房東選擇房客時，應注意何等事項？

律師回答：

關於這個問題，選擇房客時，在法律上要注意下列幾點，訂約時應先確定房客的真實姓名、國民身份證字號及戶籍地址，如出示身分證，以便確認將來收取租金或主張契約上權利時之對象，避免不必要之麻煩。又房客若是未滿20歲的未成年人，通常大學生，依民法第77條規定，訂約時應取得其法定代理人同意。未成年人如已結婚了，或是有事實足以認定未成年人在外租屋是日常生活所必需、獨立營業，依民法第77條但書、民法第83條規定，縱使未得到法定代理人允許，租約仍然有效。

訂約之際，關於房客租屋的動機，不管房客說什麼，在避免房子被房客用來幹不法的勾當或危險舉措，可將不得作為非法目的或其他違反公寓大廈管理條例規定等書寫於契約之中，並發現有任何違法行為時，可以終止契約。再者，如果除了房客以外，尚有其他人如親朋好友要順便一同入居，此時要考量居住風險性，一般房東對於其他同住之人或家屬，沒有同意的話，即依民法第433條規定，承租人對特定之第三人，應負責之事由而導致租賃物毀損滅失者，有損害賠償責任。而所謂「第三人」係指承租人之同居人，或因承租人允許為租賃物使用收益之第三人。另租賃物因承租人失火而毀損、滅失者，以承租人有重大過失為限，始對出租人負損害賠償責任，民法第四百三十四條定有明文。如出租人非租賃物所有人，而經所有人同意出租者，亦以承租人有重大過失為限，始對所有人負損害賠償責任（最高法院76年台上字第1960號判例可資參照）。

如果是出租給公司當辦公場或工廠所用，就要以公司名義，由公司負責人簽約，公司要是派職員或別人代簽的話，就一定要出具委任書或授權書，並在租約上加蓋公司章及負責人印章。簽約時要注意房客可不可以分租、轉租或是共同承租？如果租約沒有載明房屋不得轉租的條款，依民法第443條規定，想當二房東的房客，可將房屋的一部分轉租出去的。尤其是提供營業用的店面或辦公用的房子，更要注意是否有作公司或營業登記，如果要作，要預先作好準備強制遷出登記的準備，並要求公司負責人應連帶保證履行，以免未來增加麻煩。