租用基地建築房屋，地主收回有什麼限制？

23 Dec, 2017

問題摘要：

承租人有權要求出租人辦理地上權登記，以加強和鞏固承租人的地位。如果房客未要求出租人辦理地上權登記，則其使用土地的權利僅來自租賃契約，並且如果租賃期限已屆滿且未續約，則房客屬於無權占有。其次，即使建築物因故滅失，但租賃契約仍然存在，承租人仍有權申請重建。此外，即使原始建築不佳且超過耐用年限，承租人仍有權重建房屋，並且出租人有義務同意重建。最後，根據土地法第103條的規定，出租人在特定情況下有權收回基地，例如租賃期限屆滿、承租人違法使用土地等情況。此外，如果出租人在租期屆滿後未表示反對續租的意願，則根據民法第451條的規定，租賃契約被視為以不定期限繼續存在，直到房屋不堪使用為止。

律師回答：

關於這個問題，所謂租地建屋，指以建築房屋之目的而租用他人之土地或承受前手之房屋後始租用該基地者。基於此種租賃型態，承租人不須花錢購買土地，而得用租到的土地蓋房子，雖然建屋的資金可以相對減少，但因不具有土地所有權，法律上特別賦予一些權利來保障承租人在經濟地位上的弱勢。其中關於收回基地的限制乃係主要之保障規定。

土地租賃與地上權登記

地上權登記：

依據民法第422條之1和土地法第102條，承租人在租用土地建築房屋的情況下，可以要求出租人進行地上權的登記。這種登記有助於加強承租人的地位，確保其對土地的使用權和建物所有權得到法律認可和保護。

租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記；民法第422條之1訂有明文規定。又租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記；土地法第102條亦訂明文規定。

契約履行與地上權：

如果承租人未要求在合約訂立後兩個月內完成地上權的登記，他們的權利將依靠租賃契約來支持。這可能影響他們在未來進行建物重建或其他土地利用時的法律地位。

是以，土地承租人得依民法第422條之1、土地法第102條，要求土地出租人辦理地上權登記，使租賃權和地上權併存，加強、鞏固土地承租人的地位。房客並未在承租土地後，要求房東辦理地上權登記，房客占有、使用土地的法律上權利來源只有租賃契約。而租約期限約定15年，承租人仍繼續繳交地租，除出租人也收取地租沒有表示要收回土地，雙方間租約依民法第451條的規定就變成不定期租賃。

建物重建的權利

重建的義務與權利：

即使建物因故滅失，租賃契約仍然存在，承租人有權要求重建。除非契約中有特別條款，出租人通常需要同意重建，並且重建的建物不必與原來的完全相同。

建物不堪使用的判定：如果承租的建物因原始施工質量不佳或已超過其結構的耐用年限而不堪使用，承租人依然有權重建。這是基於承租人維持其在該土地上的權益和利用的需要。

依最高法院51年台上字第2987號判例所示：「縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務」。即倘若租約仍然存在，建物即經土木技師鑑定後，該房原始施工不佳且已超過磚造構造耐用年數，以達到不堪使用的狀態，仍承租人仍得重建房屋。

租約的性質與終止

不定期租賃的轉變：

根據民法第451條，如果出租人在租期終止後沒有明確表示反對續租，則原定期租約可轉變為不定期租約。這意味著租約會持續，直到任一方提出終止。

對此，未定有期限之租地建屋契約，或是雖然定有期限，但因為出租人於租期屆滿的時後，並未表示反對繼續出租的意思，依民法第451條規定視為以不定期限繼續契約，類型的契約，性質上要有相當的期限，才達到租地建屋使用的目的，應該要依契約的目的來探求當事人的真正意思，因此，契約期限，應該解釋為直到房屋不堪使用的時候為止。