大廈管理費，空屋餘屋者需要繳納嗎？
05 Jun, 2025
問題摘要：
無論是否入住，購屋人取得區分所有權後，即負有依比例分攤社區公共設施維護費用之義務，管理費並非單純為了實際使用所支付的價金，而是身為共有人所應負擔之共同義務，不得以未使用為由拒繳。惟若社區已依法通過有效規約另行約定者，則應尊重自治內容。若對規約內容或催繳行為有異議者，可於三個月內依法聲請法院撤銷或提起異議程序，而非單方面拒繳或棄置存證信函。否則，一旦被起訴敗訴或經法院核發強制執行名義後，除需繳清所欠費用外，並將額外負擔訴訟費用、遲延利息、強制執行費及信用紀錄損害，得不償失。是以，屋主對於空屋管理費的法律義務應有所認知並遵從，以確保自身權益不致受損並維護社區整體之健全營運。
律師回答：
關於這個問題，許多剛購入公寓大廈的屋主，因尚未實際搬入或尚未使用公設，常常對於接獲社區管理委員會寄發的管理費催繳通知感到困惑，尤其當這樣的通知還是以存證信函的方式寄出時，更讓人感到不悅與不解。然而，依據我國公寓大廈管理相關法規與實務運作現況，即使屋主尚未入住，或自認未實際使用公用設施，仍須按時繳納管理費，否則可能面臨民事訴訟與法院強制執行程序。公寓大廈管理條例第10條規定，公寓大廈共用部分與約定共用部分之管理維護費用，原則上由公共基金支應，或由區分所有權人依其共有部分之比例分擔，除非區分所有權人會議或規約另有約定者，方可例外處理。
換言之，在沒有特別條文另行規定的情況下，所有區分所有權人皆應依其持有面積比例分攤管理費，無論其實際有無使用電梯、梯廳、門廳、警衛、花園、健身房或其他設施，均不得主張因未使用而拒繳管理費。這是因為管理費的性質本質上並非「使用對價」，而是維持整體社區正常運作與設施妥善狀態的共同負擔，屬於一種「持有義務」，而非「使用義務」。此項制度設計主要基於公平原則與共有關係的特性，既然區分所有建築物的共用設施係屬於全體所有權人共同持分，則無論是否實際進駐使用，其所產生的清潔、維護、電力、安全、管理人員人事成本等支出，均應由全體持有人共同分攤。
再依據民法第799-1條規定，區分所有建築物之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之，除非規約另有約定者。該條亦揭示類似原則，即所有人之費用分攤義務不以實際使用為前提，而以權利持有比例為準，正因如此，即使屋主尚未搬入，並未實際享有管理或服務，仍應履行分擔費用的法定義務。
此外，公寓大廈管理條例第18條規定，社區應設公共基金，其來源包括起造人於使用執照取得一年內提列之管理維護款項，以及區分所有權人依會議決議所繳納者，這再一次強調公共支出係以權利人之共有身分為基礎徵收，不因主觀使用與否而免除繳納義務。
現實上，若任由部分屋主因空屋、未入住、未使用而拒絕繳納管理費，將導致公共基金短絀，進而無法支付社區所需之保全費、清潔費、電費與日常修繕等支出，勢必影響其他住戶權益與整體社區安全衛生與管理品質，甚至導致無人願意進駐或價值下跌，對社區發展造成長遠傷害，因此相關法律乃採強制分擔制度，以保障全體住戶之共同利益。
當然，若社區規約中已經明確規定空屋或未入住戶之管理費可予以減免，則屬於契約特別約定，基於自治原則可以從其規定。
但此類規定需經區分所有權人會議決議通過，並依法公告且未被法院撤銷者，方可生效。否則僅由少數人單方面認為空屋應該免除管理費，既無法律依據，也無契約拘束力，自無從主張不繳。
實務上常見新成屋交屋後一段時間內部分住戶尚未搬入，若由此造成大量戶別拖欠管理費，甚至直接忽視管委會通知或存證信函，社區管理將無法正常運作，常見的情況如：保全人力不足、垃圾未即時清理、公共區域燈光維修延宕、公共意外責任保險斷保等皆與此有關，進一步甚至可能引發住戶間衝突與信任崩解。因此，法院實務亦一貫支持管委會依法對於空屋住戶進行催繳，甚至訴訟請求與聲請強制執行，以保障全體住戶共同維護社區正常運作的正當權益。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-共用部分費用分擔-管理費
(相關法條=民法第799-1條=公寓大廈管理條例第10條=公寓大廈管理條例第18條)
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