關於地主、建商權益應如何合建契約中予以保障？
29 May, 2025
問題摘要：
合建契約的合理權益設計，必須兼顧地主之土地價值與建商之營造開發利益，並就雙方在開發過程中所扮演之角色及其所需配合事項進行詳盡約定。從簽約主體的確認、房屋分配方式的計算、違約責任的安排、協助義務的明定、建照名義的使用、履約保證機制的設置，到解約條件與爭議處理方式的設計，均為保障雙方合理權益不可忽視的關鍵。民眾若對合建條款細節無法完全掌握，建議尋求具經驗的律師協助審閱與談判條款，以免因片面信賴建商草擬之契約而導致日後無法救濟的權利損害。唯有建立平等互信且合約完善的合作基礎，才能讓合建契約發揮其真正價值，並保障雙方長遠的法律與財產權益。
律師回答：
關於這個問題，合建契約在台灣的不動產開發實務中，常被地主與建商用來整合土地與資金資源，是都市更新、危老重建與舊屋翻建過程中重要的合作模式。合建契約的核心精神是雙方互蒙其利：地主可無需自備龐大建築資金即可獲得新建房屋所有權；建商則得免去高額土地取得成本，直接在地主提供的土地上進行開發。雙方各司其職，以合約約定方式約束彼此的權利與義務，再依照合建後所產生的房屋與土地價值，按約定比例分配成果。然而，由於合建契約具有高度財產性、長期性與技術性，一旦當事人之間未對關鍵條款作出妥適安排，極容易引發履約爭議。
在面對建商或他人詢問是否有意願參與合建時，許多民眾因對相關法律規定與運作機制不熟悉，往往在簽訂合建契約後才發現自己權益受損或分配不公平。為避免發生此類情況，民眾在簽約前應特別留意幾個重點問題。
契約目的
首先，合建契約對地主與建商而言，最根本的保障來自於契約條文對「契約目的實現」的完整規劃，包括房屋分配比例、土地使用範圍、建物設計與工程管理，以及建造執照申請與使用執照核發等程序。雙方需於契約中清楚約定各階段之合作義務，避免日後出現誰應負責或誰需配合的不確定狀況。
其中爭議點是所謂的「萬年合約」，即地主因早期簽署合建意向書或合建契約，日後卻因變心或家庭內部分歧而無法退出。若契約未設明確有效期間與退場機制，確實可能導致地主受困於無法解除的法律義務，這也是陷阱式契約最典型的表現。建議合建契約應明訂合理存續期限（如三年，民法第102條）或解除條件（民法第99條），並設定雙方皆可主張解除之條件與程序，避免綁死任一方。
契約相對人
其次，關於「契約相對人之明確性」，地主應確認與其簽約的建商是否具備履約能力、是否為正式的法人主體，並且在契約中明訂為何公司或自然人，避免未來發生合建建商變更或由非原約定對象主導後續工程，引發信賴基礎瓦解問題。
違約金
進一步而言，違約金的設定亦為保障雙方權益不可或缺的一環。由於合建期間可能長達數年，且涉及土地抵押、融資、施工等眾多程序，一旦任一方違反契約，將對另一方造成重大損害，因此契約中應合理規劃違約條款。例如地主若因主觀因素拒絕辦理合併分割或未配合辦理使用執照申請，應於契約中明定具體違約金額與計算方式；建商若未按期動工、未按設計施工或交屋延遲，亦應納入違約金條款，作為對地主之補償(民法第250條)。
土地
關於土地部分，若土地已有信託安排，地主須詳閱信託契約內容，確認信託效力期間、信託終止後土地返還機制，以及是否影響合建契約效力。另須留意是否授權建商使用土地辦理融資，如有，應於契約中明確約定融資範圍、條件與保障機制，避免土地因建商財務風險遭到查封或拍賣。
常見爭議是有關土地抵押貸款問題。地主若未注意契約中是否允許建商以地主名下土地為融資擔保，恐有自家土地淪為建商開發資金來源之虞。建議地主於簽署前詳閱契約條文，確認土地是否會被設定抵押，以及若建商財務出問題，地主權益如何受到保障。倘若雙方有此融資共識，亦應白紙黑字約定如何返還擔保、如何分攤風險，以免日後爭執。
合建契約中的權利義務分配
合建契約中的權利義務分配，也必須釐清在整體開發流程中需要地主配合的具體項目，例如：申請建造執照時所需之土地使用同意書、工程完工後辦理建物保存登記、土地分割與合併等行政程序皆需地主協助。若未事前規劃配合義務與程序，實務中地主刁難或消極不配合情況屢見不鮮，導致建商工程延誤或取得權利困難。因此，建商應在契約中明確地主有無條件同意配合辦理上述各項手續，並於約定書、同意書或附加協議中進一步細化義務內容。
房屋分配條件與建築規劃變更問題
在房屋分配條件方面，許多地主對「一坪換一坪」過於樂觀，忽略新建物的公設比遠高於舊屋，實際室內可用面積可能大幅縮水。此外，容積獎勵是否全數回饋地主，也常成爭議焦點。此類情形下，契約應明載分配坪數係以權狀坪數、實際室內坪數，或按價值計算，並就新增容積的分配原則做出明確約定，避免因期待與現實落差導致不滿與爭議。
