前屋主積欠管理費，需要我來還嗎？

03 Feb, 2015

問題摘要：

公寓大樓的管理費是由管理委員會向區分所有權人收取的。如果前屋主在移轉所有權給新屋主之前有未繳納的管理費，一般情況下，這個責任應由前屋主來承擔。新屋主不應該被要求支付前屋主積欠的管理費，除非新屋主自願承擔了這部分責任，並與前屋主訂立了相關的協議。這是因為管理費是區分所有權人的責任，而不是房屋的新擁有者的責任。只有在特定情況下，新屋主願意承擔前屋主的債務並與前屋主達成了協議的情況下，新屋主才有支付前屋主積欠管理費的義務。

律師回答：

關於這個問題，公寓大廈的新屋主一般不承擔前屋主積欠的管理費責任，除非有特殊的契約或協議將這部分債務轉移給新屋主。

當一個人購買一個公寓單位時，他們會繼承該單位的權利和義務，包括遵守現有的公寓大廈規約。然而，這些義務通常不包括支付前屋主留下的積欠管理費。這是因為：

債權相對性(債務)原則

債務不自動因物權的轉移而轉移。除非買賣雙方有明確的約定，否則新屋主通常不需要承擔前屋主的債務。要求新屋主承擔前屋主的債務會影響房地產市場的交易安全，增加購房者的風險和負擔。

公寓大樓規約對於新屋主雖然是具有效力，新屋主依法會承受前屋主的一切權利義務。但新屋主是否有義務要清償前屋主積欠管理費部分，實務上有些大樓管委會會因此向新屋主請求負擔前屋主所積欠的管理費，但法院對於新屋主是否須負擔前屋主所積欠的管理費，見解大多是採「否定」的！

理由在於：雖然規約的性質類似於自治規章，為了維持法律秩序的安定，後續入住的住戶也需要受到規約的拘束。然而，實際上已經具體發生的積欠管理費事件，應屬於個別發生之債務，而由債務人，也就是前屋主來負擔相關的民事責任，而不是將債務移轉到新屋主身上！

公寓大廈管理條例第24條第1項：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」

臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會民事類第23號：「公寓大廈管理條例第二十四條應屬契約地位之繼受規定，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依原相關條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務。」

臺灣高等法院90年庭長法律問題研討會：「公寓大廈管理條例第二十四條所謂『依本條例或規約所定之一切權利義務』區分所有權之繼受人應繼受，立法之主要目的應是避免特定繼受人於繼受後主張未參加規約之訂定不受規約之拘束，為使規約對於繼受人亦有拘束力所為規定。至於已具體發生之管理費給付義務不在規範範圍內。即繼受人繼受契約之地位，而非繼受已發生之債務。」

臺灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第13號：「按區分所有權之繼受人依公寓大廈管理條例第二十四條規定所繼受者乃契約地位之繼受，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依相關條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務……。故縱令規約規定前手積欠之管理費（已發生之債務）應由後手繼受，揆之前開說明，後手亦無受規約該項規定之義務而繼受前手積欠之管理費。」

公寓大廈管理條例第二十四條的法律應用範圍。新屋主（即區分所有權的繼受人）確實需要遵守原來的公寓大廈規約，但這主要是為了確保規約對所有住戶持續有效，防止新屋主進入後拒絕遵守現有規約。

然而，已經具體發生且未付清的管理費用債務並不會自動轉移給新屋主。這意味著，儘管新屋主需要遵守規約的一切規定（例如未來的管理費用），但他們不需要為前屋主已產生但未支付的管理費用負責。這樣的規定有助於保護新屋主免受不可預見的經濟負擔，並保持房地產交易的公正性。

是以，公寓大廈的管理費用，依公寓大廈管理條例第10條第2項、第36條第7款之規定，管理委員會向區分所有權人收取，因此，該專有部分的管理費用，應由區分所有權人就其權利存續期間負責繳納。

契約自由-承擔前手債務之約定

若買賣合約中有明確條款指出新屋主將承擔這些費用，則新屋主需要負責支付。通常這會在交易過程中明確討論並記錄在合約中。

如原區分所有權人在移轉過戶前，有積欠應繳納的管理費用者，除其已依民法第300條或第301條規定，與過戶後的新區分所有權人訂定債務承擔契約，由新區分所有權人表示願為原區分所有權人代為清償所積欠的管理費外，不得逕向新區分所有權人請求繳納，故房屋的後手(買受人)，在買受前並非區分所有權人，原則上並無繳納前手所積欠管理費的義務，積欠管理費仍僅得由舊屋主負擔。

因此，如果新屋主發現自己被要求支付前屋主的積欠管理費，可以要求查看任何證明其同意承擔這些費用的文檔。如果沒有這樣的協議，他們通常不需要支付這筆費用，且可以在法律上爭取自己的權利。在實務中，建議新屋主在購買公寓時應詢問並確認有關管理費的欠款情況，以避免日後可能的爭議。