借名買屋偷賣危險，如何預防及處理？

律師回答：

所謂「借名登記」，係指「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約」借名契約性質上是屬於「不要式契約」，本來就不以訂立書面為必要，只要出名者與借名者雙方都願意，借名契約就成立。值得注意，出名人在法律上為所有權人，不動產登記名義人若出賣該不動產等，依最高法院106年度第3次民庭會議決議，即便第三買受人惡意明知有借名登記之情形，借名人亦僅得向出名人請求損害賠償及追究其刑事上背信責任，不得請求第三買受人返還該不動產。

借名人雖然與出名者沒有任何書面承諾書或是契約書，仍並不影響借名人是房屋的真正所有權人，最好可以設定抵押權方式，以確保借名人權益。至於，出名人否認借名關係存在，借名人雖可提出房屋買賣的出資證明、設定抵押資料、房屋稅繳款證書、水電費、維修單據等資料，向法官或檢察官證明，雙方確實有借名登記的法律關係存在，但畢竟非常麻煩，還是簽立借名契約比較好。出名者若有不軌之行為，如偷賣或設定抵押權等行為，雖可視情況提出民事訴訟或刑事背信罪之告訴，但沒有書面難以告得成，即使有書面也可能因為出名人脫產等因素而無法獲得賠償，還是事前設定抵押權比較好。

至於損害賠償或返還民事訴訟提出，因委任契約可以隨時終止契約，因此，借名人可先寄發存證信函，終止借名登記契約關係，並要求出名者將尚未賣掉的房屋所有權，移轉登記回借名人名下。至於被偷賣的房屋，應看買房屋的人買受時，是否知道該房屋為借名登記，如買屋者相信該出名者是房屋所有人，屬於善意取得，借名人可以依照債務不履行、侵權行為等，要求親戚賠償損害，或返還不當得利。如買屋者並非善意，借名人可提起訴訟，請求塗銷所有權登記，並回復登記為自己的名義。