區分所有權人會議大小事！
律師回答：
區分所有權人會議之職權為何？關於區分所有權人會議之職權如下：
1、規約之訂定或變更。2、公寓大廈之重大修繕或改良。3、公寓大廈嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。因地震、水災、風災、火災或其他重大事變須重建者。4、住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。5、約定專用或約定共用事項。6、其他公寓大廈共同事務之決議。按公寓大廈管理條例第3條第7款規定：「指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」同法第二十五條之規定：「區分所有權人會議由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。」由於公寓大廈住戶之共同事務如規約訂定變更、重大修繕改良、重建、設定專用使用權及住戶之強制遷離或區分所有權強制出讓、管理委員會組織及選任方法等，均須經區分所有權人會議決議後生效，故區分所有權人會議可稱之為「公寓大廈之最高意思決定機構」，猶如股份有限公司組織中之股東會。區分所有權人會議係公寓大廈之最高意思機構，所為決議係表現多數區分所有權人之意思，除非決議方法或內容具有瑕疵，得由區分所有權人依法定程序訴請法院撤銷外，其效力應對全體區分所有權人發生。
此部分可參酌臺灣嘉義地方法院 99年小上字第 6 號民事判決：「社區住戶主張社區管理委員會各次召開之區分所有權人會議未達法定人數，而認規約或會議內容不合法定程序惟以公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議召集程序或者其決議方法，有違反法令或者章程時，依公寓大廈管理條例第 1 條第 2 項規定，應適用民法第 56 條第 1 項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分該會議之決議，因此，縱該會議之程序有所不當，在未經區分所有權人請求法院撤銷該次區分所有權人會議之決議前，該次區分所有權人會議中所為之決議仍屬合法有效，並對所住戶產生拘束力。」
然而，關於規約是否可以溯及既往，如規約中訂明不准養寵物，或停車位不准同時停機車及汽車，是否可以拘束舊住戶？有認為，不溯及既往，為法律適用之大原則，故除法律明定新法應溯及適用，或該新法規定原即為法理，於施行前應為同一之解釋外，於新法施行前發生之事實，自不適用新法或得依該規定而為同一之解釋（最高法院96年度台上字第2080號民事判決參照）。換言之，實體上有關權利義務效力之規定，依法律不溯及既往原則，法律自其生效時起，以後所發生之事項，始有其適用，至其生效前所發生之事項，則不適用此法律（最高法院95年度台上字第694號民事裁定參照）。而公寓大廈管理條例，並未有「規約規定及區分所有權人會議決議得溯及既往」之明文，所以，規約規定及區分所有權人會議之決議，自不得溯及既往。
而區分所有權人會議之召集程序為何？按公寓大廈管理條例第25條規定，區分所有權人會議區分為定期會議與臨時會議兩種。第25條規定：「定期會議每年召開一次。臨時會議具備有下述要件之一時，得隨時召開之：一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。」依第30條規定：「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。」惟管理委員之選任事項，應於開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。第一次區分所有權人會議，按公寓大廈管理條例第28條第1項規定：「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」故第一次區分所有權人會議之召開，應於「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時起三個月內」，由起造人擔任會議主席召開之，主要任務為制定社區規約及成立管理委員會或推選管理負責人，惟起造人如不願或不宜擔任會議主席時，可由出席之區分所有權人自行推舉會議主席後進行會議。至於，第一次區分所有權人會議順利召集決議後，爾後其他各次的區分所有權人會議，則依公寓大廈管理條例第25條第1項之規定，可由管理委員會或管理負責人請求召集，或由區分所有權人五分之一，以及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面請求召集。
再者，區分所有權人會議之決議標準為何？關於區分所有權人會議之決議標準，按公寓大廈管理條例第31條規定：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」因此，除非規約另外明定區分所有權人會議之決議標準，否則不管何種事項之決議，均依前述第31條之標準辦理。
區分所有權人會議出席未達法律人數，能否降低出席標準或以私下簽名方式補足人數？按公寓大廈管理條例第31條規定：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」，惟如召開區分所有權人會議時，區分所有權人出席人數不足或表決人數與區分所有權比例未達法定或規約定額時，召集人得依同法第三十二條就同一議案重新召集會議，其開議除規約另有規定出席人數外，只要有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意即可作成決議。
不過，此項決議之會議記錄應送達於各區分所有權人，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見，但反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所權比例合計半數，該決議視為成立。然因前述法律規定之出席及決議標準甚高，實務上常見公寓大廈召開區分所有權人會議時出席區分所有權人不足，為湊及人數，事後請區分所有權人補簽名，此舉非但不能補正效力，簽名之住戶並涉偽造文書之嫌，不可不慎。是故，若欲解決區分所有權人出席人數不足，致無法開會之窘境，釜底抽薪之計，當為考量社區之狀況，依前述法律規定，另以規約規定較低之區分所有權人會議之出席及決議標準。
至於，區分所有權人會議決議有瑕疵時之救濟？關於區分所有權人會議之決議標準，按公寓大廈管理條例第31條規定：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上之出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計四分之三以上之同意行之。」如召開區分所有權人會議時，區分所有權人出席人數不足或表決人數與區分所有權比例未達法定或規約定額時，得由召集人依同法第三十二條就同一議案重新召集會議，其開議，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。決議如未經上揭法定或規約定人數比例之通過，該決議應屬召集程序或決議方法違反法令，得類推民法第五十六條第一項規定，由當場異議之區分所有權人，在決議後三個月內請求法院撤銷其決議。如決議之作成根本未召開區分所有權人會議決議，則屬決議不成立之問題，應由區分所有權人提起確認之訴確認決議不成立。而決議內容違法法令或規約時，得類推民法第五十六條第二項之規定：「總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」主張該決議無效。
又區分所有權人應否親自出席區分所有權人會議？房客或借住人可否出席？關於這個問題，按公寓大廈管理條例第二十五條第一項規定:「區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成。」而區分所有權人會議所為決議，關係全體區分所有權人之共同利益，故該會議應由區分所有權人出席之；如區分所有權人不克出席，依同法第27條第3項:「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。」得由區分所有權人書面委託他人出席會議，而除規約有除外規定外，否則受託人不以區分所有權人為限。有疑義者，公寓大廈之承租人或使用人，可否出席區分所有權人會議？按上揭規定觀之，如承租人、使用人非受區分所有權人書面委託，否則應無權出席會議之權，然依第二十九條第五項規定:「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除本細則、區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」故由上揭規定可知，住戶（承租人或使用人）既可被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人，故除規約有除外規定，否則承租人或使用人應得出席區分所有權人會議。
另同一建築基地上之數公寓大廈，能否分別成立數個區分所有權人會議及管理委員會？依公寓大廈管理條例第26條規定：「非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。一、共用部分、約定共用部分範圍之劃分。二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。三、公共基金之分配。四、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第三十六條第八款規定保管文件之移交。五、全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜。第二十條、第二十七條、第二十九條至第三十九條、第四十八條、第四十九條第一項第七款及第五十四條規定，於依前項召開或成立之區分所有權人會議、管理委員會及其主任委員、管理委員準用之。」因此，地面層各自獨立之數幢非封閉式建築物之區分所有權人若認為有獨立成立數個管理委員會之必要，備妥相關文件及辦妥相關程序設立。
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