農地分割有什麼特別規定？

08 Jul, 2024

問題摘要：

農業用地興建農舍辦法第12條的規定，未解除套繪管制的農地在分割時需要特別注意以下幾點：05年4月27日前的情況允許法院裁定確定的共有物分割直接向地政事務所申辦登記，不需要事先解除套繪管制。分割後的土地仍然維持原來的套繪管制顏色。即使法院裁定確定了共有物分割，未解除套繪管制的農地仍需先辦理解除套繪管制程序，然後才能向地政事務所辦理分割登記。

律師回答：

關於這個問題，過程適用於財產、土地、建築物或其他資產，由多個人共同所有。當共有人中有一人希望結束共有關係時，就需要進行分割。

分割共有物的目的

分割共有物的主要目的是消滅共有狀態，促進共有物的使用效率和經濟效益，並減少共有人之間的糾紛。

分割共有物的方式

協議分割：

共有人之間可以通過協議達成一致，按照協議進行分割。

協議內容包括分配的方式、每個共有人分得的部分等細節。

裁判分割：

當共有人無法達成協議時，可以向法院提起訴訟，請求法院進行分割。法院在聽取各方意見後，依據法律和公平原則進行裁判分割。根據民法第823條的規定，共有人得隨時請求分割共有物，但有以下例外情形：

因物之使用目的不能分割者，不得請求分割。

契約訂有不分割之期限者，須依約定之期限，不得隨時請求分割。

不分割期限不得逾五年，超過五年者縮短為五年。

共有不動產的管理契約中約定不分割之期限不得超過三十年，超過三十年者縮短為三十年。

分割共有物，將共有物的不同持有人之間分割來做分配的過程。共有物可以是財產、土地、建築物或其他資產，由多個人共同所有，當共有人間有一人希望結束共有關係時，就需要進行分割。

兩個以上的人在法律上對於某個財產都有所有權時，可以一起用協議的方式分配這個財產，或向法院起訴請求分配這個財產，將大家共同擁有的東西，像是土地或不動產財產之類的，分成每個人獨自擁有的部分，稱為分割共有物。

法院裁判分割的方法

依民法第824條規定，法院可採取以下四種方法進行分割：

原物分割予全體共有人：

法院會將共有物（如土地）直接分割並分配給各共有人。

分配時會考慮共有人分配到的範圍、位置、大小等。

原物分割予部分共有人並金錢補償：

若有些共有人無法按其應有部分受分配，則可採取金錢補償的方式。

變價分割：

當原物分配有困難時，法院可選擇變賣共有物，再將變賣所得的價金分配給各共有人。

原物分割兼變價分割：

將原物的一部分分配給各共有人，其他部分則變賣，以價金分配給各共有人。

依民法規定，土地之共有人得隨時向法院請求分割，但不同地目的土地，在分割上亦有更細節性的規定，農地由其是如此，為保護農地、使農地農用，對於農地興建建物有嚴格規定，例如農舍之面積不得逾座落農地面積之十分之一，而蓋有農舍的農地，如果經法院裁判分割，但分割後的土地，可能會使得農舍面積逾農地面積的十分之一，地政事務所可否受理登記？亦牽涉到農地套繪管制的問題。

農地的特別規定

農地可以分割嗎？

只要符合農地分割條件規定就可以！台灣傳統觀念重視不動產，常見兄弟姊妹多人繼承共有一塊地，後續就會需要進行農地繼承分割，如協議不成很容易造成農地分割糾紛；也可能因土地用途不同，而需進行共有農地分割出售。

土地所有權人申辦農地分割費用，以複丈費為主。為因應農地分割需求，會需要申請重新測量土地，稱為土地分割複丈，測量時支付的規費即為複丈費。

農業用地是什麼？

「耕地」是農業生產的主要精華區域，依農業發展條例第3條第11款定義，指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。

所謂的「農業用地」指的是非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依《農業發展條例》規定可供下列使用的土地：

供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者

供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地

農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地

對於農地的分割，法律有更嚴格的規定：

保護農地：

農地的分割需遵循保護農地、使農地農用的原則。

對於農地上建物（如農舍）的面積有嚴格限制，如農舍面積不得逾農地面積的十分之一。

法院裁判分割的限制：

若分割後的土地使得農舍面積超過農地面積的十分之一，地政事務所可能不會受理登記。

此外，農地套繪管制問題也會影響分割登記的受理。

耕地分割最小面積的限制。根據農業發展條例第16條，每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。

但有些例外不受此農地分割限制，仍可分割為單獨所有。分割限制的例外情形如下：

因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。

部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。

本條例中華民國89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。

本條例中華民國89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。

耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。

非農地重劃地區，變更為農水路使用者。

其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目的事業主管機關專案核准者，得為分割。

套繪管制的意思？

要自己蓋農舍，首先你要擁有一塊農地，且面積須超過0.25公頃（756.25坪），並在農地縣市設籍及持有土地2年以上，同時還需具備農民資格，才可以興建農舍。

農業用地興建農舍辦法第12條第2項規定：「已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。」所謂套繪就是指地政機關會將是否已興建農舍的農地，用不同的顏色著色，就是所謂的套繪管制，未經解除套繪管制，該農地就不得分割。

已興建農舍之農業用地經法院判決共有物分割確定，分割登記前是否須先解除套繪管制？

105年4月27日前可逕為登記，無須解除套繪

這個問題在105年前後有相當大的差異，依內政部103年4月29日台內營字第1030804511號函釋意旨：「已興建農舍之農業用地經法院判決共有物分割確定，自得檢附法院確定判決書，逕向地政機關申辦分割，惟其套繪及解除套繪管制事項，仍須依農業用地興建農舍辦法第12條第2項至第4項規定辦理。」意即共有人可持法院確定判決向地政事務所辦理分割登記，無須解除套繪管制，但分割後之土地，仍然維持原套繪管制之顏色。

105年4月27日後須解除套繪後，始得辦理分割登記

但上開函釋，經內政部105年4月27日台內營字第1050804906號令廢止適用，係因法部務認為內政部上開見解有誤解法律之虞，雖然協議分割係辦理分割登記時生效、裁判分割係判決確定時生效，但農業用地興建農舍辦法第12條第2項既然已明定「未經解除套繪管制不得辦理分割」，就是民法第824條所指「法令另有規定的分割限制」，故仍存在套繪管制，縱取得裁判分割確定判決，仍不得在解除套繪管制前，向地政事務所辦理分割登記。

分割共有物是為了促進共有物的有效利用，減少共有人之間的糾紛。通過協議或法院裁判的方式進行分割，都需要考慮共有人之間的公平、法律的規定以及具體共有物的性質和用途。在涉及農地的分割時，需特別注意相關法律對農地用途和建物面積的限制，以避免法律問題和登記困難。