大樓管理費未繳，管委會應向承租人或區分所有權人催繳？
05 Jun, 2025
問題摘要：
大樓管理費雖可能在實際上由承租人支付，然法律上之繳納義務人為區分所有權人，管委會應以所有權人為債權請求對象，而非任意對承租人採取追繳或懲罰性措施，否則不僅無法合法催收，亦可能衍生不法行為之法律責任，進而損害社區聲譽與管理秩序。為有效處理租賃戶所衍生之管理費爭議，管委會除應正確認定繳費義務人外，亦宜研擬租賃通知制度，要求所有權人事前告知使用人資訊，並於租賃契約內建立三方責任結構，俾使管理費分擔機制更趨合理、合法與有效。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈的管理運作中，管理費之繳納義務對象為何、管委會究應向誰主張催繳，是實務中常見的爭議之一。尤其當建物區分所有權人將其房屋出租給他人使用，並發生長期管理費未繳時，管委會若直接向承租人催繳、甚至切斷水電、停用電梯等手段，是否具有正當性，往往引發訴訟糾紛。
依照公寓大廈管理條例第18條及民法第799條之1的規定，公寓大廈設置之公共基金係由區分所有權人依會議決議繳納，區分所有建築物之共有部分所需之修繕費與其他負擔，亦應由各區分所有權人按其應有部分比例分擔。此即揭示，大樓管理費的繳納義務人本質上係「所有權人」，而非實際使用人、承租人，亦即租賃契約中的承租方雖實際居住或使用該建物，並未因此成為法律上繳納管理費之義務主體。區分所有權人作為該專有部分及應有部分的合法所有人，對整棟建築的共有部分（如電梯、大廳、警衛、清潔服務、消防設備等）具有共有人身分，因此應依法分攤其修繕與管理費用，此種法律上的繳費義務屬於物上負擔的一環，即使所有權人與第三人訂有租賃契約或其他使用關係，亦無從以此對抗管理委員會所主張的管理費債權，惟所有權人得於事後依約對承租人另行求償，惟該求償行為純屬私法契約層次，並不影響管委會之法定請求權人身分。
管委會倘若錯誤將催繳對象指向承租人，即可能產生兩種法律風險：一方面無法依法取得確定的債權依據，無法向法院聲請支付命令或強制執行；另一方面若採取斷水斷電、拒發出入證等手段強迫承租人繳費，則可能違反承租人合法使用建物之權利，構成不當干預，甚至觸法。在此背景下，大樓管理費之繳納義務應由區分所有權人負擔，即便承租人基於契約須向房東負擔管理費，該義務之性質亦僅限於私法契約間之債務關係，並不影響管委會與所有權人間依法律所生之法定請求權。
亦即，管理費債權之對象應為所有權人，管委會若僅以實際使用人身分主張請求，將無法獲得法院支持。惟需注意，若大樓規約中已明確載明管理費繳納義務得轉由使用人負擔，且該使用人對此內容為「明知或可得而知」，即如民法第799條之1後段所述，則該承租人亦應受規約拘束。但此等情形需具備特定要件，包括該規約內容為有效成立，且該承租人對其內容確實知悉或可合理推知，否則原則仍為所有權人負責。
此外，若管委會放任不向所有權人追繳管理費，卻僅向承租人施壓，甚至限制其居住與進出，則該等手段若造成承租人損害，將有構成不法侵害之虞，承租人得依民法第184條請求損害賠償，甚至要求回復原狀或聲請假處分恢復基本生活使用權限。
因此，從法律責任歸屬角度觀察，大樓管理費之繳納主體為區分所有權人無庸置疑，管委會如欲保障管理費徵收效能，應確實建立區分所有人資料檔案，並依公寓大廈管理條例第21條，進行繳費通知程序依法催收，如遭拒繳，得依法提起小額訴訟、支付命令或民事訴訟，並於取得執行名義後進行強制執行，以保障社區財務穩定與服務正常。
若承租人已代為繳納，則應檢附相關單據向所有權人請求返還，或於押租金中扣抵，惟前提仍需依雙方租賃契約具體約定辦理。至於規約是否可將管理費義務由所有權人轉向承租人，雖民法第799條之1開放區分所有人得以規約調整負擔方式，但實務上仍應注意不得違反公平原則、比例原則，且不得以僅經少數人簽署的內部協議，作為對抗第三人之依據。若規約內容顯失公平，不同意之所有權人或承租人亦得依法提起撤銷訴訟。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-共用部分費用分擔-管理費
(相關法條=民法第799-1條=民法第184條=公寓大廈管理條例第18條=公寓大廈管理條例第21條)
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