小不忍，亂大謀-親屬交惡，借名登記屋歸屬難解

問題摘要：

當初未能清楚規劃財產登記方式，導致後續產生權屬爭議，這再次說明了借名登記的法律風險。親屬之間的信任雖然重要，但若涉及高額財產，仍應以書面契約明確約定所有權歸屬與借名關係，否則一旦發生爭議，將面臨極為不利的舉證困境。因此，除了在訴訟中積極舉證借名登記的存在外，亦應考慮以其他法律手段，例如假扣押、共同登記或分割訴訟來保障自身權益，並確保未來財產的合理分配，以避免因親屬交惡而導致無法挽回的財產損失。

 

律師回答：

關於這個問題，房屋被拍賣，但用妹妹名義標回來。現在當事人們兄妹交惡，妹妹在網路留言想賣掉房子獨吞或捐出去。母親要求妹妹把房子轉回當事人名下，妹妹拒絕後，打多次官司都無法取勝。當事人多年繳納房屋貸款、稅款、修繕，請問是否可要求分割或是共同登記，以免被妹妹賣掉後，拋下母親不顧？

 

法拍在民法上的性質仍然是房屋買賣。母親當年以妹妹的名義買受房屋，如果實際上的買受人是母親，只是用妹妹的名義掛名擔任所有權人，母親可主張和妹妹之間存在「借名登記」關係，也就是母親委託妹妹擔任房屋的登記名義人，但重要是如何證明？

 

首先，在法律上，法拍仍屬於房屋買賣，其法律性質與一般交易無異，換言之，雖然房屋是透過法院拍賣取得，但最終仍須依據登記權利人來判定所有權歸屬。因此，若母親當年確實是以自己的資金購買房屋，卻登記在妹妹名下，那麼母親便可主張與妹妹之間存在「借名登記」關係，即母親實際上為真正的買受人，而妹妹僅是代為登記的名義人。然而，借名登記最難解決的問題便是舉證責任，因為不動產登記制度具有公信力，法律原則上推定登記名義人即為真正的所有權人，若要推翻此推定，借名人必須提出充分證據來證明當初的借名關係。

 

在司法實務上，法院在判斷借名登記是否成立時，通常會綜合考量以下幾項關鍵因素，包括資金來源是否來自母親，是否有銀行匯款紀錄、買賣契約是否顯示實際出資人、房屋貸款是否由母親或當事人支付、稅款與修繕費用的負擔情況，以及房屋的實際管理與使用人等。如果母親與當事人能夠提供足夠的財務紀錄，證明房屋的款項實際上由母親支付，且長期由當事人負擔房屋貸款及維護費用，則法院較可能認定借名登記的存在。然而，若無完整的書面契約或金流證據，法院往往仍會依據登記名義來認定所有權歸屬，使得母親與當事人在訴訟中陷入極大劣勢。

 

小不忍則亂大謀，在家庭關係中，財產的處理往往涉及深厚的情感與信任，然而，一旦親屬交惡，在未取得關鍵性的證據前，借名登記的房屋歸屬問題便可能成為難以解決的法律糾紛。

 

本案的核心問題在於，當初母親以妹妹的名義標回房屋，而當事人多年來負擔房屋貸款、稅款及修繕費用，如今兄妹關係交惡，妹妹公開表示欲獨自出售房屋或捐出，且拒絕將房屋轉回當事人名下，導致多次訴訟皆未能取勝。在這種情況下，當事人是否能夠主張房屋權利，要求分割或共同登記，以防止房屋被變賣後影響母親的居住權益，便成為關鍵法律問題。

 

「借名關係」簡單來說就是一方只出名字做為登記之用，但實際上財產是屬於另外一方的，也都是由另外一方管理、使用和處分。成立借名登記契約的原因繁多，例如規避稅捐、躲債、隱匿財產、共同出資等，哥哥與父母之間就是為節省房貸利息，才成立的借名登記契約，由父母出資，哥哥出名。實務操作上，借名契約原則上是有效的，可以類推適用關於民法委任的規定。

 

除非借名登記法律關係約定內容違反強制規定、禁止規定或公序良俗屬無效外，原則上應作為一種無名契約之債權法律關係並受到承認，並依民法第529條適用關於委任之規定。足見，民法上，借名登記法律關係本身是否「有效」，將因借名登記之原因事實是否有例如契約標的不法等違反強制禁止規定等情形而受影響。

 

民法第759-1條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」，土地法第43條亦明文：「依本法所為之登記，有絕對效力」，依據上開規定，登記名義人雖然不是實際出錢的人，但登記卻賦予其所有權人的效力，可以為買賣、抵押等處分。借用他人名義的真正出錢者為避免未來引發糾紛，也為避免借名親友間因利反目成仇，在借名登記前即應白紙黑字以書面記載清楚兩者之間的法律關係、約定終止借名登記返還登記的時間或條件，亦可設定抵押權，藉此保障自己的權利。

 

民法第549條：當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。如認為受任人有不可能信任的情形，記得要隨時終止契約，並利用手上文件辦理移轉，此時可以事前取得不可撤回的授權書是事情。如果借名登記之後，登記名義人已經因為有利可圖而出售不動產，借名登記視同委任契約，適用民法委任的相關規定，實際出資者可以依據民法第544條：「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責」之規定，向登記名義人請求賠償。

 

在借名登記關係下，如果委託人終止借名登記委託，可以請受託的借名人把房子移轉登記回委託人名下。委託人可以先以存證信函通知終止借名登記關係，並提出房子的出資、貸款繳納、修繕記錄、由委託人保管權狀等相關證明，以向法院證明借名登記關係的存在。

 

此外，當事人若希望避免房屋遭到妹妹單獨出售，除了主張借名登記之外，還可以考慮其他法律救濟途徑，例如申請假扣押或假處分，以暫時凍結房屋的交易行為，避免在訴訟未決前發生不可逆的財產轉讓。此外，若當事人確實對房屋有長期的經濟投入，例如支付貸款、稅款及維修費用，則可以試圖主張與妹妹之間存在「共有關係」，請求法院依據民法第819條之規定，確認當事人對房屋享有部分權利，進而要求房屋共同登記，或者進一步提出分割訴訟，以確保自身權益。

 

不過，若法院最終認定母親與當事人無法證明借名登記，或無法主張房屋為共有財產，則當事人可能僅能以支付的貸款及維修費用為由，請求民法上「不當得利」的返還，要求妹妹返還相應的款項。然而，此類請求的結果往往難以確保房屋所有權的變更，因此當事人若要維護母親的居住權，應積極尋求法律手段，例如透過遺囑或贈與方式，確保未來母親過世後，房屋能夠回歸當事人名下，而非完全由妹妹主導處分。

 

-房地-房地借名-

 

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