賣方積欠管理費，買方應否負責？
09 Jun, 2025
問題摘要：
若社區規約中已明文載明管理費之承擔義務可延伸至繼受人，而買方也同意承擔，則買方於受讓後確有繳納賣方積欠管理費的義務。反之，若無規約記載或事前買方未簽具任何債務承擔協議，則賣方積欠部分原則上仍應由其本人負責清償，管理委員會不得逕向買方請求。倘若買方已基於契約或交接時承諾承擔，則實務上將被視為同意債務承擔，不得拒繳。為保障雙方權益，建議應於買賣過程中詳加確認與列明相關義務歸屬，避免日後紛爭。
律師回答：
公寓大廈管理條例第18、21條之規定，凡屬區分所有權人或住戶，只要其名下擁有公寓大廈之專有部分，即對於社區共用部分之維護、管理與修繕所需費用，依法有繳納公共基金（俗稱管理費）之義務，即使未實際居住於該社區或房屋處於閒置狀態，亦不得據以拒絕繳費。
關於公寓大廈中賣方積欠管理費的問題，買方是否應負責清償，實務上常引發交易糾紛與法律爭議。首先應從公寓大廈管理條例之規定探討其適用原則。依據該條例第24條明文規定：「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。」
此即代表，若社區規約已有明確記載，區分所有權繼受人（即買方）是否應承擔原所有人（即賣方）未清償之管理費？則此一繼承義務於所有權移轉時，法律上即告成立，買方不得主張免責，仍應負擔既有的繳納管理義務，然而值得注意，此部分不包括既有管理費。
本條文中提及的「規約」，指的是由區分所有權人會議依法召開並通過的社區內部規定，其效力等同於對全體區分所有權人及住戶所生之準契約拘束力，除具約束當事人雙方之效力外，更延伸適用至繼受人，因此若該社區規約明文揭示「新買方須負擔前手所有權人未清繳之管理費」等字樣，則此繼受義務具備法源依據與拘束效力，買方取得所有權後，即負有繳納義務。
然而，若社區規約中並未就此情形加以規範，自不得當然向買方請求賣方所積欠之管理費，而應以原區分所有權人（賣方）為繳納義務人，若要將該義務移轉予買方，則須透過民法第300條或第301條所定之「債務承擔契約」加以明確約定，亦即買賣雙方於交易過程中須另行締結書面合意，買方明示同意承擔管理費債務，且該承擔契約已為管委會所知悉或認可，方得對新買方為清償請求。
依內政部八十六年二月廿六日台（八六）內營字第八六七二三○九號函釋要旨：「除過戶後之新區分所有權人已參照民法第三○○條或三○一條規定，訂定債務承擔契約，願為區分所有權人代為清償所欠之公共基金外，應依本條例第二十一條規定辦理，不得逕向新區分所有權人請求繳納之。」，故此時除非買方同意承擔，否則即無庸支付賣方所積欠之管理費。
即使有規定，依據民法第300條規定，債務人將債務移轉由第三人承擔者，應得債權人之同意，此處之債權人即為公寓大廈管理委員會。除非買方於買賣契約中聲明願承擔原管理費，否則不得據此對買方提出強制清償要求。惟若買方於交屋前曾簽具相關承諾書、清償切結書，或於過戶時已知悉且接受管理委員會之要求，並繳清積欠費用後始完成登記，則於實務上，將被視為承擔債務者，無從再主張免責。
實務上亦有見解認為，管理費作為一種基於區分所有人對共用部分維護、清潔、保全等必要事項所應負擔之費用，屬於不動產附隨義務之一部分，具有公共性質，因此若買方購屋前未善盡查閱義務，取得房屋後仍應負一定注意責任。然而，此見解並未有明文法源支持，仍應回歸前述公寓大廈管理條例與民法債務承擔規定解釋為準。
實務操作上，為避免日後產生爭議與訴訟風險，建議買方在簽訂買賣契約及辦理所有權移轉登記之前，務必先行至管委會或管理負責人處查詢該標的物是否尚有管理費、停車費、修繕費等費用積欠紀錄，並於契約條文中明確載明由哪一方負責清償該等費用，並辦理交接時請求賣方提供結清證明或同意書，作為將來舉證依據。對於管理委員會而言，亦應於收到過戶通知或察知交易事實時，主動列出積欠明細並發函通知新舊屋主，減少管理爭議。
-房地-公寓大廈-管理費-管理費負擔對象
(相關法條=公寓大廈管理條例第10條=公寓大廈管理條例第18條=民法第300條=民法第301條)
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