問題摘要：

建商不能直接將剩餘車位所有權移轉登記給僅向主管機關立案或報備之管理委員會，因為該委員會尚無法人格，不具不動產登記權利主體資格。若欲達成社區統一管理之目的，應先推動管委會依法成立法人，或是以全體區分所有權人共有的方式辦理登記，方能在法律上正確、有效地完成移轉。

律師回答：

在不動產實務上，常常會出現建商於完工交屋後，仍保有部分尚未銷售或尚未分配之車位，而這些剩餘車位的處理方式，經常引發爭議。

公寓大廈管理條例第4條：

區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。

從法律角度而言，車位除非是非共用部分的車位，否則一般車位都是要跟專有部分一併轉讓，也僅有專有部分之所有權人才能有專有權限，即令建商要出售最後一個專有部分，其剩餘共有部分，如無其他共有物願意承接，此時自無法轉為其他共有人的約定專有，問題在於，建商是否可以將這些剩餘車位直接移轉登記給已向政府機關辦理報備登記之公寓大廈管理委員會？

答案是否定的。首先必須說明，依我國民法及相關法律制度，能夠成為不動產登記之權利主體者，必須具備權利能力，例如自然人或法人，始得辦理不動產所有權之登記。而公寓大廈管理委員會本質上僅是依公寓大廈管理條例規定，由區分所有權人所組成的一種管理機構，其設立是為行使管理、維護、修繕公用部分及其他與區分所有權相關之事項，但並不因為報備登記或向主管機關立案就當然取得「法人格」。依民法總則的規定，法人之成立須經主管機關核准並依法辦理登記，其主管機關為該法人事務所所在地之法院，並由法院核發法人登記證明。

公寓大廈管理委員會若要取得法人格，必須依非訟事件法規定向法院聲請設立登記，並經法院裁定許可，登記完成後方能成為具備權利能力的法人，進而成為不動產登記上的權利主體。

查申請不動產登記之權利主體，依法應具有權利能力，始得為登記之權利主體，如自然人、法人等。又「依民法總則規定法人之登記，其主管機關為該法人事務所所在地之法院。」為民法總則施行法第10條所明定，該管理會在未依照上開規定及非訟事件法向該管法院聲請設立登記前，未取得法人資格，不得為權利主體。（最高法院64年台上1558號判例參照）

在未依法取得法人資格前，管理委員會不得作為登記之權利主體。換言之，即便建商與管理委員會雙方合意，或社區住戶皆同意將剩餘車位移轉給管理委員會，倘若該管理委員會僅止於一般的「立案」或「報備」，並未依法取得法人資格，地政機關也無從受理該移轉登記申請。這是因為不動產登記必須有明確、合法之權利主體，否則登記將陷於無效或欠缺基礎。

其次，從公寓大廈管理條例的角度觀察，雖然管理委員會得代表區分所有權人對外行為，例如受贈、受託管理或提起訴訟，但這種代表權性質上是「代理」或「管理」，並不意味著管理委員會本身享有獨立財產權能。舉例來說，建商若欲將剩餘車位捐贈給全體區分所有權人，應當以「全體區分所有權人共有」之名義辦理登記，而非以管理委員會名義登記，因為管理委員會尚未具法人格，無法直接取得所有權。若該社區管理組織已依法成立「法人」，例如成立「財團法人社區管理基金會」或依非訟事件法完成「公寓大廈法人」登記，那麼建商將剩餘車位移轉登記予該法人，即屬合法，因為此時該法人已具備權利主體地位。反之，若僅是一般管理委員會，則無從辦理移轉登記。再者，實務上許多建商或管委會之所以有將剩餘車位移轉給管委會的想法，目的多在於讓車位作為公共用途，例如作為訪客車位、出租收取管理基金或保留作為公共設施使用，藉以增加社區管理基金收入，確保長期維護資金來源。這種目的固然合理，但在法律層面上必須找到合適的權利主體承接。若沒有成立法人，則建商應將剩餘車位移轉登記為「全體區分所有權人按應有部分共有」，由管委會依區分所有權人會議決議管理使用，這樣才能符合登記規範。

最後，為避免爭議，最佳做法是社區與建商約定，將此部分回歸共有，方得由社區加以管理，

當然建商可受讓其專有部分之住戶成立契約，要其繼續提供建商或社區利用也不失為一個方法，然此一契約屬於債權契約並無對抗第三人之效力。