買賣法詞彙-物之瑕疵

說明：

所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院民事判例73年台上字第1173號）。

所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為物有瑕疵。若出賣之特定物所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。買受人因重大過失而不知有上開瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，固可不負擔保之責，惟出賣人故意不告知其瑕疵者，不在此限，此觀民法第三百五十四條、第三百五十五條之規定自明（最高法院民事判決90年度台上字第915號）。

按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第三百五十四條至第三百五十八條之規定應負擔保之責者，為保護買受人之利益，買受人固得退還原物而解除買賣契約，亦得受領其物而請求減少價金。惟依買賣之情形，解除契約顯失公平者，為兼顧出賣人之利益，買受人僅得請求減少價金，以免出賣人因此受有重大損失。上訴人於事實審主張：被上訴人於八十年八月六日取得系爭建造執照，八十年九月十日與伊簽訂契約，當時之施工圖說並無交叉橫樑設計，樓層高度為三百二十公分，因被上訴人之原先設計錯誤，嗣經外審單位建議增加交叉橫樑之設計，致使有交叉橫樑之臥室，淨高僅為二百二十公分，伸手即可觸及橫樑，非但有礙觀瞻，並有受壓迫之感，且亦嚴重影響伊可得利用之立體空間，衣櫥、書櫃之高度及容量因而減少，顯不具備契約所約定之品質、效用云云…，倘非虛妄，則上訴人憑以主張解除契約，依本件買賣情形衡之，是否有顯失公平情事，即非無斟酌餘地。原審單憑系爭房屋之面積並未減少，即謂上訴人不得主張解除契約，尚嫌速斷。次按建築技術規則建築設計施工編第六十條第二款規定：機械停車設備每輛為寬二點二公尺、長五點五公尺及淨高一點八公尺。而被上訴人所建系爭停車位可供停車之高度僅為一點五二公尺，有勘驗筆錄可稽。上訴人主張因其高度不夠，停車易生危險，且隨時可能遭受有關機關取締拆除云云…，核與系爭停車位能否正常使用攸關，自屬重要之攻擊方法，原審未於判決理由項下說明其取捨意見，遽為不利於上訴人之認定，亦有理由不備之違法。末按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵。其以公寓大廈之部分為買賣標的者，其缺點不問存在於專有部分或共用部分，倘其應具備之價值、效用或品質因而不具備者均難謂無瑕疵。上訴人主張：被上訴人所建系爭大廈大門高度不夠，且一半供作賣場使用，嚴重影響高樓住宅整體觀瞻品質，並將戲水池、溜冰場、羽毛球場等公共設施建造在他項用途之土地上，隨時有被主管機關禁止使用及取締拆除之危險云云…，倘此缺點足以影響系爭房地之價值、效用或品質，即難謂無瑕疵。原審未遑注意及此，率以上開缺點與上訴人之買賣標的物是否有瑕疵無涉為由，而為不利於上訴人之判決，尤屬可議（最高法院90年度台上字第1460號）

相關法條：

民法第354條規定：

物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。