共有物應該如何管理？可以多數決決定占有使用特定位置嗎？
26 May, 2025
問題摘要：
民法第820條所稱之管理，不以集中行使為限，亦容許各共有人依其應有部分對共有物為特定部位之個別使用，前提為不得損害他共有人之權益。土地或建築物之共有情形極為常見，而民法第820條提供的管理規則與多數決機制，係以促進共有物有效利用與保障個別共有人權益為目的，在適用上應結合形式門檻與實質公平之考量，並適度運用分管契約、司法審查及損害賠償制度，達成共有人間利益平衡與衝突緩解。
律師回答：
關於這個問題，共有物之管理在法律上具有嚴謹的程序與實質要件，特別是在處理共有土地之出租、出借或分別使用時，應區分經合法程序所為之管理決定與單方擅自行為的界線。依據民法第820條第1項規定，除契約另有約定外，共有物之管理應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，且若應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。此條文所謂之管理，包括但不限於出租、出借、修繕、界址調整及其他使共有物得以有效利用之行為。
在實務上，亦經法院見解與學說肯認，共有人依多數決原則就共有物所為之管理行為，應兼顧形式之合法性與實質之公平性。若管理決定未兼顧全體共有人之利益，或顯失公平，少數共有人得依同條第2項規定，聲請法院裁定變更該管理決定，防止多數人濫權，保障個別共有人之基本財產權。此外，若該管理決定係出於故意或重大過失，致共有人受有損害者，依第4項規定，負責決定之共有人應對不同意之共有人連帶負損害賠償責任。
共有物之管理行為，不僅形式上應符合民法第820條之多數決門檻，實質上亦不得濫用。若多數決所為之管理行為非為共有物之維護或合理利用，而僅為特定共有人謀私利，致他共有人遭受不利益，亦可能構成對少數共有人之權利侵害。
尤其在共有土地之出租或出借行為上，僅有共有人形式上達到人數與應有部分之門檻尚不足以構成有效管理行為，仍須審酌其行為是否係基於「為全體共有人管理」之意思。若僅為部分共有人為自己之利益占用土地，並將之出借或出租，且未經全體共有人同意者，縱然其人數與應有部分達到民法第820條規定之標準，仍不得主張其為合法管理行為，並有構成無權占有之可能。在此背景下，法院除形式審查人數與持分之外，亦應對行為人是否出於共同管理之目的進行實質審認，否則恐造成部分共有人藉名多數決圖利己身，損害其他共有人應有權益。
查共有物之出租或出借，屬共有物之管理行為，除契約另有約定外，固應依民法第820條第1項規定，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。惟共有人為是項管理行為，不僅須符合該項關於多數決之規定，尚須有為全體共有人管理共有物之意思，始足當之。倘共有人未經全體共有人同意占有共有物之全部或一部後，為自己用益將之出借或出租，既非基於管理共有物意思所為，縱其人數及應有部分合計超過上開規定，亦不得謂其為管理共有物之行為。查被上訴人一再抗辯家族會議於72年協議系爭房屋全部（包括一、二樓）歸林0雄使用…而原審已認定無上開家族會議協議。則被上訴人或林0雄似未經全體共有人同意即以系爭房屋已全歸其用益而將之出借或出租。似此情形，得否認其係屬上開規定之管理行為，非無研求之餘地。原審就此未詳予審究，徒以被上訴人之人數及應有部分合計均過半數，即謂其出借或出租屬管理行為，非無權占用，已有可議。
(最高法院106年度台上字第100號民事判決要旨)
進一步而言，共有人間若有分管之明示或默示約定，即所謂「分管契約」，則共有人得於特定區域單獨使用並享有該部分收益。此種分管契約雖不必然須書面，但實務上多以實際使用情形長期穩定為基礎認定是否有默示之意思表示成立。若共有人間實際劃定使用範圍並相互容忍多年，未曾互相干涉，雖無書面，仍可認定為默示分管契約之存在。至於於共有土地上建築房屋或進行其他類似事業行為，若有全體共有人同意或明確之分管協議，則其在特定位置單獨使用即屬合法，並得排除他共有人干預；但若無全體共有人同意而擅自進行建築或出借行為，即屬無權占有，其他共有人可依法請求排除或返還。
民法第820條所稱之管理，不以集中行使為限，亦容許各共有人依其應有部分對共有物為特定部位之個別使用，前提為不得損害他共有人之權益。換言之，分管並非違法行為，而是管理方法之一，其法律正當性需建立於程序合乎法律與內容不損共有人權益的基礎上。因此，於實務運作上，如共有人希望達成單獨占有特定區域使用之目的，最穩妥方式即透過分管協議取得其他共有人之同意，或於未取得共識前，依民法第820條程序透過多數決作成明確之管理決定，並反對人有聲請變更之權利。
民法第820條第1項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」，據其立法理由「為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，已傾向依多數決為之，爰仿多數立法例，修正第1項。」、「共有人依第1項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，爰增訂第2項。又依第1項規定之管理，係指多數決或應有部分超過三分之二所定之管理。其目的乃為促使共有物之有效利用，增進社會經濟發展，就共有物之管理，採多數決原則。」等語，並未限制共有物之「管理」行為，不得由共有人分別占有特定位置使用收益。又經全體共有人同意之分管契約，亦得約定由各共有人分別占有使用特定位置使用收益。且民法第820條第1項規定所謂之管理，其方法不一，各共有人依其應有部分各占有部分特定共有物而為使用收益者，亦應屬之。
(臺灣高等法院暨所屬法院113年法律座談會民事類提案第7號)
-房地-共有-共有物管理-共有物分管
(相關法條=民法第820條)
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