公寓大廈住戶行為一般應注意事項，有那些？

律師回答：

我們知道現在公寓大廈關於住戶（區分所有權人）關於私有空間（專用部分或區分所有）及公共空間（共有部分，公設、公共設施）使用、管理的爭議，層出不窮，實務常見管委會常會公告關於住戶行行為許多規定，這些公告都合法嗎？關於這個問題背景在於公寓大廈與一般平房最大的不同點，大樓以區分所有及共有部分，公寓大廈是所有住戶有共有基地、地下室、機電或電梯，相較於單一所有權不同。因此，公寓大廈為所戶共有，彼此的互動、權利義務關係，須有一定依循的規範，才能避免紛爭產生。此即公寓大廈管理條例之立法緣由，即在於強化公寓大廈之管理維護，提昇居住品質及安全，因之，訂定種種規定加以規範。

 

因之，除法律另有限制外，住戶對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。至於，對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為（公寓大廈管理條例第4條、第5條）。住戶應遵守事項，在公寓大廈管理條例應遵守事項，除受規約或關於區分所有權人會議之決議（除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例佔出席人數區分所有權四分之三之同意行），有：

 

其一、住戶於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生（公寓大廈管理條例第6條）。住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更（公寓大廈管理條例第15條）。住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造（公寓大廈管理條例第16條）。

 

其二，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為（公寓大廈管理條例第8條）。

 

其三，住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為（公寓大廈管理條例第16條）。

 

其四，住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入（公寓大廈管理條例第16條）。

 

其五，住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全，但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。（公寓大廈管理條例第16條）。

 

其六，公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀（公寓大廈管理條例第8條）。

 

其七，公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意（公寓大廈管理條例第13條）。

 

其八，住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險（公寓大廈管理條例第17條）。

 

最後有所謂的「惡鄰條款」，如住戶未繳納應分擔之費用(例如管理、修繕費用)，或是有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，例如佔用公共空間、破壞建築物、違反法令或規約情節嚴重等，皆可由管理負責人或管理委員會先促請改善，該住戶於三個月內仍未改善者，可經由區分所有權人會議之決議結果，訴請法院強制其遷離。依法管委會得依區分所有權人會議之決議，可訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所權應有部分（詳公寓大廈管理條例第22條規定），另外，有重建必要而不配合亦得強制出讓（公寓大廈管理條例第14條第1項規定）。

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