房東進入租屋處之情形有那些？

19 Feb, 2019

問題摘要：

房東需要遵守民法和相關法律規定，並尊重房客的權利。根據民法第429條，房東為了維護房屋，需要進行必要的修繕，而房客則有容忍的義務。但是，房東在進入房屋進行修繕之前，應當提前通知房客，除非是緊急情況。此外，根據民法第450條，如果租賃契約是有期限的，那麼在期限屆滿之前，房東不能提前終止租約，除非有房客違反了契約條款或是有其他合法的原因。即使是無期限租賃，也需要提前通知，並且需要依照約定的支付期限來終止租約。如果房東在未經房客同意的情況下進入屋內，可能會觸犯刑法的侵入他人住宅罪。

律師回答：

關於這個問題，涉及涵蓋了租賃期間房東進入房屋的法律規定以及契約終止的相關條件。這些法律知識對於確保房東和房客之間的合法互動非常重要。

房東進入租賃物的權限

通知與同意：

房東在必要進入租屋處進行修繕或檢查時，必須提前通知房客並獲得其同意。這不僅是對房客隱私的尊重，也是法律要求，有助於避免不必要的法律糾紛。

緊急情況：

在緊急情況下，如有合理理由擔心房客安全或租賃物可能受到嚴重損害，房東可能需要立即進入房屋。然而，即使在這些情況下，事後也應向房客說明進入的原因，並在可能的情況下事前通知。

雖然是常識，但是常常有人誤會，租賃期間，房東的房屋占有權就屬於房客，除了契約明定或法律規定，如房東為修繕房屋，而依民法429條第2項規定：「出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」房客有容忍義務，但仍要通知房客方得為修繕。因此會建議房東把自己有必要進入租屋處之情形，明確約定於契約之中，如房客沒有交房租，又聯絡房客沒有回應，擔心房客出意外情形，可以入屋察看，以免發生爭執，

租賃契約的終止

期限屆滿：

固定期限的租賃契約在期限結束時自動終止。房東和房客應清楚記錄契約的終止日期，以避免任何誤解或法律問題。

提前終止契約：

如果租約中有提前終止的條款，應清楚列明終止條件和所需的通知期限。在沒有這些條款的情況下，通常不能隨意終止固定期限的租約。

未訂期限的租賃：

對於未訂期限的租賃，任一方都可隨時終止契約，但必須依照習慣或契約提前通知對方。

再者，依民法第450條規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」