房仲未告知而買到凶宅，除可跟賣家解約求償外，可否請求房仲賠償？

問題摘要：

房屋仲介作為專業服務提供者，調查與據實說明義務是其核心責任之一。仲介業者應以其專業知識為基礎，善盡調查責任，並公平透明地向消費者提供必要資訊，從而促成交易雙方的信任與交易的順利完成。同時，消費者在與房仲合作時，也應對交易標的物保持基本的審慎義務，雙方共同努力，才能保障交易的公平性與安全性。隨著房地產市場的不斷發展，房仲的專業能力與誠信將越來越成為影響市場健康運行的重要因素。

 

律師回答：

關於這個問題，買受人透過房屋仲介公司向購買一處房屋，並完成買賣契約的簽署與所有權移轉後搬入居住。入住後從鄰居及報紙報導得知該房屋曾發生兇殺事件，感到心生畏懼，不敢繼續居住，最終搬離並另租他處。

 

所謂瑕疵不動產：指該不動產受到特定事件或原因影響，而造成使用、效用或價值上劣於其他相似但未受特定事件或原因影響之不動產。而凶宅，依內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋，賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及其附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為而致死（如從專有部分跳樓輕生，而死在其他樓層或中庭）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅，並不包括同棟大樓其他的房屋。惟於估價觀點檢視凶宅定義，係依市場上潛在交易雙方的看法進行判斷，如物件非屬相關函釋定義之凶宅，但於市場仍存在交易疑慮時，仍有汙名價損之可能性。 

 

對於房屋仲介公司，依《不動產經紀業管理條例》第23條規定，仲介在執行業務過程中應提供不動產說明書，詳細說明房屋相關資訊。其查證義務應達到善良管理人的注意標準，並以合理範圍為限。如果公司未能盡到此義務，未告知房屋曾發生兇殺事件的事實，則屬過失，應負民法第227條規定的不完全給付責任。仲介作為專業中介機構，對房屋的重要資訊，特別是可能影響購買決策及市場價值的事實，如房屋是否為凶宅，負有明確的調查及告知義務。如果其未能履行此義務。

 

所謂汙名價值減損，係指不動產受到汙名效果影響所造成的價值減損，亦即以「不具瑕疵問題之價值」扣除「瑕疵問題修復後之價值」的差額。當瑕疵問題不值得修復時，汙名價值減損則得定義為「不具瑕疵問題之價值」扣除「瑕疵問題發生後之價值」的差額。汙名價值減損在概念上類同於「交易性貶值」，指透過現代修復技術進行修復，仍無法排除被毀損物所殘餘的貶值。 

 

依民法第354條及第359條規定，出賣人對買受人負有擔保責任，須確保交付的物品在移轉時不存在滅失或減少價值的瑕疵。一般認為雖然凶宅不會對房屋造成直接物理性的損害，但對於一般社會大眾而言，屬於心理層面嫌惡狀況，對於居住其內的住戶而言，除對於居住品質會發生疑慮外，在其心理層面上也會造成相當大的負面影響。而且房地產的交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋或不動產，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並造成該等標的的市場接受程度及價格之低落情事。因此，凶宅的確可以構成物之瑕疵。(如臺灣板橋地方法院96年度訴字第1666號判決)

 

使用、效用或價值上劣於其他不動產的客觀資訊

房屋仲介在房地產交易中扮演著重要角色，其責任涉及對不動產的調查與據實說明義務。最高法院曾明確指出，房地仲介業務涉及房地產買賣的專業知識，這正是一般消費者願意委託仲介業者處理買賣事宜的主要原因。由於仲介業者向消費者收取高額酬金，便應基於其專業知識，善盡預見危險與調查的義務。換言之，房屋仲介在執行業務時，必須以其專業能力為消費者提供充分保障。

 

依據《不動產經紀業管理條例》第23條第1項規定，經紀人員在執行業務時，應以不動產說明書向委託人的交易相對人進行解說，這是房仲的說明義務法源。此外，該條例第24條之2也進一步規範，若房仲業者同時接受買賣或租賃雙方的委託，需在雙方書面同意的基礎上，公平提供交易價格資訊、契約內容規範的說明，以及不動產的必要資訊。同時，房仲還需告知買方或承租人仲介專業應查知的不動產瑕疵，協助對不動產進行必要檢查，並遵守中央主管機關為保護交易雙方制定的其他規定。這些法律條文為房屋仲介的調查與說明義務提供明確的框架。

 

