合理嗎？1樓管理費竟比樓上層貴很多？
05 Jun, 2025
問題摘要：
管理費雖可經區分所有權人會議決議調整收取方式與金額，但其調整仍須符合比例原則、誠信原則與公平性原則，且不得以多數決為由任意加重特定少數戶別之負擔。店面戶若面臨不合理之收費決議，應依法行使查閱、異議與訴訟等救濟手段，並透過理性參與社區治理機制，確保自身權益不受侵犯，亦促進整體社區運作朝向公正、透明與可持續之方向發展。
律師回答：
店面原先每坪管理費為35元，今次於區權會決議調漲為每坪60元，調漲幅度達71%，相較於樓上104戶住家仍維持不變，此明顯對店面形成加重負擔，身為店家的我，該如何處理 ？
關於這個問題，首先，依據公寓大廈管理條例第10條、第18條規定，公寓大廈的共有部分與約定共用部分，其管理、維護與修繕之費用原則上由各區分所有權人按應有部分比例分攤，並應由區分所有權人會議作成決議或依規約定之方式繳納予管理委員會，作為社區日常維運之用。這些費用的項目通常包括清潔、保全、水電、電梯保養、消防設備檢查、公共區域維修等，是維繫社區安全與基本機能運作所必須。
在公寓大廈中，管理費的收取原則為區分所有權人按其應有部分比例分擔，其法律依據來自民法第799-1條，主要係以使用者對共有部分的權利與負擔為基礎。
然而，實務上常見部分區分所有權人會議透過多數決，對少數特定戶別，特別是一樓店面、地下室或商業使用戶設定與其他住戶不同的管理費收費標準，甚至進行調漲，而未必具備合理依據與對應負擔差異。此種情況是否合理，能否依法挑戰，正是許多店面戶面對的實際法律問題。
依據公寓大廈管理條例第10條第2項明文，共有部分之修繕、管理、維護費用原則上應依應有部分比例分擔，惟若有區分所有權人會議或社區規約另有約定，則得從其規定。
亦即，法律並不絕對排除透過會議決議調整部分住戶負擔比例之可能，但此項決議若造成少數區分所有權人承擔過重負擔時，仍須檢驗其是否合法、合理，否則即構成對少數的權益侵害，甚至可構成無效或得撤銷之決議。
參諸最高法院97年度台上字第2347號民事判決意旨，區分所有權人會議以多數決作成的決議，與少數區分所有權人的權益發生衝突時，對少數區分所有權人不利的分擔決議或約定，應有充分理由，才不悖離「按應有部分比例分擔」的原則。
依民法第799-1條第3項規定，區分所有建築物之規約內容，若就專有部分或共有部分之位置、面積、使用目的、利用狀況等情形，造成顯失公平者，不同意之區分所有權人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。而該條亦可準用於區分所有權人會議之決議，特別當該決議以特定戶型作為管理費加重對象，而未提出具體合理差異理由時，更應接受公平性與合理性之審查。若該決議未有提出店面所增加之管理、維護或修繕成本之具體依據，例如一樓店面進出頻繁、對公共區域耗損明顯高於住家、需額外配置保全或設備維護等情況，僅以「位於一樓」或「使用地下室」作為收費調整理由，即可能違反按比例負擔原則，亦欠缺合理性。
區分所有權人會議之多數決若對少數住戶產生明顯不利益，仍應有正當理由予以支持，否則該決議雖形式合於程序，實質上仍可能違反比例原則、誠信原則與禁止權利濫用原則，構成無效或得撤銷的法律行為。對此，店面住戶可採行下列法律途徑維護權益：首先，依公寓大廈管理條例第35條規定，少數住戶可請求閱覽會議紀錄、收費依據與財務資料，檢視該決議是否確實有提出合理依據與分析成本增幅。
其次，如發現該決議未經妥適說明或根本未討論差異化使用成本，即可於決議成立起三個月內，依民法第799-1條第3項向法院提起撤銷決議之訴，或依民法第72條主張其違反公序良俗為無效行為，請求法院確認該收費決議無效。
再次，如該加收費用已實際發生，店面戶於拒繳或抗辯時遭管委會催收或興訟時，可於訴訟中主張該決議無效或違法，請求法院審酌是否超出其合理比例負擔。
最後，店面戶亦可發動聯署，召開臨時區權會要求重審該收費標準，或於下一屆選舉中改選管理委員，促使決策機制回歸理性與公平。此外，店面戶亦應自我審視實際使用情況，若確有部分商業行為造成額外管理成本者，亦可於協商中主動提議採「使用者付費」模式，透過合理計量與比例分攤方式達成平衡，不僅爭取自身合理權益，也避免與住家形成對立，維繫社區和諧。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-共用部分費用分擔-管理費
(相關法條=民法第799-1條=公寓大廈管理條例第10條=公寓大廈管理條例第18條=公寓大廈管理條例第35條)
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