同一社區可以收取不同費率的管理費或停車管理費嗎？
05 Jun, 2025
問題摘要：
同一社區雖可依規約訂定不同管理費或停車管理費費率，但此等差異應基於合理依據，並考量實際使用狀況與成本負擔分配，且不得以「是否為住戶」作為唯一區分標準，更不得因管委會目的需要而形成對特定所有權人或使用人之不公平負擔。如若違反上述原則，即使經多數決表決通過，其規約亦可能因違反民法、公寓大廈管理條例或憲法平等原則而被法院撤銷。爰此，管委會應以法律為依歸，秉持合理、比例、公平的精神訂定社區內部規約，並積極建立良好溝通機制與爭議處理機制，以促進住戶間共識與共存之和諧社區環境。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈社區的管理運作中，管理費與停車管理費的收取標準常是爭議焦點之一，尤其當社區內出現住戶與非住戶對於車位使用或所有的差異時，是否能依此差異訂定不同費率，甚至加重部分所有權人或使用人的負擔，便產生法律與公平性的討論空間。實務上，社區管理委員會經常會面臨如何因應社區車位對外出租所衍生的使用問題，尤其當非住戶的大量進出影響住戶生活品質時，便會有要求提高非住戶停車管理費的主張，以作為限制車位外租或作商業用途之手段。然而，這樣的做法若未謹慎評估法律依據與公平原則，極可能導致社區規約被法院認定無效，進而引發訴訟爭議與社區內部紛擾。
民法第799-1條規定，區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，應由各所有人按其應有部分分擔之，此一規定確立了以「應有部分」比例計算費用分擔的基本原則，亦即所有權人無論是否實際使用共有部分，原則上皆須按持分比例共同負擔相關費用。惟若有特別需要，也可透過規約另行約定，但該規約內容必須符合法律上公平原則，否則依同條但書，不同意之區分所有人於規約成立後三個月內得提起撤銷之訴，法院亦得依顯失公平之標準撤銷之。
另依公寓大廈管理條例第18條，公寓大廈之公共基金來源，包括起造人依工程造價提撥、區分所有權人依會議決議繳納等，可見管理費的訂定需透過所有權人會議的決議並以合理依據作成，不得任意加重特定對象的負擔。實務上有社區管委會基於住戶與非住戶的差異，針對非住戶所擁有或承租的停車位訂定高達三倍以上之管理費費率，試圖藉此壓制車位外租或商業化行為，然而此舉遭法院認定為違反權利濫用禁止原則，且有違憲法上平等原則，法院並進一步判決該條規約無效。可見，即使規約是經區分所有權人會議表決通過，仍應受實體法律規範所拘束，特別是不得逾越民法第799條之1所界定之公平負擔原則。
再者，在社區車位外租或轉售行為盛行的情形下，住戶常對外來車輛頻繁進出及公共設施被過度使用感到不滿，而管委會欲以提高管理費作為間接遏止此行為的手段雖可理解，但若未充分考量各方使用情形、權利義務基礎與比例原則，極可能因欠缺正當性而導致該等規定無效。若社區仍有管理需求，可考慮以使用頻率、實際消耗資源等為依據，訂定客觀且合理之使用者付費機制，並確保所有區分所有權人均享有參與意見表達與會議表決之權利，以提升正當程序之完備性。
另在實務建議層面，社區管委會於擬定與費率相關之管理規約時，應事先諮詢專業律師，尤其針對是否構成「顯失公平」或「濫用權利」的認定標準，從而避免日後規約遭撤銷或產生其他訴訟風險。畢竟社區管理首重整體住戶權益之平衡與社區和諧之維護，任何意圖透過規約達成管控或限制之措施，均須依法為之並符合比例原則與平等原則，不可憑藉多數決之優勢而對少數人為差別待遇或設限。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務-共用部分費用分擔-管理費
(相關法條=民法第799-1條=公寓大廈管理條例第18條)
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