住戶滯納管理費或公共基金，經催繳，仍不願繳納，管委會應如何處理？
05 Jun, 2025
問題摘要：
當住戶積欠管理費達兩期以上並經催告不繳，管理委員會應立即啟動書面催告與法律程序，提起訴訟請求給付，並配合行政處罰、強制執行、訴請遷離或拍賣等手段全力催繳。住戶不得任意以不實理由或主觀不滿為由抗辯拒繳，否則將面臨訴訟、強制執行與財產損失之法律風險。公寓大廈制度之運作，須仰賴全體住戶信守契約、履行義務，惟有透過依法繳費與理性溝通，方能維護社區整體公平、安定與永續發展。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈生活中，住戶按期繳納管理費與公共基金是維持社區正常運作的基本義務，這些費用廣泛用於清潔、保全、電梯與消防設備維修、公共照明、水電開支等經常性支出，以及重大修繕工程如屋頂防水、管線更換等項目。當住戶積欠管理費達兩期以上，甚至經催繳仍拒不繳納，不僅影響社區整體財務穩定，也對其他守法繳費住戶造成不公平負擔。對於此類情況，公寓大廈管理條例已設有明確法律機制供管理委員會採取行動。
首先，依同法第21條規定，當住戶積欠管理費逾兩期或達相當金額時，管理委員會應以書面形式發出催告，常見方式如郵政存證信函或法院認證函，催告內容應詳列欠費金額、期間及繳納期限。若住戶於催告期限內仍不給付，管委會即可向法院提起訴訟，請求判決命其給付所積欠之管理費及遲延利息，並取得執行名義以進行強制執行。法院判決確定後，管委會可依法向強制執行法院聲請查封債務人之銀行帳戶、薪資、不動產等財產，進而拍賣變價清償欠費。
若該住戶經執行仍未履行，且於其後再次積欠管理費至達其區分所有權總價1%以上時，依條例第22條第1項第1款及第2項規定，管委會得召開區分所有權人會議，經會議決議後，訴請法院強制其遷離，若住戶為所有權人，並可進一步聲請法院命其出讓其所有權及基地共有部分，若判決確定後三個月內未自行處分，管委會即得聲請法院拍賣之，此機制堪稱對於頑固拒繳戶最嚴厲之法律制裁。
此外，為強化管理費催繳的法制效力，公寓大廈管理條例第49條第1項第6款亦規定，對於積欠管理費者，主管機關得處以新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並可令其限期繳納，若逾期仍不履行，則得連續處罰。此種公法上行政處罰雖需由市政府或地方主管機關主動行使，但亦提供管委會另一輔助催繳途徑。
實務上，常見住戶不付管理費義務的理由是，管理費全數用於屋頂修繕、或公共設施與其使用無涉等理由拒繳，然此類抗辯於法律上並不成立。管理費性質上屬法定之比例負擔義務，依公寓大廈管理條例第10條及民法第799-1條規定，原則上係按應有部分比例分擔，不因個別住戶使用或受益程度而免除繳納責任。
管理費與管委會提供服務並無對價關係，區分所有權人不得以管委會未妥善維護設施或其未實際使用特定設施為由主張抗辯拒繳。且屋頂雖由少數戶受直接保護，但法律上係屬共用部分，其修繕費用仍應由全體所有權人共同負擔，不得任意切割利益或責任，否則將破壞社區財務公平原則與共有制度基礎。
因此，若住戶主張其未使用屋頂、電梯或地下室，或主觀認為管理績效不佳而拒繳管理費，既無法律依據，亦違反誠信原則，法院審理時亦不予採信。為防止此類爭議及保障催繳效力，建議管委會應將管理費繳納義務、違約責任、律師費與催收費用由誰負擔等事項明確納入社區規約，並依公寓大廈管理條例第23條取得區分所有權人會議通過，以確保其法律效力。
規約成立後，依同條例第35條，住戶對於管理費計算及用途仍有查閱會計憑證、財報與會議紀錄之權利，如有合理懷疑可提出質詢或提案於區權會討論，但不得未經法定程序即逕自拒繳。此外，管委會應定期公告基金餘額與支用項目，強化財務透明度，方可減少誤解與糾紛。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-共用部分費用分擔-管理費
(相關法條=民法第799-1條=公寓大廈管理條例第21條=公寓大廈管理條例第22條=公寓大廈管理條例第23條=公寓大廈管理條例第35條=公寓大廈管理條例第49條)
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