然而，房屋仲介的調查與說明義務並非無限擴大，而是有其特定範圍。首先，《不動產經紀業管理條例》第23條第1項規定的「不動產說明書」所記載內容，是仲介人員必須解說的基本義務，包括不動產的基本資訊、現況描述以及法定的其他事項。其次，房仲人員應公平提供交易雙方必要資訊，包括類似不動產的市場價格、契約條款的規範，以及針對特定不動產的具體瑕疵進行必要查詢與告知。

 

在實務操作中，房仲調查義務的範疇主要根據專業能力與合理預見的範圍而定。例如，對於不動產周邊是否有鄰避設施（如垃圾焚化廠、高壓電塔等）或交易可能涉及的稅捐問題，房仲通常被認為有義務調查並據實告知，因為這些資訊可能影響不動產的價值及交易決策。然而，對於某些需特殊技術或儀器才能確認的資訊，例如房屋是否為海砂屋，若無法透過肉眼或一般查詢得知，則可能超出房仲的合理調查義務範圍。若該建物已被列入海砂屋管制清冊，房仲僅需查詢即可確認，則此類資訊屬於其調查與告知義務的範疇。

 

因此，房仲的調查與說明義務既要考量法律規範，也需結合實務中的專業標準。房仲不僅應對其能夠查知的資訊負責，也應在資訊不明時，提醒交易雙方可能的風險與注意事項。此外，房仲的責任還包括避免因疏忽或隱瞞而對交易雙方造成損害，這是維持市場秩序與保障消費者權益的基本要求。

 

「房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務」（最高法院91年度台上字第1660號民事判決）

 

使用、效用或價值上劣於其他不動產的客觀資訊是房地產交易中需要特別關注的部分，而房仲業者在此過程中肩負著重要的資訊告知義務。依據《不動產經紀業管理條例》第4條第5款的規定，仲介業務是指從事不動產買賣、互易、租賃的居間或代理業務。民法第565條和第567條進一步規範，居間人應就訂約事項據實報告，並對於當事人是否具備履約能力進行必要的調查。此外，若居間人發現委託人無履行能力或無訂立契約能力，則不得為其媒介。

 

房地產仲介業之所以存在，主要是基於其專業性。由於房地產交易涉及複雜的專業知識，一般消費者多數難以全面掌握，因此選擇透過仲介業者進行交易。正因如此，仲介業者收取的酬金應與其提供的專業服務相匹配，並且必須履行善盡預見危險及調查的義務。最高法院91年度台上字第1660號民事判決明確指出，仲介業者針對其仲介行為收取高額酬金，應對其從事的業務負善良管理人的注意義務，確保交易安全。

 

仲介的資訊告知義務重點在於提供標的物的物理性質及法定資訊，例如房屋結構、建材使用、合法用途、權利範圍及是否存在瑕疵等。這些資訊涉及交易標的物的真實狀況，是保障買賣雙方利益的核心所在。然而，房仲的義務不延伸至買方的主觀期待或個別需求。例如，某些買方可能期望房屋遠離噪音源或特殊設施，但若此類需求未在契約中明確列明，房仲無義務額外調查或保證。

 

從法律角度分析，房仲提供資訊的範圍應限於能夠客觀查證或法律要求的事項。這意味著房仲不僅需根據現有法規提供準確資訊，還需依據其專業能力進行必要的調查。然而，對於超出其專業範疇或無法客觀查證的資訊，如買方的特殊偏好或心理接受程度，房仲並無強制性義務。例如，某房屋可能因鄰近特定設施而被部分買方認為效用低於其他房屋，但此類感知屬於個人主觀範疇，非房仲需揭露的資訊。

 

此外，房仲的義務履行應以合法性為前提，其調查範圍也應合理。例如，若房仲已善盡調查與說明義務，並提供相關資訊說明文件，但買方未能明確表達自身特殊需求，則不能將交易結果不如預期的責任完全歸咎於房仲。買方有責任在交易前充分解自身需求，並將相關條件納入契約條款中。

 

仲介提供資訊過程中有隱匿、誤導或提供不實資訊

仲介業務主要指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款對此有明文規定。居間是指當事人約定，一方為另一方提供訂約的機會或媒介訂約，並因此取得報酬的契約形式。根據民法第565條的規定，居間人對訂約事項有據實報告的義務，應就其所知的事項告知雙方當事人，並不得為顯然無履行能力或訂立契約能力的當事人進行媒介。而以居間為營業者，對於訂約事項以及當事人的履行能力或訂約能力，負有調查義務。這些法律條文確立居間人或仲介業者在提供服務過程中應履行的基本義務和責任。

 

然而，若房仲在提供資訊過程中有隱匿、誤導或提供不實資訊的行為，則屬違反其應盡的職責，可能構成法律上的違約責任或侵權行為。例如，若房仲在明知房屋存在影響效用的缺陷時故意隱瞞，則買方可依《民法》及相關法律規定要求賠償。因此，房仲需以誠實、透明的態度對待每筆交易，以維護消費者權益及其自身的專業聲譽。

