區分所有權人會議效力為何？

02 Jan, 2013

問題摘要：

區分所有權人會議在公寓大廈管理中扮演著極其重要的角色，它是公寓大廈的最高意思決定機構，類似於股份有限公司中的股東會。區分所有權人會議的職權包括但不限於：規約的訂定或變更：決定公寓大廈的內部規則和管理方式。公寓大廈的重大修繕或改良：如對公共設施的維修、升級等。公寓大廈的重建：當公寓大廈出現嚴重毀損或危害公共安全時，需進行重建。住戶的強制遷離或區分所有權的強制出讓：處理與住戶權益相關的重大事務。約定專用或共用事項：協商並決定特定空間的使用權。其他公寓大廈共同事務的決議：處理其他與公寓大廈管理有關的事務。在這些事務中，區分所有權人會議的決議表達了多數區分所有權人的意願，具有拘束力。即使在召集程序或決議方法上存在瑕疵，除非經區分所有權人依法訴請法院撤銷，否則其決議仍具合法有效性。因此，區分所有權人會議的決議對所有住戶均具有拘束力，必須遵守。

律師回答：

關於這個問題，區分所有權人會議之職權為何？區分所有權人會議是公寓大廈中一個非常重要的決策機構，相當於公司的股東會，具有決定社區重大事務的權力。以下是區分所有權人會議的主要職權：

區分所有權人會議之職權

關於區分所有權人會議之職權如下：1、規約之訂定或變更。2、公寓大廈之重大修繕或改良。3、公寓大廈嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。因地震、水災、風災、火災或其他重大事變須重建者。4、住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。5、約定專用或約定共用事項。6、其他公寓大廈共同事務之決議。

規約的訂定或變更：

決定或修改公寓大廈的住戶規約，這包括管理方式、使用共用部分的規則等。

公寓大廈的重大修繕或改良：

涉及建築結構和公共設施的大規模修繕或改善。

公寓大廈重建：

當大廈因災害如地震、火災等嚴重損壞或毀壞，決定是否重建及重建的方式和條件。

住戶的強制遷離或區分所有權的強制出讓：

在必要情況下，如公共安全受到威脅，或其他重大理由，可能需作出遷移或出讓決定。

約定專用或約定共用事項：

確定哪些部分是專用或共用，並對這些部分的使用規則作出決定。

其他公寓大廈共同事務之決議：

涵蓋所有其他影響整個建築或住戶共同利益的事務。

區分所有權人會議召開

按公寓大廈管理條例第3條第7款規定：「指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」同法第二十五條之規定：「區分所有權人會議由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。」

區分所有權人會議的重要性：

區分所有權人會議是公寓大廈管理中的最高決策機構，類似於股份有限公司的股東大會。會議的決議對所有住戶具有法律上的拘束力。

法定程序的遵守：

若區分所有權人會議的召集和決議程序違反了公寓大廈管理條例或者章程中的規定，該決議可能會被視為有法律瑕疵。依照民法第56條的規定，區分所有權人可以請求法院撤銷這些有瑕疵的會議決議。

撤銷程序：

在區分所有權人未請求法院撤銷有問題的會議決議前，這些決議仍然被視為合法有效並對所有住戶有拘束力。這意味著即使會議的程序可能存在問題，其決策的效力仍然存在，直到有合法的法院介入和裁決。

由於公寓大廈住戶之共同事務如規約訂定變更、重大修繕改良、重建、設定專用使用權及住戶之強制遷離或區分所有權強制出讓、管理委員會組織及選任方法等，均須經區分所有權人會議決議後生效，故區分所有權人會議可稱之為「公寓大廈之最高意思決定機構」，猶如股份有限公司組織中之股東會。區分所有權人會議係公寓大廈之最高意思機構，所為決議係表現多數區分所有權人之意思，除非決議方法或內容具有瑕疵，得由區分所有權人依法定程序訴請法院撤銷外，其效力應對全體區分所有權人發生。

此部分可參酌臺灣嘉義地方法院99年小上字第6號民事判決：「社區住戶主張社區管理委員會各次召開之區分所有權人會議未達法定人數，而認規約或會議內容不合法定程序惟以公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議召集程序或者其決議方法，有違反法令或者章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分該會議之決議，因此，縱該會議之程序有所不當，在未經區分所有權人請求法院撤銷該次區分所有權人會議之決議前，該次區分所有權人會議中所為之決議仍屬合法有效，並對所住戶產生拘束力。」

公寓大廈管理條例第3條和第25條提供了區分所有權人會議的法律基礎，明確指出這些會議是必需的，並應每年至少召開一次。這些會議的決議對所有住戶具有法律約束力，除非被法院以正當理由撤銷。

這種組織結構和運作方式確保了公寓大廈的管理與運作的透明性和效率，同時保障了住戶的權益。區分所有權人會議的決策過程中，每位住戶都有權利參與討論、表達意見並投票決定重要事項，這是維護整個社區利益的關鍵。