公寓大廈外牆到底是誰的？

02 Jan, 2011

問題摘要：

外牆的所有權歸屬於公寓大廈的所有區分所有權人，而其修繕、管理和維護責任由管理負責人或管理委員會負責。如果外牆出現磁磚脫落、漏水等問題，應由管理負責人或管理委員會負責修繕，費用則由公共基金支付或由區分所有權人按其共有的比例分擔。至於在外牆上設置招牌的行為，必須遵守公寓大廈管理條例的相關規定，包括需獲得管理負責人或管理委員會的許可。如果設置招牌的行為違反了相關規定或決議，則管理負責人或管理委員會有權利制止，並可報請主管機關處理。如果有住戶將招牌設置在外牆上而違反了相關規定，其他區分所有權人可根據相關法律規定請求其除去招牌，並在必要時可報請主管機關處理。

律師回答：

關於這個問題，外牆到底是誰的？關於公寓大廈外牆的管理與權利問題，涵蓋了許多重要的法律方面。問題涉及公寓大廈中外牆的管理、維護及責任分擔問題，這些都是公寓共用部分管理中常見的問題。根據公寓大廈管理條例以及民法的相關規定，對於外牆的權利與責任有明確的規範。這些規定確實為公寓大廈的共用部分管理提供了明確的指引。

外牆的歸屬與管理責任

外牆的性質：

公寓的外牆通常被視為共用部分。這意味著外牆的維護、修繕責任不僅屬於鄰近的住戶，而是屬於所有區分所有權人共同的責任。

公寓大廈的外牆通常視為共用部分。這意味著所有的區分所有權人共同擁有並對其負有管理和維修的責任。在特定情況下，外牆或部分外牆可能透過規約或協議被定義為「約定專用部分」，此時特定的所有權人對這部分外牆有特別的使用權或維護責任。這個問題在如何人有權利決定在外牆掛招牌，或在外牆滲漏水或大樓外牆磁磚脫落砸傷路人由何人負責時，至關重要。

依公寓大廈管理條例第56條第3項的規定：公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。

關於外牆的定義及權責歸屬，依建築技術規則建築設計施工編第1條第22款規定，係指建築物外圍之牆壁，公寓大廈之外牆，本質上屬專有部分之附屬建築物，供共同使用者，依公寓大廈管理條例第3條第4款規定應屬「共用部分」（臺灣新竹地方法院96年度小上字第15號判決意旨參照），惟依公寓大廈管理條例第3條第5款的規定，經由約定供特定區分所有權人使用，而成為「約定專用部分」。

維護和修繕的責任：

當外牆需要維修時，如磁磚剝落或牆面滲水等問題，應由公寓的管理委員會或全體區分所有權人共同負責維護和修繕。如果沒有成立管理委員會，則由所有區分所有權人共同決定如何修繕。

公寓大廈的「外牆面」確實是屬於全體區分所有人的「共用部分」，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。」大樓外牆磁磚剝落、砸傷人，就應依前揭規定處理。

修繕共用部分的費用通常由公共基金支付，或由所有區分所有權人按其共有部分比例分擔。如果修繕費用是由於特定住戶的行為造成的，該住戶可能需要承擔相應的費用。

損害賠償責任：

如果外牆的損壞（如磁磚脫落）導致了第三人受傷或財產損失，則相應的維修責任可能由負有維護責任的區分所有權人或住戶負擔。如果外牆的損壞是由於管理疏忽造成的，則可能需要由所有區分所有權人共同承擔相關的法律責任。

惟亦屬於鄰近住戶所有，此觀臺灣臺中地方法院98年度中小字第3523號民事判決所示：「……房屋區分所有人所主張漏水之處，係其所有系爭房屋之外牆壁，而該外牆壁作為區隔大樓空間，使其擁有單獨之建物所有權所用，則該外牆壁自應認係其所有之專有部分，否則區分所有人依法將不得使用該牆壁之內牆面，即其房屋室內之牆面為裝璜使用……。」執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。包括磁磚掉落、漏水等。有很多老舊公寓並未成立管委會，則公寓之所有區分所有權人對於外牆均有修繕、管理、維護之義務。如外牆因疏於修繕、維護導致磁磚剝落砸傷人或砸死人，全體區分所有權人均須負相關民刑事法律責任。

設置招牌或其他物件

依照公寓大廈管理條例，任何在外牆上進行的變更（如掛招牌或進行裝修）需遵守公寓大廈規約或區分所有權人會議的決議。若未經批准，管理負責人或管理委員會有權要求違規住戶恢復原狀或進行必要的處理。違規行為可能觸及報告直轄市、縣（市）主管機關處理的規定，依法需要采取行動來維護公寓大廈的整體利益和安全。

如鄰居將招牌直接設立在家的外牆上，所有人得依民法第767條第1項：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」之規定，請求除去該妨害。修繕的責任

設置招牌或其他結構物：如果住戶在外牆上設置招牌或進行其他可能影響外觀或結構安全的行為，需要得到管理委員會的同意或遵守公寓規約的相關條款。根據民法第767條，如無權行為造成妨害所有權，所有人有權要求移除妨害和恢復原狀。

至於，設置招牌，依公寓大廈管理條例第8條規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。公寓大廈有十二歲以下兒童之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」

設置招牌行為，卻違反了該規定或該決議，得請管理負責人或管理委員會，依公寓大廈管理條例第8條第3項：「住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」之規定辦理；或依公寓大廈管理條例第59條:「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理。」之規定，列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理。