房屋修繕義務由誰來負責？

04 Oct, 2009

問題摘要：

租賃契約中涉及到房東和房客權利與責任的相當詳盡的內容。從法律的角度來看，它確保了雙方在租賃關係中的權益平衡，並提供了解決爭議的指引。房客有保管房屋的義務，並且在出現損壞時需負責賠償。同時，也指出了房東有負擔修繕的義務，特別是對於房屋結構性的問題。若房東未能及時修繕，則房客有權終止租約或自行修繕並要求費用償還或扣除租金。此外，雙方可以在契約中明確約定修繕責任，以避免未來的爭議。這種明確的約定有助於雙方在日後的租賃關係中更加明確地了解各自的責任和義務。

律師回答：

關於這個問題，房客的保管義務與房東的修繕責任是租賃契約中常見的問題，適當的處理這些問題可以預防許多爭議。

房客的保管義務

房客有義務妥善使用租賃物，如果因為房客未依照通常或約定的方法使用租賃物而導致損壞，房客需對此負責，並可能需要賠償房東因此遭受的損失。例如，房客未及時清理可能阻塞排水系統的物品，造成水損或其他結構損害，房客需承擔相應的賠償責任。

在外租屋，房客對房屋有保管的義務，未依照通常或約定的方法使用，導致房屋毀損時，就必須賠償房東的損害，

房東的修繕責任

房東有義務保持租賃物在合約期間內適合約定的使用。這包括必要的維修工作，以保證房屋、設施等保持在良好的狀態。如果租賃物因為房東的疏忽導致不能正常使用，如水管破裂、冷氣機故障等，房東應負責修繕。除非租約有特別條款將某些維修責任指派給房客，如更換日常消耗品等。

出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態（民法第423條訂有明文規定）。

而在供「居住使用」之住宅，出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式（租賃住宅市場發展及管理條例第8條第2項）。出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為，承租人不得拒絕(租賃住宅市場發展及管理條例第8條第4項）。此部分為出租人說明及修繕義務。

其實依民法第429條規定，除契約另有訂定或另有習慣外，租賃物之修繕，應由出租人負擔。該管理條例進一步要求出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。

如房客沒有清掃陽台的樹葉、石頭等，影響陽台排水進而使室內淹水，家具損壞、房客不當使用延長線造成火災而有重大過失。除了上開可歸責於房客導致租賃物毀損，其他租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕（民法第429條訂有明文規定）。如承租人就租賃物以外有所增設時，該增設物即不在出租人修繕義務範圍（最高法院63年台上字第 99 號判例）。

維修過程的正當程序

明確規範與書面記錄：

在租賃關係中，雙方應詳細規範下各自的權利與責任，特別是對於修繕範圍和方法的約定。溝通過程中應有書面記錄，以防未來的法律爭議。

定期檢查和維護：

房東應定期檢查租賃物的狀況，並進行必要的維護，同時對於房屋的損壞有完整搜證，這有助於預防可能的大型維修並保持物業價值，並於租約明定房東與房客間關於租賃物維護及檢查責任歸屬。

當房客發現租賃物需要維修時，應先通知房東，並給予合理的時間進行修繕。如果房東在合理期限內未能修繕，房客可以選擇自行維修並要求房東賠償維修費用，或從租金中扣除相應費用。在一些情況下，房客甚至可以因房東未履行修繕責任而選擇解除租約。

房東有保持房屋可使用、收益狀態的義務，房屋、家具及電器在自然使用情況下壞掉，房東必須負責修理，常見情形，如水管破裂、冷氣無法使用、壁癌漏水、蟲害、天災過後房屋瑕疵等，房東有修繕的義務，房客有權利定相當期限催告房東進行修繕，如果房東不願意，房客可終止租約或自行修繕，再由租金中扣除相關修繕費用。

出租人之修繕義務，在使承租人就租賃物能為約定之使用收益。因之，關於租賃契約的雙方互負義務，房東必須保持房屋合於約定使用收益的房屋交付房客，在租賃期間仍要持續維持，房客義務則是支付約定的租金。凡是屬於房屋硬體結構部份之修繕責任應歸於房東，至於消耗性物品的修繕則歸屬於房客。

如天花板或水龍頭漏水、馬桶不通、電路結構有問題、窗戶及門框之類的非人為損壞，屬於房屋結構性的修繕應歸於房東。至水電費、瓦斯費、燈管之類的消耗品，屬於使用者應自付的部份，就歸於房客的責任。為了避免發生修繕責任權的爭議，雙方在簽訂契約同時應書面記載詳細說明。

依民法429條第1項規定：租賃物之修繕，除契約另訂定或另有習慣外，由出租人負擔。換言之，原則上租出去的房屋有毀損時，房東都有義務予以修復，除非契約有特別約定或者另有習慣以外，非房客疏忽所造成的房屋缺失原則上要由房東負責修繕，但也並不表示房客可以為所欲為，亦有妥善保管房子的義務，如果是房客疏忽造成的損害當然也要負起責任。

雙方當然也可以另外約定由誰來負責維修，甚至可以在契約中明定何種房屋毀損由房東負責，何種又由房客來負責(如人為因素)，如此明確的約定，即可避免日後雙方為修繕問題，爭執不休徒增困擾。

另外，租賃關係存續中，假如租賃物有修繕必要，應由出租人負擔者，承租人得於相當期限催告出租人修繕，假如出租人於期限內不修繕，承租人得終止契約，或自行修繕再請求出租人償還費用，或於租金中扣除。

依民法第430條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之」。租賃物要修繕時，房客須先通知房東於一定期限內處理。如果房東仍不處理，房客才可以終止租約或自己找人來修，再要求從房租裡扣掉費用，而實務認為房客也可以拒絕給付這一部分的租金，

因此，房客遇到房屋漏水，甚至物品毀損而需要修繕或求償，應先拍照存證，寄存證信函請房東限期改善，若房東未於期限內改善房客可自行修繕，費用從租金中扣除，或主張解除契約。因此，房客在房東收到存證信函仍置之不理，才可以自行修繕，修繕過程均要拍照存查，照片亦要有日期佐證。