房東選擇房客時，應注意何等事項？

07 Feb, 2018

問題摘要：

在租賃契約中確保合法性和保護雙方權益方面：身份證明和法定代理人同意：確保房客提供真實身份資料，尤其是對於未成年人。如果房客是未成年人，取得其法定代理人的同意是必要的，以確保合約的有效性。契約條款的明確性：在租賃契約中明確列出房客的權利和義務，以及房東的責任。這樣可以在出現爭議時有清晰的依據。禁止非法活動的條款：將禁止房客從事非法活動的條款明確寫入契約中，這樣一旦發現違法行為，可以立即終止合約。同居人或共同承租：對於房客要求同居人或共同承租的情況，應在契約中明確規定，以確保房東對第三方的責任有所掌握。公司租賃：如果是出租給公司，確保由公司的合法代表簽署租賃合約，並要求提供相應的委任書或授權書，以確保合約的有效性。租賃物的使用範圍：明確規定租賃物的使用範圍，包括是否可以分租、轉租等，並在契約中明確規定相應的條款。商業用途的特別注意事項：對於商業用途的租賃，應特別注意是否需要營業或辦公登記，並在契約中明確規定相關的義務和責任。

律師回答：

關於這個問題，在出租房屋時，房東需要注意多項法律事項，以保護自己的權益並確保租賃過程符合法律規範。以下是一些重要的法律考量和建議：

確認房客身份

確認房客的真實姓名、國民身份證字號及戶籍地址。這一步非常重要，因為它有助於在發生租金糾紛或需要主張契約權利時，能夠明確知道對象是誰。要求房客出示有效的身份證件，以便核對其身份信息。

選擇房客時，在法律上要注意下列幾點，訂約時應先確定房客的真實姓名、國民身份證字號及戶籍地址，如出示身分證，以便確認將來收取租金或主張契約上權利時之對象，避免不必要之麻煩。

考慮房客的法律地位

如果房客是未成年人，必須依據民法第77條獲得其法定代理人（通常是父母或監護人）的同意。若未成年人已婚或可證明租屋是為了日常生活必需或已經獨立經營生業，則可以不需要法定代理人的同意進行租賃。

又房客若是未成年人，如學生，依民法第77條規定，訂約時應取得其法定代理人同意。未成年人如已結婚了，或是有事實足以認定未成年人在外租屋是日常生活所必需、獨立營業，依民法第77條但書、民法第83條規定，縱使未得到法定代理人允許，租約仍然有效。

租賃物禁止違法活動

在租賃契約中明確記載禁止使用租賃物業進行任何非法活動或違反公寓大廈管理條例的行為。

約定一旦發現有違法行為，房東有權終止租約。

訂約之際，關於房客租屋的動機，不管房客說什麼，在避免房子被房客用來幹不法的勾當或危險舉措，可將不得作為非法目的或其他違反公寓大廈管理條例規定等書寫於契約之中，並發現有任何違法行為時，可以終止契約。

考慮同住人員

如果有其他人（如親友）計劃與房客一同居住，需要評估這些同住者可能帶來的風險。根據民法第433條，房客需要對同居的第三人引起的任何損害或租賃物的毀損負責。

再者，如果除了房客以外，尚有其他人如親朋好友要順便一同入居，此時要考量居住風險性，一般房東對於其他同住之人或家屬，沒有同意的話，即依民法第433條規定，承租人對特定之第三人，應負責之事由而導致租賃物毀損滅失者，有損害賠償責任。而所謂「第三人」係指承租人之同居人，或因承租人允許為租賃物使用收益之第三人。

另租賃物因承租人失火而毀損、滅失者，以承租人有重大過失為限，始對出租人負損害賠償責任，民法第四百三十四條定有明文。如出租人非租賃物所有人，而經所有人同意出租者，亦以承租人有重大過失為限，始對所有人負損害賠償責任（最高法院76年台上字第1960號判例可資參照）。

商業租賃考量與公司負責人的連帶保證

如果出租給公司用作辦公室或工廠，應以公司名義簽約，並由公司負責人簽名。確保租約中明確是否允許分租、轉租或共同承租。如果房屋用於營業，應確認是否已完成相關的商業登記。要求公司負責人或其他適當的擔保人提供連帶保證，以保護房東的權益，避免未來可能的法律問題或財務損失。

如果是出租給公司當辦公場或工廠所用，就要以公司名義，由公司負責人簽約，公司要是派職員或別人代簽的話，就一定要出具委任書或授權書，並在租約上加蓋公司章及負責人印章。簽約時要注意房客可不可以分租、轉租或是共同承租？如果租約沒有載明房屋不得轉租的條款，依民法第443條規定，想當二房東的房客，可將房屋的一部分轉租出去的。尤其是提供營業用的店面或辦公用的房子，更要注意是否有作公司或營業登記，如果要作，要預先作好準備強制遷出登記的準備，並要求公司負責人應連帶保證履行，以免未來增加麻煩。

這些措施可以幫助房東在法律上更加安全地進行房屋租賃，同時減少因租賃引發的法律糾紛或財務風險。在簽訂任何租賃契約前，諮詢專業的法律意見也是非常重要的，以確保所有條款都符合當地的法律規定並有效保護房東和房客的權益。