房屋修繕義務由誰來負責？

律師回答：

關於這個問題，在外租屋，房客對房屋有保管的義務，未依照通常或約定的方法使用，導致房屋毀損時，就必須賠償房東的損害，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態（民法第423條訂有明文規定），而在供「居住使用」之住宅，出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式（本條例第8條第2項）。出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為，承租人不得拒絕(本條例第8條第4項）。此部分為出租人說明義務，其實依民法第429條規定，除契約另有訂定或另有習慣外，租賃物之修繕，應由出租人負擔。該管理條例進一步要求出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。

如房客沒有清掃陽台的樹葉、石頭等，影響陽台排水進而使室內淹水，家具損壞、房客不當使用延長線造成火災而有重大過失。除了上開可歸責於房客導致租賃物毀損，其他租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕（民法第429條訂有明文規定）。如承租人就租賃物以外有所增設時，該增設物即不在出租人修繕義務範圍（最高法院63年台上字第 99 號判例）。房東有保持房屋可使用、收益狀態的義務，房屋、家具及電器在自然使用情況下壞掉，房東必須負責修理，常見情形，如水管破裂、冷氣無法使用、壁癌漏水、蟲害、天災過後房屋瑕疵等，房東有修繕的義務，房客有權利定相當期限催告房東進行修繕，如果房東不願意，房客可終止租約或自行修繕，再由租金中扣除相關修繕費用。

出租人之修繕義務，在使承租人就租賃物能為約定之使用收益。因之，關於租賃契約的雙方互負義務，房東必須保持房屋合於約定使用收益的房屋交付房客，在租賃期間仍要持續維持，房客義務則是支付約定的租金。凡是屬於房屋硬體結構部份之修繕責任應歸於房東，至於消耗性物品的修繕則歸屬於房客。如天花板或水龍頭漏水、馬桶不通、電路結構有問題、窗戶及門框之類的非人為損壞，屬於房屋結構性的修繕應歸於房東。至水電費、瓦斯費、燈管之類的消耗品，屬於使用者應自付的部份，就歸於房客的責任。為了避免發生修繕責任權的爭議，雙方在簽訂契約同時應書面記載詳細說明。

依民法429條第1項規定：租賃物之修繕，除契約另訂定或另有習慣外，由出租人負擔。換言之，原則上租出去的房屋有毀損時，房東都有義務予以修復，除非契約有特別約定或者另有習慣以外，非房客疏忽所造成的房屋缺失原則上要由房東負責修繕，但也並不表示房客可以為所欲為，亦有妥善保管房子的義務，如果是房客疏忽造成的損害當然也要負起責任。雙方當然也可以另外約定由誰來負責維修，甚至可以在契約中明定何種房屋毀損由房東負責，何種又由房客來負責(如人為因素)，如此明確的約定，即可避免日後雙方為修繕問題，爭執不休徒增困擾。

另外，租賃關係存續中，假如租賃物有修繕必要，應由出租人負擔者，承租人得於相當期限催告出租人修繕，假如出租人於期限內不修繕，承租人得終止契約，或自行修繕再請求出租人償還費用，或於租金中扣除。依民法第430條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之」。租賃物要修繕時，房客須先通知房東於一定期限內處理。如果房東仍不處理，房客才可以終止租約或自己找人來修，再要求從房租裡扣掉費用，而實務認為房客也可以拒絕給付這一部分的租金，

因此，房客遇到房屋漏水，甚至物品毀損而需要修繕或求償，應先拍照存證，寄存證信函請房東限期改善，若房東未於期限內改善房客可自行修繕，費用從租金中扣除，或主張解除契約。因此，房客在房東收到存證信函仍置之不理，才可以自行修繕，修繕過程均要拍照存查，照片亦要有日期佐證。