住戶可以用管委會未盡到管理維護責任拒繳管理費嗎?
09 Jun, 2025
問題摘要：
住戶不得以「管委會未盡管理責任」為由，主張同時履行抗辯而拒繳管理費，管理費屬於公共基金來源，所有區分所有權人皆有依法繳納義務，不論個人對管委會管理作為是否滿意，皆不能免除繳費責任。若住戶欲追究管委會之責，應循正式法律程序處理，以維護社區治理秩序並保障個人權益。
律師回答：
關於這個問題，在現代集合式住宅日益普遍的情形下，公寓大廈的日常管理、修繕及維護工作多由所設立之管理委員會（簡稱管委會）統籌執行，而作為這些工作的財政來源，「管理費」即扮演關鍵角色。
然而，在實務上，有部分住戶會因不滿意管委會的管理作為，例如認為公共區域長期未清潔、設施損壞未修、保全措施不足等理由，進而主張「既然你們沒有好好管理，我為什麼還要繳管理費？」此種情形在法律上是否站得住腳，便須依據公寓大廈管理條例及法院實務見解來加以說明與釐清。
公寓大廈管理條例第10條第2項規定，公寓大廈的共用部分與約定共用部分，其修繕、管理、維護應由管理負責人或管委會負責，相關費用來源包括公共基金或依照區分所有權人之應有部分比例分擔。也就是說，只要該大樓依法成立管委會並由其執行共用部分的管理職責，則所有區分所有權人原則上都有按比例繳納管理費的義務，這是法律對社區集體管理制度所設定的基本機制，與個別住戶是否滿意該管理品質並無直接連動的對價關係。
同理，公寓大廈管理條例第18條也明文規定，公寓大廈必須設置公共基金，其來源之一即是區分所有權人依照區分所有權人會議之決議所繳納的費用，而這些費用最終將由管委會專戶管理並據以執行相關維護事務。在此制度下，管理費是屬於一種集體性、預算性質的強制分擔，法律設定此機制並非建立於一對一的服務交換或報償上。
再依公寓大廈管理條例第36條的規定，管委會職務非常具體，包含執行區分所有權人會議決議事項、共用部分的清潔與維護、公共安全的維護、住戶違規行為的處理、公共基金的管理與使用、設備資料的保管、會計報告的公告等。即使實務上管委會的表現不盡完善，若無涉及違法失職、侵占公共財物等重大違反職務行為，其管理疏失亦無法當作住戶拒絕履行繳費義務的理由。
在司法實務上亦有明確見解支持此立場，經公寓大廈管理委員會依公寓大廈管理條例共有、共用部分固負有修繕、管理及維護之責，然其並非以向區分所有權人收取管理費作為其負責修繕、管理及維護之代價，或以之為報償，兩者間並不具有對價關係之存在，是以區分所有權人不得以管理委員會未盡修繕、管理及維護之責，主張同時履行抗辯，拒絕繳納管理費。」由此可知，法院明確認定管理費與管委會實際管理作為之間並非對價關係，不得作為抗辯理由。
按臺灣高等法院高雄分院94年度上易字188號判決意旨：「經公寓大廈管理委員會依公寓大廈管理條例第10條、第34條之規定（指修正前）就共有、共用部分固負有修繕、管理及維護之責，然其並非以向區分所有權人收取管理費作為其負責修繕、管理及維護代價，或以之為報償，兩者間並不具有對價關係之存在，是以區分所有權人不得以管理委員會未盡修繕、管理及維護之責，主張同時履行抗辯，拒絕繳納管理費。」
因此，住戶不能夠以管委會未盡到管理維護的責任為理由，拒絕繳納管理費。倘若住戶認為管委會未履行應盡的職責，例如長期怠忽設備保養、安全管理鬆散、公共設施失修導致損害等，正當的法律途徑應為：一、先以書面方式正式向管委會提出陳情，要求其改善；二、若管委會怠於回應或處理，可召開區分所有權人臨時會議要求追究責任，甚至改選管理委員；三、若有明確證據顯示管委會嚴重失職、侵占公款等，得依法提起民刑事訴訟追責，而非以停止繳費的方式解決問題。
此外，也不得透過「自行抵銷」或「部分扣繳」管理費的方式自救，因依現行法律制度，管理費並非可單方認定其支付義務是否存在的債權關係。即使住戶最終在訴訟中能證明管委會失職導致自身損害，亦應另行主張損害賠償，而非拒絕履行本於區分所有權人身分應繳納的管理費義務。
-房地-公寓大廈-管理費-管理費負擔
(相關法條=公寓大廈管理條例第10條=公寓大廈管理條例第18條=公寓大廈管理條例第36條)
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