押租金最高金額為何？如何行使租押金扣抵償權？

01 Jan, 2020

問題摘要：

當租賃關係終止時，出租人應將押租金返還給承租人，除非承租人有積欠租金或其他損害賠償債務。在這種情況下，出租人可以從押租金中扣除應支付的款項後，將餘額返還給承租人。此外，如果租賃契約中有明文規定提前解約時押金的處理方式，則應按照契約約定執行。例如，如果契約規定提前解約時應沒收一定比例的押金，那麼出租人有權根據契約規定拒絕返還或沒收相應比例的押金。總的來說，押租金在租賃關係中是一種擔保措施，其處理方式受到法律和契約約定的影響。如果在租賃關係終止時有爭議，應該參考相關的法律和契約條款，並在必要時尋求法律意見以確保自身權益。

律師回答：

關於這個問題，對於理解押金在租賃關係中的運用非常有幫助。這些規定對於保護出租人和承租人的權益都至關重要，尤其是在處理租金遲付、物業損害賠償和契約終止時。

押租金的法律功能與應用

押租金的保障功能：

押租金主要用於擔保租賃契約的履行，包括租金的支付和租賃物的良好狀態。在租賃期間，出租人通常不負有返還押租金的責任，除非承租人提前終止租約或租約到期且租賃物無損害並已支付所有應付租金。

租賃終止與押租金返還：

當租賃關係終止時，如果承租人未積欠租金或對租賃物沒有造成損害，出租人應返還押租金。如果存在積欠租金或損害賠償，出租人可以從押租金中直接扣除相應金額。

押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。(最高法院83年台上字第2108號判例)

租賃關係終止時，承租人如未積欠租金或其他損害賠償債務，並將租賃物返還出租人，出租人應將押租金返還承租人；如承租人有積欠租金或應負損害賠償債務之情形，出租人則得自押租金中直接扣抵取償再將餘額返還之。押租金在交易市場上相當普遍，我國民法雖未就押租金加以規定，但實務見解肯認之。

為擔保租賃契約之履行，通常出租人會向承租人收取一至兩個月不等之租金作為押金，以保障契約之履行或未來毀損物之求償，法律本無硬性規定須收取多少押金，但實務上通常會收取兩個月最常見若房客欠繳房租之總額達到兩個月以上，但如在供「居住使用」之住宅，依租賃住宅市場發展及管理條例第6條、第7條規定，租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第九十七條規定。押金之金額，不得逾二個月之租金總額。出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金，未來應會以二個月租金總額作為上限。

租金遲付與租約終止

租金遲付的法律後果：根據民法第440條，如果承租人租金支付有遲延，出租人可設定一個合理期限催告承租人支付。如果承租人在該期限內未支付，出租人可以終止契約。但對於房屋租賃，遲付的租金總額需達到兩個月租金才可終止契約。

押租金的使用：在租金遲付時，出租人可先用押租金來抵扣欠缺的租金。然而，如最高法院判例所示，當押金被用於抵扣欠租時，必須考量抵扣後剩餘的租金是否仍達到終止契約的標準。

房東得合法解約並不退還押金的情形，常見者如房客積欠房租達兩個月，得以押金作為租金抵償之。於租約終止後，未回復房屋原狀，有毀損之情形，得以押金抵償損害賠償。惟房東仍須定一相當時間向房客催告支付租金，如可以存證信函方式催告以利日後舉證。若房客於催告期限內，仍不支付房租，房東才得解除租約，至於押金部分可作為欠繳之房租之抵償。

民法第440條：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」

土地法第100條第3款：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋……三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」

最高法院102年度台上字第478號民事判決：「被上訴人於同年六月三日限期催告其給付欠租，然斯時兩造尚有押金存在，既為原審認定之事實，則上訴人於受催告時，如以押金抵償後，所欠租金是否已達二個月租額，被上訴人得否據以主張終止系爭租約？似均未明。原審未遑進一步調查釐清，遽行判決，尤有可議。」

又以用押金抵償之租賃債務，一般認為僅能計算至租賃期滿或終止時，在租賃期滿或終止以後才產生債務，如房東拒絕搬遷期間所產生相當於租金之損害，僅能以押金主張抵銷之方式，以達到「扣」房客押金的目的。

提前終止租約與押金處理

租約中應明確規定提前終止租約時押金的處理方式。如果契約中規定了提前解約會導致押金的部分或全部沒收，則出租人有權按此規定行事。如果租約中沒有明確規定提前終止的處理方式，則通常情況下，承租人應當在履行了租約規定的所有責任後（包括支付欠租和賠償損害後），有權要求返還剩餘的押金。

至於，租賃契約中以明文規定，提前終止租約時押金的處理方式，應按契約約定執行，例如契約規定提前解約應沒收一個月、二個月或是全額的押金，則出租人就有權按契約規定拒絕返還或沒收押金。如果沒有明文規定，提前終止租約，押金應該如何處理，時，承租人原則上可以在租賃關係消滅、抵償該抵押金擔保的租賃債務後，於返還所承租房屋時，向出租人要求歸還原押金。