借名買屋偷賣危險，如何預防及處理？

問題摘要：

「借名登記」的性質、法律影響以及應對措施：借名登記的契約性質：借名登記屬於「不要式契約」，並不要求書面約定，只要雙方同意即可成立。出名人在法律上被視為所有權人，因此即使第三方知情於借名登記情況下購買該不動產，借名人僅能向出名人請求損害賠償及追究刑事責任，無法要求第三方返還該不動產。保障借名人權益：借名人可以採取設定抵押權等方式來確保自己的權益。此外，儘管在出名人否認借名關係存在時，借名人可以提供相關證明資料來證明雙方之間的法律關係，但這可能比較繁瑣，因此建議事先簽立借名契約。如果出名人有不當行為，借名人可以寄發存證信函終止借名登記契約，要求移轉不動產所有權。對於被偷賣的房屋，是否可以要求返還取決於買受人是否知情並且是善意取得。

律師回答：

關於這個問題，所謂「借名登記」，係指「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約」借名契約性質上是屬於「不要式契約」，借名登記是一種常見的做法，其中一方（出名人）以自己的名義登記另一方（實際出資者或借名人）的不動產。這種安排常見於親屬間或密切合作伙伴間，用以達成稅務規避、信用提升或合法利用土地使用權等目的。

 

委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定（民法第528條、第529條）。

 

本來就不以訂立書面為必要，只要出名者與借名者雙方都願意，借名契約就成立。值得注意，出名人在法律上為所有權人，不動產登記名義人若出賣該不動產等，依最高法院106年度第3次民庭會議決議，即便第三買受人惡意明知有借名登記之情形，借名人亦僅得向出名人請求損害賠償及追究其刑事上背信責任，不得請求第三買受人返還該不動產。

 

借名人雖然與出名者沒有任何書面承諾書或是契約書，仍並不影響借名人是房屋的真正所有權人，最好可以設定抵押權方式，以確保借名人權益。

 

至於，借名登記屬於不要式契約，不必要求書面形式就可以成立。這確保了彈性，但同時也增加了糾紛的風險，尤其是當事人之間的信任基礎受損時。

 

出名人否認借名關係存在，借名人雖可提出房屋買賣的出資證明、設定抵押資料、房屋稅繳款證書、水電費、維修單據等資料，向法官或檢察官證明，雙方確實有借名登記的法律關係存在，但畢竟非常麻煩，還是簽立借名契約比較好。

 

為避免潛在的風險，簽訂明確的借名契約書、設定抵押權或公證是非常重要的步驟，這可以在一定程度上提供法律保障。例如，公證可以確保交易的透明度和可追溯性，減少法律爭議。

 

出名者若有不軌之行為，如偷賣或設定抵押權等行為，雖可視情況提出民事訴訟或刑事背信罪之告訴，但沒有書面難以告得成，即使有書面也可能因為出名人脫產等因素而無法獲得賠償，還是事前設定抵押權比較好。

 

借名人有權終止借名登記契約並要求名義上的所有者返還不動產所有權，這在實際操作中可能需要通過法律途徑來實現，特別是在出名者拒絕合作或存在背信行為的情況下。

 

至於損害賠償或返還民事訴訟提出，因委任契約可以隨時終止契約，因此，借名人可先寄發存證信函，終止借名登記契約關係，並要求出名者將尚未賣掉的房屋所有權，移轉登記回借名人名下。

 

借名登記存在的一大風險是，名義上的所有者可能會背信出賣或設定抵押權，這會對實際所有者造成巨大損失。此外，借名登記並不改變物權登記上的名義，這意味著第三方可能在不知情的情況下與名義所有者進行交易。

 

至於被偷賣的房屋，應看買房屋的人買受時，是否知道該房屋為借名登記，如買屋者相信該出名者是房屋所有人，屬於善意取得，借名人可以依照債務不履行、侵權行為等，要求賠償損害，或返還不當得利。如買屋者並非善意，借名人可提起訴訟，請求塗銷所有權登記，並回復登記為自己的名義。

 

總的來說，借名登記的風險與爭議需要事先考慮，借名人應採取必要措施以保護自己的權益。

 

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