買賣不破租賃是什麼？不適用買賣不破租賃情況有哪些？

20 Jan, 2025

問題摘要：

“買賣不破租賃” 是指在不動產租賃關係中，即使出租人將租賃物的所有權轉移給第三人（例如通過買賣或贈與），原租賃契約對新的所有權人仍然有效。這意味著，承租人的租賃權益在所有權移轉後仍然受到保護。要符合買賣不破租賃原則，必須滿足以下條件：租賃物已交付：租賃物必須已經交付給承租人，並且承租人已經實際占有該租賃物。承租人占有中：在租賃契約存續期間，承租人仍然占有租賃物。所有權轉移：出租人將租賃物的所有權轉移給第三人（如通過買賣、贈與等方式）。以下情況下買賣不破租賃原則不適用：未經公證的不動產租賃契約：如果租賃契約期限超過五年或為不定期限，且該契約未經公證，則不適用“買賣不破租賃”原則。這是為了防止租賃契約被用來妨礙債權人對租賃物的強制執行。在強制執行程序中，當租賃契約被用來阻礙對租賃物的強制執行時，新的所有權人不必繼受原租賃契約。這一點也是為了避免債務人通過與第三人虛假訂立租賃契約來妨礙執行程序。

律師回答：

關於這個問題，依民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍然繼續存在。」

租賃物交付後，承租人占有中

特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之民法第425條第1項規定：「出租人於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第349號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意書、不同意見書及本院48年台上字第1065號判例意旨自明(最高法院97年度台上字第1729號民事判決參照)。

要符合哪些條件，才能夠適用「買賣不破租賃原則」？

承租人若要主張適用「買賣不破租賃原則」，依據民法第425條第1項規定，必須符合下列條件：

租賃關係存續中，且該租賃契約係有效成立者。

出租人將租賃物之所有權讓與於第三人。

租賃物已交付承租人，並由承租人占有中。

簡單來說，民法第425條的規定意涵應為「所有權的移轉不破租賃」，這意思是說，如果先有租賃契約的成立，並且房客也搬進去居住，則屋主之後的所有權移轉（即房東將房子賣給他人）時，房客仍可繼續居住，其權益絲毫不受影響，此時，房客的房東自動更改為新的房屋所有權人。

依據民法第425條第2項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用「買賣不破租賃原則」。詳言之，「買賣不破租賃原則」具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，俾杜爭議而減訟源。故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，承租人無法主張適用「買賣不破租賃原則」。

但是這個條款也是有所限制；依照同法425條第2項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」如果所簽訂的租約是不定期租賃契約，或是五年以上的定期租賃契約而未經法院公證者，房客就不可以租賃契約訂約在前並以搬入居住為理由，而對抗新的房屋所有權人。因此，在以上兩種情形下，房客將處於不利的地位，這大概是修法時為了解決假租賃的情形而考慮周全之處。

總結來說，買賣不破租賃原則主要保護承租人在租賃契約存續期間的權益，確保在所有權轉移後其租賃權益不受影響。然而，對於未經公證的長期或不定期限的租賃契約，此原則不適用，以防止契約被用來阻礙強制執行。