針對建築規劃變更問題，有地主認為建商原本的簡報與最後提交的圖面不符，是蓄意誤導。然而實務上，都市更新涉及公部門審議程序，圖面本就有可能因審議要求而變更，例如樓高、戶數、坪數等均可能調整。若地主與建商之間的合建契約已清楚約定建物分配條件，即使最後實際坪數略有差異，建商仍須依法對地主進行差額找補。此類變更，不宜輕率視為陷阱，而應檢視是否已有書面約定保障地主權益。
合建契約中最常引發爭議的即為合建完成後建物的分配方式與比例。分配方式通常有兩種，一為「水平分法」，即雙方依樓層高低分配，例如地主分得1至10樓、建商取得11至15樓；另一為「立體分法」，即每層分戶，例如地主取得每層A戶、建商則取得B戶。水平分法可能因樓層價值差異引發不公平分配爭議，立體分法則需注意各戶格局、景觀、朝向等因素是否對等。
此外，分配比例若以「固定坪數」為標準，實務中常見因未明確計入公設比、車位坪數或未考慮樓層價值而引起不滿，建議改採「依價值分配比例」，也就是依照各戶市場價值為基礎，先估價後再選屋，並約定超出或不足部分得以找補方式處理，常見條款如「依價格95%進行相互找補」即屬此類安排，須注意找補價格如何計算、是否依銷售底價或估價報告等為準，以免建商藉此抬高找補金額，損及地主利益。
房屋與車位的選擇機制，則應在契約中載明選屋順序、時間、價值計算方式與異議處理程序，並對於建築樣式、材料、樓層、格局、地下室施工方式等有所約定，確保最終成屋符合原先預期。此外，也應明定若容積獎勵未達預期，地主分配建物面積是否應予調整，或建商是否負有補償義務；若因危老或都更獲得容積獎勵，是否應回饋地主及其方式，也應於契約明確約定。
停工之風險、合建契約的履行機制與保障條款
此外，合建契約應就建商取得建照後未履約或中途停工之風險，設置履約擔保條款。可考慮要求建商提供銀行保函、履約保證金、第三方信託帳戶管理等方式，降低地主風險。部分契約也會規劃「退場機制」，例如設計寬限期、契約解除條件或仲裁機制，作為雙方無法持續合作時的救濟與解決途徑。
合建契約的履行機制與保障條款亦需嚴謹設計。契約應明定保證金之金額、支付與返還時點，以及適用情況；對於找補金額，應約定其計算依據、上限與付款時間，避免建商蓄意虛灌坪數以收取高額補償。至於搬遷補償與租屋補貼，則應說明發放條件與時機，以確保地主在合建期間之生活安排不致受影響。針對地上物之處理，應詳列拆除期限、執行方式及若拆除不成之法律責任，亦應約定建物若遭違章處理應由誰負責，以及履約保證條件與退場機制。違約條款部分，須載明何種行為構成違約、責任歸屬、違約金金額與計算基準，並建議載明若因整合困難或行政程序過久，任一方可在特定時間點解除契約，並載明解約後之費用結算原則，避免長期僵持。更重要的是，合約中須明定施工、申請建照、交屋等各階段的期限與計算方式，以利監督並作為違約認定之依據。
建造執照起造人名義
同樣重要的還有「建造執照起造人名義」的約定。實務上，起造人之名義涉及未來房屋建成後「公共基金」提撥與公共設施管理責任（參考公寓大廈管理條例第18條）。若起造人登記為地主，則依公寓大廈規定，建築完成後將由地主負擔與公共基金相關之義務。為免造成混淆，建商多數會要求以其名義為起造人，地主則應於合建契約中確認是否授權建商為起造人，並訂明因此產生的法律義務由建商承擔。
都市更新或危老重建計畫
若該合建屬於都市更新或危老重建計畫，更需檢視合建契約內容是否符合都市更新條例與危老建築加速重建條例之規定，並建議慎選具備相關經驗且財務穩健之建商合作，才能確保其具備完成建案的能力與建築品質。不少案件因地主誤信不具實力或缺乏信譽之業者，最終導致建案中止，陷入長期糾紛或財產損失風險。
再來是範圍劃定變更問題，有地主指控建商故意將其排除於都更範圍之外，藉此規避分配義務。事實上，建商有時因個別住戶長期不同意配合，經多次協商無果，只能在都市計畫與土地條件允許下，調整更新範圍。此非惡意排除，而是土地整合成本與效益的取捨。倘地主擔心因此無法參與，建議可在簽約時預先約定若遭排除，建商應給予合理補償，或約定保留參與權利條件。
容積獎勵與容積移轉的變化，也是常見的誤解來源。建商簡報中常預估更新後容積獎勵數值，地主據此期待分配面積大增，卻在最終審定時未如預期。此係因獎勵與移轉皆須經主管機關實際審定，結果具不確定性。關鍵在於建商是否曾揭露該預估值非最終核定值，並於契約中說明若獎勵未達預期，建物分配是否會因此變更，及如何調整權益分配。(都市更新條例第23條)
-房地-重建-合建
(相關法條=民法第99條=民法第102條=民法第250條=公寓大廈管理條例第18條=都市更新條例第23條
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