 

損害賠償責任

當房仲人員因服務不盡責、未妥善履行調查與說明義務，導致消費者購買到存在瑕疵的不動產時，消費者應如何透過法律途徑追究責任以維護自身權益？

 

首先，根據法律規定，消費者可以透過請求返還仲介費用、要求房仲人員與其所屬公司連帶賠償，以及援引消費者保護法請求懲罰性賠償金等多種方式來追究房仲責任。民法第571條規定，居間人若違反對委託人的義務，例如未盡調查與說明之責，導致消費者受損，即不得向委託人請求報酬或償還費用。這意味著當房仲人員因疏忽未告知房屋的瑕疵，或未妥善履行其應盡的專業義務時，消費者有權拒絕支付仲介費用，甚至要求返還已支付的部分。這一條款為消費者提供最直接的法律救濟管道，以確保在交易中受到公平對待。

 

此外，根據民法第227條的規定，若因可歸責於債務人的事由導致不完全給付，債權人可以依據關於給付遲延或給付不能的相關規定行使其權利。同時，因不完全給付造成其他損害，債權人亦得請求賠償。在仲介服務中，若仲介業者未盡其調查或報告義務，導致委託人在交易中受損，則可被視為不完全給付，委託人有權根據上述規定追究仲介業者的法律責任。

 

根據不動產經紀業管理條例第26條，因可歸責於經紀業的事由導致不能履行委託契約，致使委託人受損害，該經紀業應負賠償責任。更進一步地，若因經紀人員在執行仲介或代銷業務時的故意或過失行為造成交易當事人損害，則經紀業應與該經紀人員共同承擔連帶賠償責任。這一條款不僅強調經紀業對其所屬經紀人員行為的監督責任，也旨在保障消費者的權益，避免因個別經紀人員資力不足而導致受害者無法獲得賠償。

 

民法第184條規定，因故意或過失而不法侵害他人權利者，應負損害賠償責任；若以違反善良風俗的方式損害他人，或違反保護他人法律的行為致損，亦應承擔賠償責任。特別是數人共同侵權時，侵權人應連帶承擔損害賠償責任。這一規定同樣適用於仲介業務中，若仲介業者或經紀人員違反其調查、說明或誠實信用義務，對消費者造成損害，則構成侵權行為，消費者得依法主張損害賠償。

 

仲介業者的法律責任。不作為的侵權行為成立，須以作為義務的存在為前提。對仲介業者而言，其調查與說明義務即屬於此類作為義務。如果仲介業者未依其專業能力履行這些義務，導致委託人未能充分解交易標的物的真實情況，從而受到損害，則可視為違反作為義務，構成侵權行為。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；不能知其中孰為加害人者，亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人。民法第184、第185條分別定有明文。另按，不作為之成立侵權行為，須以作為義務的存在為前提

(臺灣臺北地方法院96年度訴字第883號民事判決)

 

再者，消費者保護法第51條提供消費者請求懲罰性賠償金的法律依據。根據該條規定，若企業經營者因故意或過失行為對消費者造成損害，消費者可依損害程度請求一至五倍不等的懲罰性賠償金。在不動產交易中，若房仲人員故意隱瞞房屋瑕疵，例如未如實告知建物為海砂屋或凶宅，消費者不僅可以請求實際損害賠償，還可主張懲罰性賠償，以達到警示及懲罰不法行為的效果。值得注意的是，在實務中，有關懲罰性賠償的適用仍需依個案性質及法官的法律見解而定。例如，臺灣高等法院102年度消上易字第3號民事判決即有消費者請求懲罰性賠償金，但不同案件中可能因具體事實差異而出現不同裁判結果，因此消費者若欲主張此項權利，需充分準備相關證據並結合專業法律建議。

 

然而，由於不動產交易的特性，每一個不動產均有其獨特性，房仲在介紹房屋時所需履行的調查與說明義務範圍，往往需根據具體情況進行判斷。例如，對於一般肉眼難以辨識的瑕疵，如房屋是否為海砂屋，若房仲人員無法以其專業經驗或常規查詢獲得相關資訊，則可能不被認定為其調查義務的範疇。反之，若該房屋已列入政府公開的海砂屋清冊中，房仲應能透過查詢輕易得知，若其未盡告知義務，即可能構成過失。這些情況顯示，不動產交易中的法律責任問題具有高度的專業性與複雜性。基於上述情況，當消費者認為其因房仲人員的不當行為受到損害時，建議尋求專業的不動產律師協助，深入分析個案情況，並根據相關法律條文與證據制定適當的訴訟策略。

 

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