押租金最高金額為何？如何行使租押金扣抵償權？

律師回答：

租賃關係終止時，承租人如未積欠租金或其他損害賠償債務，並將租賃物返還出租人，出租人應將押租金返還承租人；如承租人有積欠租金或應負損害賠償債務之情形，出租人則得自押租金中直接扣抵取償再將餘額返還之。押租金在交易市場上相當普遍，我國民法雖未就押租金加以規定，但實務見解肯認之。

為擔保租賃契約之履行，通常出租人會向承租人收取一至兩個月不等之租金作為押金，以保障契約之履行或未來毀損物之求償，法律本無硬性規定須收取多少押金，但實務上通常會收取兩個月最常見若房客欠繳房租之總額達到兩個月以上，但如在供「居住使用」之住宅，依租賃住宅市場發展及管理條例第6條、第7條規定，租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第九十七條規定。押金之金額，不得逾二個月之租金總額。出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金，未來應會以二個月租金總額作為上限。

房東得合法解約並不退還押金的情形，常見者如房客積欠房租達兩個月，得以押金作為租金抵償之。於租約終止後，未回復房屋原狀，有毀損之情形，得以押金抵償損害賠償。惟房東仍須定一相當時間向房客催告支付租金，如可以存證信函方式催告以利日後舉證。若房客於催告期限內，仍不支付房租，房東才得解除租約，至於押金部分可作為欠繳之房租之抵償。又以用押金抵償之租賃債務，一般認為僅能計算至租賃期滿或終止時，在租賃期滿或終止以後才產生債務，如房東拒絕搬遷期間所產生相當於租金之損害，僅能以押金主張抵銷之方式，以達到「扣」房客押金的目的。

至於，租賃契約中以明文規定，提前終止租約時押金的處理方式，應按契約約定執行，例如契約規定提前解約應沒收一個月、二個月或是全額的押金，則出租人就有權按契約規定拒絕返還或沒收押金。如果沒有明文規定，提前終止租約，押金應該如何處理，時，承租人原則上可以在租賃關係消滅、抵償該抵押金擔保的租賃債務後，於返還所承租房屋時，向出租人要求歸還原押金。