地主方應如何檢視合建契約？

29 May, 2025

問題摘要：

合建契約對地主而言絕非單一的形式性文件，而是一份涵蓋權利義務、風險分攤與糾紛處理的全方位協議。在面對建商所提出的標準合約時，地主不應草率簽署，更不宜僅聽信口頭承諾。契約條款應清楚載明各項關鍵事項，包括違約處理、保證金制度、履約期限、設計變更原則、印章管理及建照責任分工等，並建議由具經驗之律師協助審閱與修訂內容，確保各項規定切合實際並具可執行性。唯有如此，地主方能在合建過程中爭取自身最大權益，避免落入權利模糊、義務過重或利益受損的法律風險中。

律師回答：

關於這個問題，在我國不動產市場中，合建契約一直扮演著極其關鍵的角色。無論是地主希望在自有土地上興建住宅，還是老舊建物亟需更新改建時，合建契約都是促成雙方合作的重要法律工具。對地主而言，透過合建契約可以節省自行興建的鉅額資金，亦能藉此取得全新建物所有權；對建商而言，則可避免高額購地成本，直接於地主提供的土地上興建新建物。

雙方於契約中約定房屋及土地之分配比例後，即展開後續的建築作業。然而，實務中合建契約所引發的糾紛繁多，多數皆與契約條款不明、地主未盡審慎義務有關。因此，地主在簽署合建契約前，應對契約內容進行嚴格的檢視與把關，以下列幾項核心事項作為檢視基準，有助於保障自身權益、減少糾紛風險。

明確的建物分配方式與比例

合建契約中，建物的分配方式（如水平分配或立體分配）及比例應明確記載。水平分配可能導致樓層價值差異，立體分配則需注意戶型與景觀等因素。契約中應明確約定分配的坪數、樓層及車位等，以避免未來產生爭議。

容積獎勵與其分配

政府可能對參與都市更新或危老重建的建案提供容積獎勵。地主應確認契約中是否有關於容積獎勵的條款，並明確約定獎勵部分的分配方式，以保障自身利益。

土地信託與融資限制

為防止建商將土地用於不當融資，地主可考慮將土地信託給第三方機構，並在契約中明確禁止建商未經同意將土地設定抵押或進行融資，以降低風險。

違約責任與解約條款

契約中應明確規定雙方的違約責任，包括違約金的計算方式、支付期限及解約條件等。避免出現不合理的「霸王條款」，如地主違約需承擔建商所有損失等不公平條款。

對於違約事項的約定，地主應詳加檢視契約條文是否有明確規範雙方在違約時的責任歸屬與處理方式。許多合建糾紛皆因未事先對違約情形加以明確約定，導致事後建商不履約卻無法可罰，使地主處於極為不利的地位。因此，地主應要求在契約中明文約定若建商延誤開工、未如期完工、擅自變更建築設計、未依約分配建物等情形，應承擔違約責任並給付違約金。

建築規劃與設計變更

建商在建築過程中可能因法規或其他因素對設計進行變更。契約中應約定若設計變更，建商需通知地主，並協商調整分配方式或進行差額補償，以保障地主權益。

變更設計之約定亦不可忽視。實務上有部分建商在取得建照後，為提高樓地板面積或銷售價值，擅自變更樓層高度或戶數配置。此舉可能侵害地主的分配權益，甚至使實際分配結果與原契約明顯不符。因此，地主應要求契約中明定，建商若需調整樓層數、戶數、面積等重大設計，須事前書面通知並取得地主書面同意後方得為之，違者視為違約。

搬遷補償與租屋補貼

在建築期間，地主可能需暫時搬遷。契約中應明確約定搬遷補償金額、租屋補貼的標準及發放時間等，確保地主在過渡期間的生活品質不受影響。

施工期限與交屋時間

契約中應明確約定施工的起迄日期、交屋時間及延遲交屋的處理方式，如每日違約金等，以督促建商按時完工，保障地主權益。

保證金

保證金之約定亦為保障地主利益的重要機制。地主可要求建商於契約簽訂時支付一定金額之保證金，藉此檢視建商是否具備足夠資金與履約能力，亦為後續建築過程中保障地主的重要憑藉。萬一建商中途停工、資金斷鏈或無法如期交屋，地主仍可自該保證金中取償，彌補其因此遭受的損失，尤其適用於地主原本已有建物但因合建而先行拆除者。

期限的約定

期限的約定亦是檢視契約時不可忽略的重點。合理的契約應包括建照申請期限、開工期限、完工期限與交屋期限等，並明確記載每一項義務之起迄日或計算方式。如此可防止建商無故拖延，並使地主能有依據主張違約。舉例來說，契約可約定建商須於簽約後三個月內提出建照申請，建照核發後一個月內開工，自開工日起兩年內完工，完工後三個月內完成點交，並辦理登記程序。

印章的委刻、保管與使用

印章的委刻、保管與使用此外，規定亦屬合建契約實務中常見爭議來源。由於建築過程中涉及申請建照、分割合併、產權登記等諸多程序，往往需使用地主印章。倘若未於契約中明定印章使用範圍與限制，甚至未明確約定印章保管人與保管方式，易導致建商濫用印章，簽署不當文件而損及地主權益。地主應堅持印章不得交予建商單獨保管與使用，且所有文件使用須逐案確認，並可考慮將印章由第三方保管，並開立保管契約(民法第3條）。

建造執照起造人名義

針對建造執照起造人名義之約定，地主亦應謹慎處理。依公寓大廈管理條例第18條規定，起造人負有提撥公共基金之義務，而該義務可能因起造人名義而歸屬於地主或建商，對後續管理費用支出有實質影響。若地主不願承擔此義務，應要求建商以其名義為起造人，並明確約定相關費用由建商負擔，避免產生爭議。