法院對共有物為變價分割(拍賣)時，共有人有無優先承買權？

問題摘要：

分割共有物是指當多人共同擁有某一財產（如土地或不動產）時，其中一人希望結束共有關係，需要進行的分配程序。這可以通過協議或向法院提起訴訟來實現，將共有的財產分成各自獨立擁有的部分。優先承買權制度的目的在於簡化土地共有關係，當共有人中有人出售其應有部分時，其他共有人可以依法優先購買相應的份額，以免共有關係變得過於複雜。然而，優先承買權並非絕對，執行法院在拍賣共有土地時，需要根據情況判斷是否准許其他共有人行使優先承買權。在變價分割的情況下，共有土地進行拍賣，所得價款分配給各共有人。執行法院的拍賣程序與一般的債務執行有所不同，因此即使進行變價分割，共有人仍有可能繼續投資計劃或保持土地的特殊感情。總結來說，優先承買權的適用需視具體情況而定，並非在所有情況下都可以主張。法院在執行拍賣時，會考慮共有人的權益和法律規定，以確保公平和合法性。

律師回答：

關於這個問題，分割共有物，將共有物的不同持有人之間分割來做分配的過程。共有物可以是財產、土地、建築物或其他資產，由多個人共同所有，當共有人間有一人希望結束共有關係時，就需要進行分割。

 

白話文就是說， 兩個以上的人在法律上對於某個財產都有所有權時，可以一起用協議的方式分配這個財產，或向法院起訴請求分配這個財產，將大家共同擁有的東西，像是土地或不動產財產之類的，分成每個人獨自擁有的部分，稱為分割共有物。

 

什麼變價分割(拍賣)？

 

變價分割是根據民法第823條，由於全體共有人無法達成不分割約定，分割協議也破局，只好向法院申請裁判共有物，變價分割即為其中一種分割方式(=，常在分割房屋產權時出現，另外還有原物分割、原物分割兼金錢賠償的方法來分割財產。

 

簡言之，所謂的變價分割就是把你共有的不動產查封拍賣，並將拍賣所得價金扣除執行費用等相關費用後，依共有比例分配給各共有人。

 

優先承購權的立法目的

 

按優先承買權之立法目的乃為簡化土地之共有關係，而簡化共有關係之最終目的，亦係為了使該土地將來於利用之時，簡化相關之法律關係，蓋若共有物之共有人眾多，無論係內部或外部法律關係勢必較為複雜，故有共有人優先承買權制度之設立，藉此非常態的模式介入當事人間之契約自由。

 

因之，該制度既是民法契約自由的限制，即應就其目的加以限縮共有人優先承買權的適用。又變賣分配，係將共有土地予以變賣，以所得分配予各共有人，當各共有人無法協議自行處分該共有物而分配時，即得由任一共有人執變價分割確定判決向民事執行法院聲請強制執行。

 

變價分配的機制

當共有物不能通過協議分割，或者分割會大幅減損其價值時，變價分配成為一個可行選項。這通常意味著將共有物公開拍賣，然後將所得價金按共有人的持份比例分配。此過程允許共有人結束共有關係，各自獨立處理其份額所得的金錢。

 

執行法院拍賣與優先承購權

 

價分割之目的僅為共有物之分割目的，於共有物變價拍賣後，共有物之所有權即歸屬一人或多人，於此時共有物之其他共有人是否仍有優先承買權，實務尚有不同見解，茲敘述如下：

 

否認說無非係以在變價分配的拍賣中仍然允許優先承購權，可能會出現多數共有人主張此權利的情況，這可能阻礙達到消滅共有關係的目的。

 

此有司法院第21期司法業務研究會法律問題：甲、乙、丙共有田地一筆，經訴請法院判決變價分割確定，執行法院為變價拍賣時，共有人丙主張優先承買權，應否准許？司法院民事廳研究結果：因法院判決變賣共有物分配其價金而拍賣全部共有土地，與部分共有人出賣其應有部分不同，共有人不得主張土地法第34條第4項之優先承買權。設若採肯定說，認共有人有優先承買權，則如多數共有人均主張優先承買權，即無法消滅共有關係，顯然與法院判決變價分配之意旨不符。

 

然而，強制執行之拍賣，既為買賣之一種，則執行拍賣共有土地之全部時，共有人自有依同樣條件優先承買之權。且變價分配，係將共有土地予以變價，以所得價金分配於各共有人，此與金錢債務係由債權人聲請拍賣債務人之土地，將其拍得價金清償債務人之債務不同，自無禁止土地共有人應買之必要。為使共有人仍能繼續其投資計劃，維持共有土地之經濟效益，並兼顧共有人對共有土地之特殊感情，即無禁止土地共有人應買之必要，各該共有人當然有依相同條件共同或單獨優先承買之權利。

 

執行法院之拍賣，性質上為買賣之一種，於執行拍賣共有土地之全部時，共有人自亦有依同樣條件優先承購之權。其次，分割共有土地之變賣分配，係將共有土地予以變賣，以所得價金分配於各共有人，此與金錢債務執行時，由債權人聲請拍賣債務人之土地，將其拍得價金清償債務人之債務不同。故於共有土地變賣分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資計劃，維持共有土地之經濟效益，並兼顧共有人對共有土地之特殊感情，即無禁止土地共有人應買之必要，各該共有人當然有依相同條件共同或單獨優先承買之權利。

 

此觀最高法院96年度台抗字第408號裁定所示：按土地共有人依土地法第34條之1第1項規定，出賣共有土地之全部，其為處分之共有人，僅係對自己之應有部分處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律之授權，並非以此剝奪他共有人依同條第四項所定之優先承購權，是共有人依首揭規定出賣共有土地之全部時，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，依同條第4項規定應有優先承購之權利。

 

上開問題經民法第824條修正後已獲解決，即依民法第824條第7項規定：變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買的權利。也就是說：在共有物變價分割拍賣過程中，如果有人來買，共有人是可以相同價格優先承買的。

 

在共有物的分割和變價分配中考慮優先承購權是一個複雜的法律問題，涉及到如何平衡個別共有人的權益與整體的法律效率。共有土地被拍賣時，共有人依然保有優先承購的權利。這是因為拍賣本質上是一種買賣過程，而法律允許共有人在相同條件下優先購買以維護其對土地的投資和情感連結，承認共有人的優先承購權有其正當性的基礎

 

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