房仲隱瞞交易行情,買方如何求償?

06 Apr, 2024

問題摘要:

如果房仲在交易過程中隱瞞了重要的交易資訊,特別是前屋主的購買價格,這可能違反了他們的職業道德和可能的法律義務,尤其是在臺灣。房仲有責任確保交易的透明度,包括提供房屋的歷史成交資訊,以便買家做出明智的決定。根據《不動產經紀業管理條例》及相關法律規定,房仲需向委託人提供準確且完整的資訊,包括房產的實際成交價格等重要事項。如果房仲故意隱瞞或誤導買賣雙方,可能會構成違法行為,受害方(無論是買家還是賣家)都有權利要求賠償。賠償的範圍可能包括但不限於差額賠償、利息損失、以及可能的懲罰性賠償。在實際操作中,受害方可以通過法律途徑提起訴訟,要求房仲或其所屬公司承擔相應的法律責任。

 

律師回答:

關於這個問題,透過仲介購屋,屋主售屋價四百三十八萬元,我開三百六十萬元,仲介說屋主要賣四百萬元,最後三百九十五萬元成交,事後發現前屋主半年前以三百二十萬元買該屋。請問仲介隱瞞重要交易訊息可求償嗎?

 

房仲人員接受委託銷售房屋時,對賣方負有據實報告及善良管理人之注意義務,如果有買方出價,房仲應據實告知賣方,不得隱瞞,倘若房仲隱瞞買方的出價情形,造成委託售屋的賣方損失,房仲應負賠償責任。

 

房地產仲介(房仲)在從事房屋買賣、租賃等交易的過程中,對於買賣雙方確實承擔著一系列的法律責任和義務。基於您的描述,這些責任主要包括:

 

據實報告義務

房仲必須向委託人(無論是買方還是賣方)據實報告相關的交易資訊,包括但不限於出價、房屋狀態、以往成交價格等。這是基於他們作為專業人士的知識和資源,能夠獲取並理解與房地產交易相關的各種資訊。

 

善良管理人注意義務

房仲在處理房地產交易時,需要以一個善良管理人的標準來執行其職責,這包括公平、公正地處理交易中的各種事宜,並採取必要措施預防可能對委託人造成損失的風險。

 

違反上開義務之損害賠償責任

按仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務,不動產經紀業管理條例第4條第5款定有明文。次按稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約;又居間人關於訂約事項,應就其所知,據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人,或知其無訂立該約能力之人,不得為其媒介;以居間為營業者,關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力,有調查之義務。民法第565條、第567條分別定有明文。因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者,債權人並得請求賠償。

(民法第227條)

 

因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約,致委託人受損害時,由該經紀業負賠償責任。

經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者,該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。(不動產經紀業管理條例第26條)

 

另不告知如有導致他人損害,亦得依民法第184條、第185條規定請求損害賠償,即因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限。又數人共同不法侵害他人之權利者,連帶負損害賠償責任;不能知其中孰為加害人者,亦同。造意人及幫助人,視為共同行為人。民法第184、第185條分別定有明文。另按,不作為之成立侵權行為,須以作為義務的存在為前提

(臺灣臺北地方法院96年度訴字第883號民事判決)

 

如果房仲隱瞞了關鍵交易資訊,如在您的情況中,房仲未能揭示前屋主的購買價格,這可能違反了他們的職業責任,尤其是如果這種隱瞞導致了買方或賣方的經濟損失。在這種情況下,受損害的一方(無論是買方還是賣方)有權要求賠償。

 

如果房仲故意隱瞞或誤導買賣雙方,可能會構成違法行為,受害方(無論是買家還是賣家)都有權利要求賠償。賠償的範圍可能包括但不限於差額賠償、利息損失、以及可能的懲罰性賠償。在實際操作中,受害方可以通過法律途徑提起訴訟,要求房仲或其所屬公司承擔相應的法律責任。

 

然而,求償成功與否,以及能否獲得賠償,很大程度上取決於能否充分證明房仲隱瞞資訊的行為以及因此造成的具體損失。受害方可能需要提供充分的證據來支援其主張,包括房仲提供的資訊、交易過程的記錄、以及房屋的市場價值評估等。

 

根據《不動產經紀業管理條例》規定,若委由經紀業者仲介不動產買賣,不動產說明書應由經紀人簽章;且房仲員有以不動產說明書向委託人的交易相對人解說的義務。換句話說,房仲業者對於委託方(買方或賣方)依法有據實告知及調查的義務,對委託出售房屋的屋主應據實提供近三個月的成交行情,供屋主訂定售價參考。

 

依內政部頒定《不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項》,房仲業者對於買方同時負有誠實告知及調查成交行情的義務。因此,若本件房仲業者對買方刻意隱瞞或不實告知,或者疏於調查報告本件房地的最近三個月成交行情的話,則房仲業者與房仲員可能要負連帶賠償責任,買方可請求退還仲介費及償還費用。

 

不得請求報酬

依民法第571條規定,居間人(即房仲)違反其對於委託人之義務,不得向委託人請求報酬,公司於執行仲介職務時,刻意隱匿出價之事,自不得向賣方請求居間報酬,公司應返還已受領之居間報酬。

 

(相關法條=民法第227條=民法第565條=民法第567條=民法第571條=不動產經紀業管理條例第26條)

 


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