自己用不到的共有土地、房屋，如何換成錢？

08 Jul, 2024

問題摘要：

根據民法的規定，共有人在面對不動產共有時有多種處理方式。每位共有人都可以自由出售或轉讓自己在不動產中的持分，不需其他共有人同意。如果無法達成協議或因時效消滅，任何一位共有人都可向法院提起分割不動產的訴訟，法院可裁定原物分割或變賣，並將所得按各持分分配。法院也可裁定拍賣不動產，將所得分配給各共有人。

律師回答：

關於這個問題，當家族長輩留下的不動產因繼承形成共有關係，且隨著時間的推移，家族成員的增加導致共有人的數量增多時，這些不動產往往會面臨管理和使用上的困難。這種情況下，共有人可能會選擇將持分出賣或向法院請求分割共有物，以達到更有效的資源配置。

家族長輩留下的不動產，可能會因為繼承，使不動產形成共有關係，而隨著時間越過越久，家族成員的新陳代謝，不動產的共有人會越來越多，可能一筆土地會有數10人（甚至更多）的共有人。

可是這不動產可能被某幾個人占用，其他共有人空有持分，但對不動產並不能加以利用，可能還要繳地價稅、房屋稅，形同一個負擔，如果能把這持分換成錢，是不是實際多了？

將自己的持分出賣

依據民法第819條第1項的規定：「各共有人，得自由處分其應有部分。」這意味著分別共有不動產的共有人對於其應有部分享有完全的處分權，包括轉讓、贈與或出售等。共有人不需要經過其他共有人同意即可自行處分其持分。然而，這樣的出賣在實務上可能會遇到困難，特別是當持分比例較低且零碎時，很難找到願意接手的買家。

民法第819條第1項規定：「各共有人，得自由處分其應有部分。」

分別共有不動產的共有人，對土地有所謂的應有部分，例如謄本或權狀上會寫所有權比例是幾分之幾（就是我們俗稱的持分），而這持分是可以單獨出賣的。意思就是，我可以選擇把這幾分之幾的持分所有權轉讓、賣給他人，不需要經過其他共有人同意。

但如果持分較為零碎、比例不高，就算是同筆不動產的共有人，也未比想要接手，意即這種持分要出賣的話，願意買的人很少，這時可以考慮向法院起訴請求分割共有物。

向法院請求分割不動產

民法第824條第2項至第3項規定：「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。」

若共有人之間無法達成分割協議，或協議後因消滅時效完成而被拒絕履行，共有人可以依據民法第824條第2項至第3項的規定，向法院請求分割共有物：

原物分割：

法院可以命令將共有物按照原物分配給各共有人。如果各共有人均能接受原物分配，這是一種理想的分割方式。然而，若原物分割在實際操作中存在困難，則可以選擇部分共有人原物分配，其他部分金錢補償的方式。

變價分割：

當原物分配顯有困難時，法院可以命令將共有物變賣，然後將變賣所得的價金分配給各共有人。這種方式特別適用於土地等不可分割或分割後使用價值大幅降低的情況。

部分原物分割兼變價分割：

法院可以決定將原物的一部分分配給各共有人，其他部分變賣，並將價金分配給各共有人。

金錢補償：

在原物分割時，如有共有人未能按照其應有部分受分配，法院可以命令其他共有人以金錢補償。

這些分割方法的選擇，應根據具體案件的實際情況，如不動產的性質、各共有人的意願和利益、經濟效用等因素，由法院綜合考量後作出裁定。\\

如果房屋或土地的共有人過多，勢必難以取得全部共有人的同意，而達成分割共有物的協議，尤其許多共有人是根本不熟的親戚。

但民法規定賦予共有人「向法院訴請分割」的權利，除非土地共有人間有不能分割的協議，否則只要一位共有人，就可以向法院提出共有物分割之訴，而其中一種分割的方法，就是請法院裁定拍賣該不動產，由共有人來分錢；或是自己不分不動產，由其他共有人取得，但可從其他共有人取得金錢補償，都是一個將用不到的持分，換成金錢的方法。