大廈公管堵塞　清通費用該誰出？

09 Jun, 2025

問題摘要：

大廈公用管線堵塞而導致之修繕責任原則上應由全體住戶共同負擔，除非能明確歸責於特定住戶；若住戶已更替，則繼受人（即新住戶）應依條例規定繼受前住戶之義務，不得以非發生時點所有權人為由抗辯。新住戶一旦取得區分所有權，不論是否為新生費用，皆須依公寓大廈管理條例第18條與第24條規定，依法繳納由會議決議所生之公共基金與管理費。這不僅是維護社區公平合理運作的基本原則，也是在法律明確賦權下的強制性義務，非當事人得片面否認或拒絕履行。買方於交易過程中應善盡查核義務，並可於日後依法行使瑕疵擔保請求權，以保障自身利益。對於拒不繳納費用之住戶，管委會可透過法律途徑請求給付，以確保社區管理運作順利與公平負擔原則之落實。

律師回答：

關於這個問題，在公寓大廈管理實務中，公共管線堵塞是常見且具爭議性的問題，特別是當堵塞原因難以明確歸責於個別住戶時，相關的修繕責任與費用分擔更需依據法律與既有決議來妥善處理。

公寓大廈管理條例第10條第2項規定，凡屬共用部分或約定共用部分之修繕、管理與維護，均由管理負責人或管理委員會負責，而其費用應由公共基金支付，若無基金，則由區分所有權人按其應有部分比例分擔，若會議或規約另有明定，則從其規定。此條明確指出，公用管線屬於共用部分，因此即使無法查出堵塞物為哪一戶所致，原則上仍須由全體區分所有權人共同負擔修繕費用。

如大廈公共管線因堵塞而進行修繕，清出污泥、廚餘、毛髮與不明硬塊等，因其內容難以證明係特定住戶所為，則依法應由全體住戶按比例負擔。倘若日後透過證據如監視器、目擊證人、技師鑑定等能查明堵塞可歸責於特定住戶，依公寓大廈管理條例第10條第1項，向該住戶請求全額賠償修繕費用。如非住戶之人導致者，則可依民法關於侵權行為，如第184條規定請求，但於無法歸責特定住戶之前，依法仍應採「全體共同負擔」原則。

此外，若社區曾有處理類似情形之先例，並經區分所有權人會議決議修繕費用由各住戶平均或按比例分擔，則本次處理可依循過往模式進行，依比例分配費用並發函催繳。此時，即使是剛購屋尚未實際入住之新住戶，也不因其未發生使用事實而免除繳費義務。依公寓大廈管理條例第24條規定，區分所有權之繼受人（如新買方）應繼受原所有權人之管理義務與費用負擔，因此，即便堵塞發生時該住戶尚未遷入，亦不得主張免責，仍應對相關費用負繳納責任。

基於住戶權益保障，買受人在購屋前應依同法第20條規定，請賣方向管委會調閱公共基金餘額、帳目、欠繳費用、會議紀錄等相關資料，評估是否有未來須共同承擔的潛在費用風險。若買方於交易完成後才知前屋主欠繳公用管線修繕費，仍得依民法第349條主張權利瑕疵擔保，向賣方請求損害賠償或要求價金扣除，法院亦支持此見解（參見臺灣桃園地院94年簡上字第57號民事判決）。因此，新住戶雖依法需承擔費用，但亦具備法律依據可向賣方追償。

依據公寓大廈管理條例第18條規定，公寓大廈應設置公共基金，其來源包含兩項主要來源，其中之一即為「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」，這是公寓大廈運作中最常見也最基本的財務來源之一。公共基金的設立，目的在於支付大樓共用部分或約定共用部分之修繕、管理、維護所需經費，以維持整體建物的功能性與安全性，也促進住戶間的公共生活品質與秩序。因此，只要是公寓大廈的區分所有權人，即便是剛購屋的新住戶，也負有依法繳納公共基金的義務，這並非是前任所有權人所積欠的既存費用，而是屬於其作為現任區分所有權人應共同分攤的新生義務，不能因其為新住戶或尚未實際居住而主張免責。

實務上有不少新購戶會以「購屋時尚未發生該筆支出」或「尚未入住」為由，認為不應負擔該項費用，然而此種主張並不符合法律規定與公寓大廈管理制度的基本邏輯。依公寓大廈管理條例第24條明文規定，區分所有權之繼受人，應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利與義務，也就是說，繼受人一旦取得該房產所有權，便應全面承擔依法而生的管理費、公設維護費、清潔費、修繕基金分擔等義務。至於這些費用發生原因是否在其取得產權前即已發生，或取得後才新生，其在法律上的負擔義務並無本質差別，只要是區分所有權人，就應依法與其他住戶一同分擔。

惟對於前住戶積欠管理費沒有承擔義務，除非先前已經決議並由前住戶負擔費用，必須由前住戶負擔，此時大樓應該繼續催收，而新生費用，即使發生原因是先前造成者，仍可以經由決議由新住戶負擔。

對於新生費用而言，其性質並非基於過去已產生的未繳費用，而是基於當下住戶共有生活所生的實際管理需求所產生的即時或未來支出。以屋頂漏水維修、水塔更新、外牆磁磚檢測、公共消防設施整建等工程為例，常需提前由管委會提出經費預算，再由區分所有權人會議決議是否籌措與分擔，這時即屬於「新生的費用」，與過往任何住戶是否產生欠繳無關，而是一種普遍性、現行性的管理義務。也因此，區分所有權人會議依第18條所作成的管理費、公共基金、修繕基金等籌資決議，不僅對現住住戶具拘束力，也對任何新購戶發生效力。

另外，從財產法上的立場觀之，購屋者取得的不僅是專有部分的產權，還同時取得對共用部分的應有部分權利，而該權利所附隨的，自然也包含維護、修繕共用部分所衍生的分擔義務。也就是說，購買不動產即意味着取得一份公寓大廈共同體的一份子地位，除享有共用設施的使用利益，也應負起分攤其費用的義務。若允許新住戶以「尚未入住」或「非責任期間」為由拒絕繳費，將導致原有住戶權益受損，管理制度無法運作，亦破壞公寓大廈的社區秩序與公平原則。

因此，區分所有權人不論為何時取得產權，凡於其擁有該區分所有權期間所決議籌措的新生公共基金、管理費等，皆屬其應盡之法定義務，不能以時間先後或是否實際居住為由主張豁免。管委會在此情形下，有權依法寄發催告通知，若對方仍未繳納，則依公寓大廈管理條例第21條規定，得向法院提起民事訴訟，請求繳納應負擔之金額及遲延利息；情節重大者，甚至可依第22條聲請強制遷離或法院拍賣，以保障全體住戶之合法權益與大廈正常管理之運作。

最後，若住戶於多次書面催告後仍拒絕繳納修繕費用，管委會除可依照先前區分所有權人會議之決議內容主張權利外，尚得依法向該住戶提起民事訴訟，請求給付應分攤之修繕費用。此舉除可保障社區其他善盡義務住戶之權益，亦符合公寓大廈管理條例對於社區公平維護與良善治理原則之立法目的。