租用基地建築房屋，地主收回有什麼限制？

律師回答：

關於這個問題，租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記；民法第422條之1訂有明文規定。又租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記；土地法第102條亦訂明文規定。

是以，土地承租人得依民法第422條之1、土地法第102條，要求土地出租人辦理地上權登記，使租賃權和地上權併存，加強、鞏固土地承租人的地位。房客並未在承租土地後，要求房東辦理地上權登記，房客占有、使用土地的法律上權利來源只有租賃契約。而租約期限約定15年，承租人仍繼續繳交地租，除出租人也收取地租沒有表示要收回土地，雙方間租約依民法第451條的規定就變成不定期租賃。

依最高法院51年台上字第2987號判例所示：「縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務」。即倘若租約仍然存在，建物即經土木技師鑑定後，該房原始施工不佳且已超過磚造構造耐用年數，以達到不堪使用的狀態，仍承租人仍得重建房屋。

在租地建屋的情形，依土地法第103條規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」對此，未定有期限之租地建屋契約，或是雖然定有期限，但因為出租人於租期屆滿的時後，並未表示反對繼續出租的意思，依民法第451條規定視為以不定期限繼續契約，類型的契約，性質上要有相當的期限，才達到租地建屋使用的目的，應該要依契約的目的來探求當事人的真正意思，因此，契約期限，應該解釋為直到房屋不堪使用的時候為止。若經磚造房屋經鑑定已經達到不堪使用的程度，出租人主張磚造房屋已經不堪使用而終止租約，是有理由的。雙方的租賃契約既然已不存在，房客占用土地屬於無權占有，房東可依民法第767條第1項前段規定，向鄰居主張拆屋還地。