租約還沒到期，房東將房屋賣了，房客要怎麼辦？

07 Jan, 2011

問題摘要：

「買賣不破租賃」的法律原則確保了租客在房屋所有權轉移時的權益，即使房屋的所有權轉移到了新的屋主手中，租賃契約仍然有效。這意味著租客不會因為房屋所有權的變更而被迫搬家，新的屋主也必須尊重租客的租約權益。然而，這一原則並不適用於所有情況。在租約期限超過五年或未定期限、未經過法院公證的情況下，租客可能會失去這一保護。在房東打算出售房屋時，如果不妥善處理租客的權益，可能會引發糾紛。如果房東未告知購房方當前的租賃情況，而在簽署了買賣合同後，租客不願搬遷，這就構成了違約行為。在這種情況下，房東可能需要承擔延遲交房的違約責任。因此，在出售房屋之前，房東應該與租客進行充分溝通，以確保雙方都能理解並接受這一變化，從而避免可能的法律問題。對於租客來說，瞭解自己的權益和責任也很重要。如果房東計畫出售房屋，租客應該儘早與房東進行溝通，並瞭解自己的權利。在處理這種情況時，和解是一種常見的方式，通常房東會提供一定的補償以便租客順利搬遷。

律師回答：

關於這個問題，依民法第425條：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。民法第四百二十五條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件，然第三人如得所有人同意而為出租時，仍得類推適用該條之規定（最高法院84年台上字第163號）。此即「買賣不破租賃」規定。

買賣不破租賃

所謂之買賣不破租賃，簡言之，係指房客在合法有效的租賃關係存續期間，承租的房子被房屋所有權人過戶（指房地所有權的移轉登記）給第三人時（通常是買賣或贈與），這個第三人不論是基於買賣或贈與的關係取得了房子的所有權，都不能「打破」原有的租賃關係，要求房客必須搬家。

所有權在租賃期間內變更，新的物業所有者（受讓人）也必須接受並繼續履行原有的租賃契約，而原出租人無法單方面終止契約或要求承租人返還租賃物。

租賃契約的繼續有效性：

一旦房屋或其他租賃物交付給承租人後，即使出租人將其所有權讓與第三人，租賃契約依然有效，並對新的所有者有約束力。

新屋主的責任和權利：

新屋主接受所有權的同時，也繼承了出租人在租賃契約中的所有權利與義務，包括收取租金、進行必要的維修、以及保持租賃物的適宜居住狀態等。

此原則保護了承租人免於因物業所有權變更而面臨搬遷的風險，確保他們可以在租賃期間穩定地居住或使用租賃物。原出租人在將物業所有權轉讓給第三人後，不得再行終止租賃契約或要求承租人返還租賃物。這樣的規定避免了因所有權變更而對承租人造成不利的影響。

不適用之情形-不定期租賃及逾五年且未經公證之定期租賃契約

而民法第425條「買賣不破租賃」的規定，有下列2種例外情況，房客是不受到保護：1、租約未定期限（不定期租賃）；2、租約期限超過5年（含5年）且以上而未經法院公證以上這兩種租約不能主張買賣不破租賃來對抗新屋主，新的屋主如果不想出租，和房客另訂新約，那房客就只好搬家了。

民法第425條第2項已經明文規定，在未經公證且不定期限的租賃關係不受買賣不破租賃原則的保護，因此如果房東把房子賣給第三人，房客無法憑著租約來對抗新的屋主，這也是不定期租約缺點之一。

此觀最高法院23年上字第3092號所示：出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係。依最高法院26年上字第365號所示：出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第四百二十五條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，原出租人不得更行終止契約，請求承租人返還租賃物（最高法院38年台上字第195號、41年台上字第1100號、44年台上字第30號同一意旨）。

實務上，最常發生糾紛的地方，在於房東打算賣房子的時候，因為太有自信，加上對於租賃法律的不熟悉，以為只要賠付房客一個月的租金，就可以要房客搬家走人。房客事前不知房東要賣房子，事後再看房東的態度很強勢，如果房客不買房東的帳，那房東可是要吃大虧的喔！

在房產買賣過程中，房東應確保買方明白租賃契約的存在和條款。這可以通過在買賣契約中明確記載租賃狀況來實現，避免因信息不對稱而引起買方的法律訴求。除非事前於租賃契約明定提前終止條款，並且已經進行終止程序而可以預約於交屋期限屆至時已取得房屋。

因為房東和買方簽房地買賣契約時，一般都會約定房子過戶多久後要辦理交屋手續，未將現時租賃狀態告知買方，這時就是違約了。此時一旦房東，萬一不能把房客的問題處理好，貿然簽了契約，一旦交屋期限已屆房客遲不搬遷，那是要負遲延交屋的違約責任。假設契約約定遲延一天交屋，應按買賣價金千分之3計算違約金的話，那就罰很大囉！

所以房東要賣屋前，一定要先和房客充分溝通，取得諒解，到時候才不會變成一個頭兩個大，買方、承租方兩邊都得罪的情況。話說回來，通常房客也不會不知道房東要賣房子的事，因為房東或他所委託仲介公司會帶買家來看房子。通常房客拿了房東的賠償，加上有的房東還會再補貼房客搬家費，好聚好散的情形也很常見。