中古房屋買賣常見漏水，應如何處理？

律師回答：

這是中古房屋買賣最常見的糾紛（就是通常會打電話過來問的）類型，其他當然還有坪數短缺、輻射屋、海砂屋，以及漏水或壁癌的問題，但以漏水或壁癌為最多數，畢竟老屋就是有管線老舊問題，即使自己管線新的，別人的管線不見得新的，就是買到會漏水的房子。

如買賣契約成立後，房屋尚未點交前，若發現漏水情形，該如何處理？依最高法院86年台上第1689號：「物之出賣人，對於買受人所負瑕疵保之責任，係以其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時有瑕疵存在為要件。在危險移轉前，買受人雖已發覺其物有瑕疵，如出賣人未確定的拒絕擔保，買受人尚不得依民法第三百五十九條之規定解除契約。」由上可知，若房屋尚未點交前，賣方本應負漏水責任，不動產經紀業者應本於居間協調立場，督促賣方修復漏水，避免耽誤交屋時間，但實務上，協調方式，常有由賣方付費修繕並提供一定期間之漏水保固，而「物之瑕疵擔保」與「漏水保固」的差別？一般認為，漏水保固責任（保固條款），一般交易實務上，是用在擔保買賣標的物於交付後，尚能具備正常之品質與效用，而能達到一定之期間；換句話說，已經修好了，在交付時是已經付了必要修繕用而已經除去瑕疵的。保固原則上是危險移轉時，並無瑕疵存在，而是購買使用後才出現自然的損壞，如果瑕疵是發生於危險負擔移轉時或於移轉前就已經存在，即屬瑕疵擔保的問題。

至於，買賣契約中載明「本標的物為現況交屋」，賣方就可以免除瑕疵擔保責任嗎？「現況交屋」並非免除全部瑕疵擔保責任，僅能解釋得免除「買方應盡速檢查能發現而未發現」之瑕疵擔保責任。例如：標的物有裂縫、大漏水之現況，僅能就該現況免除瑕疵擔保，若交屋後發現與前述瑕疵不同位置、狀況之其他物之瑕疵，出賣人仍應負擔瑕疵擔保責任。至於，違建漏水，賣方需要負責嗎？一般交易中，違建大多屬標的物一部分，對出賣人而言當負瑕疵擔保責任，除非買賣契約書訂有明文或特別載明該違建為出賣人另外贈與，因贈與無瑕疵擔保問題，當不必負責。值得注意的是，民法第365條之規定，係指買受人”發現瑕疵”後應及時通知出賣人，並應於發現後六個月內行使請求權，超過前述期間未行使時，請求權則消滅。另外同條規定，交付後五年始發現瑕疵者，無瑕疵擔保請求權。由上可知，買方雖於第七個月才發現漏水瑕疵，並無消滅時效的問題。

再者，公共管路漏水，賣方要負責嗎？先查明漏水原因是否為共有，或共有之部分導致漏水，若是，則出賣人仍應負瑕疵擔保責任。蓋買賣標的除專有所有權外，尚有公共區域使用權部分，前述兩者均係標的物範圍，出賣人當負瑕疵擔保責任。倘房屋漏水係肇因於樓上住戶時，則可先循調解途徑(管委會、鄉鎮公所等)，倘仍無法解決時得依公寓大廈管理條例第6、10、12條規定及民法第184、191、213、215、216條等規定循司法途徑解決。另外，實務上通常認為修繕費用、裝潢毀損費用及租金係可得請求之範圍，但精神上賠償(慰撫金)部分，因未有法律明文之人格權或特定身分法益受侵害，故無法主張之。

換言之，要理漏水問題，具體法律步驟為：買家依民法第356條規定，買受人應檢查所受領之物，如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應從速通知出賣人。因此，針對賣方，賣方應對出賣的中古屋負物之瑕疵擔保責任，出賣的中古屋交屋前就會漏水，賣方對此有擔保責任。但要主張擔保責任，買方依法要在受領該房屋後盡速檢查(建議在驗屋階段就盡速檢查，並把驗屋放在交易過程中的前階段，因為已經給付的價金還不多時，有比較多制衡買方的籌碼，如果發現有漏水情況，依法也要盡速通知賣方，實務上通常以存證信函方式通知，倘怠於通知，就會被認定承認受領該屋，就是不能主張該屋的漏水是瑕疵。買家依民法第359條規定，買受人得解除契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人只能請求減少價金。買賣房屋在交屋後發現漏水，倘若買賣時未依特約免除，應屬於民法物之瑕疵擔保責任，買方依法在發現後6個月內向賣方請求減少價金、解除契約，甚至可主張損害賠償。但倘發現後超過6個月始請求、或已經交屋後滿5年時，即不得要求賣方對屋況瑕疵負擔保責任，但若屬於可歸責於對方之事由，且於契約成立時仍存在，未記載依現狀交屋者，仍可依民法債務不履行等規定向賣方請求損害賠償(最高法院77 年度第7 次民事庭會議決議)。漏水情況若屬嚴重導致無法使用房屋，自然可以主張物有重大瑕疵，寄發存證信函，表示解除契約，這時已交付的價金可以請求返還，已移轉登記的土地與建物要回復登記為出賣人，已受領的房屋要返還給出賣人，但這種情況不多見！畢竟依法要因為買賣物有瑕疵而主張解除契約，必須要瑕疵非常重大，否則會被法院以解除契約顯失公平而不接受。實務上，因為房屋有漏水而要求解除契約，法院通常不會接受，除非具體個案的漏水情況確實是屬於非常重大的瑕疵，要這樣主張，也是牽涉專業訴訟技巧。所以，實務上多半僅能請求減少價金，另外，如果賣方曾保證沒漏水的問題，也可選擇主張請求履行利益的損害賠償。

而針對仲介，在買賣過程中，仲介依法應將不動產說明書交與買方並詳細解說，而不動產說明書也是契約的一部分，也應該告知買方依仲介專業應該查知的不動產瑕疵，並協助買方對不動產進行必要之檢查。所以如果仲介明知該中古屋有漏水的問題，卻故意隱瞞，或是過失而不知有漏水而未告知買方，仲介人員和所屬仲介公司應對買方負連帶賠償責任，至於訴訟中如何讓法院相信仲介確實有故意或過失未依法善盡上述的義務，以及仲介應該負擔哪些的損害賠償責任，就牽涉專業訴訟技巧及進一步的法律理論了。