頂樓是誰能使用？

律師回答：

關於這個問題，通常在購買中古屋時，若購買是頂樓，經常會碰到屋頂平台使用權的糾紛，如頂樓平台已經加蓋違建或花園，購買頂樓之人會以為，買下產權包括屋頂平台的使用權在內，有權獨自使用屋頂平台，但其實除非有約定外為露台，否則所有住戶都有權利使用，當然也就是「共同使用 」，任何住戶不能占用或禁止其他住戶使用。況且，樓頂平台的使用方式，須按照原本的性質與構造，不得阻礙其他住戶避難之用。亦即：

 

公寓大廈管理條例第7條第3款規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：三、公寓大廈……屋頂之構造。」準此，公寓大廈屋頂平台應屬共用部分，並不得為約定專用部分。再者公寓大廈管理條例第9條第2項、第3項、第11條分別規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定」、「前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定」、「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。......」

 

關於條文中所稱「屋頂構造」是指構造物體本身而言，所稱「樓頂平臺」是指屋頂構造上方之平臺空間而言，且內政部函釋明確指出，若經認定為屋頂構造及樓頂平臺，當依上開規定辦理，即非屬專有之「露臺」。亦即「屋頂構造」不得約定為專用部分，而屬於公寓大廈共用部分，不得獨立使用供作專有部分，至於「樓頂平臺」則可約定為專用部分，如未約定為專用部分，則為公寓大廈共用部分（臺北市政府法規委員會95.09.21.北市法二字第09532481900號函）。

 

樓頂平台具有逃生避難功能，即使屋主擁有使用權，任意加蓋建物、改變結構，或裝置會阻礙逃生的設施。依民法第799條及公寓大廈管理條例第3條規定，頂樓平台有不可分割的性質，產權歸於「全棟住戶共有」，使用權也是，但在三種情況下，使用權會歸屬頂樓住戶，一種是買賣房屋時，簽訂「區分所有權分管協議書」，亦可經規約而約定共用部分給特定區分所有權人來使用，稱之為「約定專用」，如頂樓平台即是「約定專用」的空間。

 

有的建商則會在預售屋買賣契約書中，由購屋者（即區分所有權人）簽下同意由特定的所有權人使用共用空間，即約定專用部分，此一「約定專用」也是合法成立的。頂樓的住戶、有露台樓層的住戶就能合法使用這些頂樓平台或露台、庭院，換言之，即透過建商媒介而成立之分管協協議，將建物共用的部分設為約定專用。另一種是頂樓戶長年佔用，但樓下住戶未表達反對意見，可能推定為「默示同意」，要判決是看個案相關事證及法官的自由心證，但基本上除了有明確事證可認定同意之意思表示，否則基本就是違法占有。

 

至於關於頂樓使用部，即使有取得專用權，除了經規約可以加以限制，如要自行維護清潔工作，又因加蓋物會增加建築載重，恐危害結構安全，在頂樓種花、種菜、裝設曬衣架，都屬合理使用範圍，但不可妨害其他住戶的安全及衛生；如欲搭建透明棚架、鴿舍、狗舍等，除須遵守建築法的尺寸規定，宜取得其他住戶書面同意。此外，擁有專用權的住戶，不可占用逃生通道或將逃生門上鎖（公寓大廈管理條例第5條、第6條）。

 

按數人區分一建築物，而各有其一部分者，該建築物及附屬物之共同部分，推定為各共有人之共有，修正前民法第799條定有明文。又建物頂樓之屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係建物各樓層全體所有權人之共同部分，依民法第799條規定，應推定為建物各樓層之區分所有人所共有（最高法院84年度台上字第2683號判決意旨參照）。

 

住戶可對於違反使用規定之住戶，除向建管機關舉發，要求強制拆除屬於違建的頂樓加蓋建築物。另得依民法第767條第1項中段規定：「所有人……對於妨害其所有權者，得請求除去之。……」既然因公寓的屋頂平台屬於全體住戶共有，受侵害的住戶可以依據前開規定，請求除去侵害，要求拆除違建並回復原狀。

瀏覽次數：56330