對於欠繳管理費惡習不改的住戶，祇能催討管理嗎？
06 Jun, 2025
問題摘要：
在公寓大廈這類群體性共同生活社區中，管理費的定期繳納不僅是個人義務，更是整體居住品質的基礎保障，個別住戶如恣意怠於履行繳費責任，除自身將受法律追訴與財產執行風險外，嚴重者更可能被法院裁定強制遷離，失去居住權益。因此，無論基於法律義務或社區倫理，住戶均應按期繳納管理費，若有繳費困難或對費用計算有疑義者，應積極與管委會協商，而非消極規避或採取對抗立場。唯有建立在誠信履約與法治原則下的管理制度，才能確保社區永續良善發展，亦才能保障每一位住戶的居住權與生活品質。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈社區生活中，管理費的繳納是維繫整體公共設施正常運作的關鍵環節，無論是電梯、樓梯間照明、清潔人員費用、保全警衛、消防系統維護，甚至公共區域冷氣、監視器與大樓管控系統等日常開銷，皆須仰賴區分所有權人依比例分擔管理費以支應，而這筆費用通常即由設置的公共基金支付。
公寓大廈管理條例第18條明定，公寓大廈應設置公共基金，其來源包含起造人依工程造價比例提列、區分所有權人依會議決議繳納、基金孳息及其他收入等四項，其中最主要且長期穩定的來源即為「管理費」，亦即由所有住戶按其應有部分或規約、區分所有權人決議所定方式，定期繳交予管理委員會統一使用。然實務中不乏發生個別住戶惡意欠繳、長期拖延甚至拒繳管理費之情形，對其他守法繳費住戶形成嚴重不公平，亦可能導致大樓無法聘請必要之管理與清潔人員，或無法支付水電費用與設備維修費用，進而影響整體社區居住品質與安全秩序。
對此，公寓大廈管理條例第21條已提供明確法律途徑，即若住戶經催告仍拒不繳納管理費達2期以上，定相當期間催告仍不給付者，管理委員會或管理負責人得逕向法院起訴請求清償管理費及遲延利息，一旦法院判決確定，即具有執行名義，可進一步聲請法院對債務人之存款、薪資、不動產進行查封拍賣，以達成強制清償之效果。
若欠繳行為屬初次，管委會通常會先採取通知，2期以上書面催繳，最後再採取聲請支付命令或起訴等方式處理，但支付命令程序具有「易發易破」的特性，債務人只需提出異議，即失其效力，屆時仍需提起通常民事訴訟訴請確認管理費債權。
而當住戶欠繳情形惡性循環，甚至累積金額已超過其專有部分價值百分之一，則管理委員會便有更進一步的法律工具可行使，依公寓大廈管理條例第22條第1項第1款規定，若住戶積欠管理費金額達其持有區分所有權總價一％以上，且經管委會或管理負責人催告限期改善三個月仍未改善者，得經區分所有權人會議決議，向法院訴請命其強制遷離社區。
換言之，一旦認定該住戶長期惡意欠繳、拒不改善，將可依法強制其搬遷離開大樓，雖此為極端手段，亦為保障社區整體住戶利益與公共秩序所必需之法定機制。實務上，已發生法院依此條文判決住戶強制遷離者，通常皆為長期欠費不繳、拒收通知、與管委會溝通破裂甚至影響社區秩序之案例，可見法院在個案審理時仍會衡量住戶之誠信狀態與違約程度，並非動輒即予遷離。值得注意的是，該一％門檻通常以當地公告現值或實際買賣價格推估專有部分價值後再行計算，並非單憑總價模糊估算，因此若屋主總價約五百萬元，欠繳管理費達五萬元且經催告未果，即符合法定遷離條件。此舉一方面可維護誠信納費制度，另一方面亦對其他住戶形成警惕與示範。
當然，管委會若欲行使此項法定權利，須謹守程序正義，應完整保留欠費證據、催告通知、會議決議紀錄等書面資料，以備日後訴訟中舉證之需，同時亦應先予充分勸告與說明，盡量避免訴訟對立與社區撕裂。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-共用部分費用分擔-管理費-轉讓
(相關法條=公寓大廈管理條例第18條=公寓大廈管理條例第21條=公寓大廈管理條例第22條)
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