大樓管委會公告規定住戶行為注意事項是否合法？

04 Feb, 2011

問題摘要：

公寓大廈的管理需要對住戶的行為進行一定的規範。這些規範通常由管理委員會定期公告，但是否合法取決於幾個因素：公寓大廈管理條例等相關法律是管理規範的依據。管理委員會所公告的規定必須符合這些法律規定。一些重要的決策可能需要由區分所有權人會議做出決定，例如公共空間的使用或重建事項。這些決議必須符合法定程序，並且得到相應的法律依據。公告的規定必須合理且不得違反住戶的基本權利。例如，管理規定不得違反住戶的私人空間使用權，並且應該合理地平衡公共空間使用和管理的需求。管理委員會公告的規定應該經過合法程序通過，並且對所有住戶都有平等適用。管理委員會可以對住戶的行為進行一定程度的規範，例如要求住戶在維護和使用專有部分時不得干擾其他住戶的安寧，以及對公共空間的使用進行限制。然而，這些規定必須符合法律規定，並且必須通過適當的程序。如果住戶對管理委員會的規定有異議，他們可以根據法律規定提出申訴或採取其他適當的法律行動。管理委員會應該遵守法律規定，並確保他們的行為合法且符合公平原則。

律師回答：

關於這個問題，我們知道現在公寓大廈關於住戶（區分所有權人）關於私有空間（專用部分或區分所有）及公共空間（共有部分，公設、公共設施）使用、管理的爭議，層出不窮，實務常見管委會常會公告關於住戶行行為許多規定，這些公告都合法嗎？

關於這個問題背景在於公寓大廈與一般平房最大的不同點，大樓以區分所有及共有部分，公寓大廈是所有住戶有共有基地、地下室、機電或電梯，相較於單一所有權不同。因此，公寓大廈為所戶共有，彼此的互動、權利義務關係，須有一定依循的規範，才能避免紛爭產生。此即公寓大廈管理條例之立法緣由，即在於強化公寓大廈之管理維護，提昇居住品質及安全，因之，訂定種種規定加以規範。

對於公寓大廈管理，住戶的權利與義務確實涉及複雜的法律問題。公寓大廈管理條例的規定旨在協調住戶間的權利與義務，並確保共用空間得到適當管理和維護。根據這些條例，管理委員會的角色尤為重要，因為它們不僅需要執行區分所有權人會議的決議，還要確保整個大樓的正常運作。

公告的合法性取決於其是否基於法律、規約或有效的區分所有權人會議決議。只要這些公告不違反法律並且在公寓大廈管理條例框架內，它們通常被視為合法的。這些公告可以規範住戶行為，以保持公寓的安全、清潔與和諧生活環境。

如果住戶對公告的規定有異議或認為公告違法，他們可以向管理委員會提出異議或尋求法律途徑來解決爭議。此外，管理委員會在制定這些規定時，也應確保其決策過程的透明度和公正性，包括適當地通知所有區分所有權人並徵求他們的意見。

管理委員會公告的合法性

公告依據法律與規約：

管委會發布的公告應基於《公寓大廈管理條例》、有效的區分所有權人會議決議以及既有的社區規約。只要公告內容不違反法律規範、強制性規定或公序良俗，通常被視為合法。《公寓大廈管理條例》第36條詳細列出了管委會的職責，包括執行區分所有權人會議決議、管理共用部分、維護社區安全等。因此，管委會在其職責範圍內發布的公告，只要符合上述要求，就具有法律效力。

管委會發布的公告或規定，只要是基於法律、公寓大廈管理條例或有效的區分所有權人會議決議而制定的，通常被視為合法。這些公告應透明且明確地通知給所有住戶，並保證公告內容不違反法律規範或公序良俗。

公告內容透明與公開：

管委會應確保公告內容透明且明確地通知給所有住戶。公告應公正，並以書面形式在社區公佈欄或其他公共區域展示，或以電子郵件等方式通知住戶。公告應包括詳細的規範條款、相關法律依據以及違規處罰措施等，以確保所有住戶都能清楚了解並遵守。

因之，除法律另有限制外，住戶對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。至於，對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為（公寓大廈管理條例第4條、第5條）。

公告與住戶、管委會的權利與義務

專有部分的使用：

公告可以針對住戶對其專有部分享有使用、收益和處分的權利，僅有在於其妨害或影響其他住戶的權益或社區的整體利益。住戶不得進行妨害建築物正常使用或違反共同利益的行為，如擅自變更專有部分的用途或進行重大改建，是此部分可以用公告。

規約是區分所有權人基於共同利益制定的規則，旨在確保社區的和諧與運作效率。所有住戶包括租客在內，都有責任遵守這些規則。規約中可能包括對住戶行為的限制，如噪音控制、垃圾處理和動物飼養等規範，因此管委會可以在執行規約發布細節及技術性的公告以資規範。。

住戶應遵守事項，在公寓大廈管理條例應遵守事項，除受規約或關於區分所有權人會議之決議（除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例佔出席人數區分所有權四分之三之同意行），有：

其一、住戶於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生（公寓大廈管理條例第6條）。住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更（公寓大廈管理條例第15條）。住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造（公寓大廈管理條例第16條）。

其二，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為（公寓大廈管理條例第8條）。

其三，住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為（公寓大廈管理條例第16條）。

其四，住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入（公寓大廈管理條例第16條）。

其五，住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全，但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。（公寓大廈管理條例第16條）。

其六，公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀（公寓大廈管理條例第8條）。

其七，公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意（公寓大廈管理條例第13條）。

其八，住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險（公寓大廈管理條例第17條）。

最後有所謂的「惡鄰條款」，如住戶未繳納應分擔之費用(例如管理、修繕費用)，或是有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，例如佔用公共空間、破壞建築物、違反法令或規約情節嚴重等，皆可由管理負責人或管理委員會先促請改善，該住戶於三個月內仍未改善者，可經由區分所有權人會議之決議結果，訴請法院強制其遷離。依法管委會得依區分所有權人會議之決議，可訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所權應有部分（詳公寓大廈管理條例第22條規定），另外，有重建必要而不配合亦得強制出讓（公寓大廈管理條例第14條第1項規定）。

修繕、管理、維護的責任-共用部分的使用：

住戶有權使用共用部分，但應遵守法律和規約的規定，不得占用或私自改變共用部分的用途。

管委會負責執行公共空間的維護、修繕和管理。這包括不僅是負責實施這些活動，也負責從住戶那裡收集相應的費用。公共基金或住戶的按比例分擔是常見的管理費用支付方式，這應根據規約或區分所有權人會議的決定來確定。

綜上，住戶應積極參與區分所有權人會議，以控制公告之合法性，以對社區的管理和決策過程有更直接的影響。透過這種方式，住戶可以確保自己的聲音被聽到，並對可能影響他們日常生活的決策發表意見。如果住戶對公告的規定有異議或認為公告違法，他們可以向管理委員會提出異議或尋求法律途徑來解決爭議。此外，管理委員會在制定這些規定時，也應確保其決策過程的透明度和公正性，包括適當地通知所有區分所有權人並徵求他們的意見。公寓大廈的管理和運作需遵守相關法律規範，保護所有住戶的權益，並確保每個住戶都能在和諧及安全的環境中生活。