公寓大廈收向仲介帶客看屋收過路費是否有效力？
04 Jun, 2025
問題摘要：
公寓大廈依社區管理需求，透過區分所有權人會議決議，收取合理且經公告之仲介入內「規費」，於法律上原則上無違。然而，該收費應建立於社區規約清楚明定、收費合理、程序完備及非歧視性原則之下，並應充分考量使用頻率、實際管理成本與社區住戶權益維護間之平衡。若收費標準顯不合理或成為變相阻止交易之工具，即可能構成民法上之顯失公平而無效。換言之，大樓若對仲介收費，應依法訂立規範，並考慮收費金額、頻率及適用對象的公平性與合理性，方能避免日後爭議與法律風險。對於仲介或買賣雙方而言，若有疑義，亦應積極與管委會協商或透過法律途徑爭取權益。
律師回答：
關於這個問題，在現今都市房地產交易活絡的情況下，許多公寓大廈為維護社區安全及管理秩序，開始針對仲介頻繁出入社區看屋行為加以規範。近期部分大樓管理委員會甚至提出每次向仲介收取新台幣一百元不等的「規費」，作為「清潔費」、「看屋費」或「使用費」等名義，目的在於提升住戶對社區訪客管理的滿意度。此舉引發仲介業者普遍反彈，認為此費用實為「過路費」，對仲介行業構成負擔，質疑其合法性與公平性。對此問題，應回歸法律規範探討，並兼顧社區自治與公平交易原則，方能合理解決爭議。
首先，公寓大廈管理條例第4條：區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。是住戶在自己的專有部分，自由使用包括帶客看屋。
其次，從公寓大廈法律制度來看，公寓大廈管理條例第5條：區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。公寓大廈管理條例賦予區分所有權人會議及管理委員會相當的自治權限。依據同條例第34條及第35條規定，區分所有權人會議得就社區規約、公共設施維護、管理制度等事項為決議，並得依法報請主管機關備查。又依第36條第7款規定，管理委員會的職務包括「收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用」，亦即對外收費行為若經區分所有權人會議決議通過，並明定於社區規約之中，自具有法律依據。若仲介或其他第三人進入社區使用共用空間造成管理負擔或清潔支出，大樓依「使用者付費」原則收取必要費用，表面上並無違法。
然而，此一費用雖對於仲介收費，但實質上乃係對於住戶收費，即對於住戶委託仲介看屋再額外收費（這裡假設僅對於仲介收，不對住戶收）。
依公寓大廈管理條例第23條規定賦予公寓大廈社區住戶得以透過規約管理共同生活事務的法源依據，其條文不僅揭示規約訂立的範圍與效力條件，也具體列出幾項非經規約載明即不得發生效力的重要事項。依據該條第1項規定，有關公寓大廈、基地或其附屬設施之管理使用，以及住戶彼此之間的互動與關係，除非法令另有特別規定，原則上皆可透過社區自訂的規約予以規範，此亦為現代集合住宅推動自主管理之具體實踐方式。換言之，在不違反上位法規（如建築法、消防法、都市計畫法等）情況下，社區內部之管理自治得透過民主程序形成共識，進而以規約形式固定，作為未來住戶間共同生活的重要依據與行為準則。
該條第2項則列出七項事項，若未在規約中明文記載，則不具效力，亦即「規約記載生效」原則。
首先第一款所稱「約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體」，是指釐清哪些原本屬於共用部分的區域，經區分所有權人依約定專供特定人使用或共同使用，為避免使用權限產生爭議，必須載明於規約方能生效。
第二款則關係到區分所有權人對共用部分及基地之使用收益權，以及住戶對共用部分使用的特別約定，例如頂樓架設太陽能板或廣告收益歸誰所有，即屬此款所規範內容。第三款為禁止住戶飼養動物之特別約定，因飼養寵物是否影響他人居住安寧存有爭議，如無明確規範，則難以主張違規飼養為侵害他人權益之行為，故須載明於規約。
第四款所列「違反義務之處理方式」尤其受到社區實務重視，亦即住戶如違反規約之行為（如高空拋物、傾倒垃圾、喧囂、破壞設施等），可否以罰款、限制使用公設等方式予以制裁，此部分若無載明於規約，將難以執行。
第五款則規範社區財務運作的監督機制，例如公共基金之收支、帳務審查等事項應予以明訂，避免管理委員會或個別委員濫用資源。
第六款關於區分所有權人會議決議之特別門檻條件，若社區認為原條例所設出席及表決比例過高或過低，可經規約另訂，但須經會議合法決議並載入規約，始得生效。
第七款則是針對住戶間糾紛的協調程序，例如可否先行調解、仲裁機制、是否須提交社區調處委員會等，亦須事先記載於規約中始能作為具體依據。
因之，此類約定涉及約定專用部分之使用主體部分問題，必須以規約方式加以規範，然而，問題核心並非是否有權收費，而在於收費標準是否合理、是否符合民法「公平」及「誠信」原則。依民法第247-1條，若契約條款具有顯失公平情形，將屬無效。該條文所列幾項顯失公平情形，包括一方當事人責任顯著加重、拋棄權利、限制行使權利，或對其有重大不利益。例如，若規約規定仲介每次帶看須繳費一千元、兩千元，甚至限時如「每次不超過10分鐘」或收費標準高到足以妨礙正常交易行為，法院將有可能認定該條款對仲介或屋主造成重大不利益，屬於「以多數壓迫少數」的行為，從而被認定為無效。
此外，實務上部分社區所稱之「過路費」，其性質更接近於對進出權利的附加限制，若超出合理範圍，將可能侵害屋主基於所有權之交易自由。公寓大廈本質上為共有型建物，除依法不得任意侵害他人專有部分之權利外，對於第三人如仲介、買方因交易需要而合理進入社區者，若課予過重限制，不僅妨礙住戶正常處分房產，也可能引發民法第766條所有物返還請求之爭議。
再者，行政機關雖未明確禁止社區收費，但亦未授予其類似於「使用執照」或「營業許可」之性質。也就是說，大樓不得濫用規約或管委會決議為藉口，片面對外部行為人課以過重負擔。特別是在實務運作上，若收費標準缺乏透明性、欠缺明確規範，或未經正式會議決議並公告於社區內，即屬程序瑕疵，也將影響其合法性與拘束力。
-房地-公寓大廈-住戶權利義務
(相關法條=公寓大廈管理條例第4條=公寓大廈管理條例第5條=公寓大廈管理條例第8條=公寓大廈管理條例第16條=法第247-1條)
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