投標前要調閱哪些不動產的資料？

問題摘要：

參與不動產法拍前，應先調閱建物登記謄本、土地登記謄本、地籍圖、建物成果圖、法院查封筆錄、實價登錄資訊與社區管理資料等，並可赴法院查詢案件書類與公告資料，以確認所有重要資訊與可能風險，避免因資訊不對稱而做出錯誤判斷。拍賣雖有機會以低於市價取得資產，但法律風險與交屋障礙亦須審慎考量，萬勿僅憑公告內容或外觀條件草率投標，唯有充分準備，方能在拍賣市場中佔得先機，保障自身權益並合理取得理想標的。

律師回答：

關於這個問題，在參與法院拍賣不動產（俗稱法拍屋）之前，投標人應盡可能詳實調查與該不動產有關之資訊，以減少交易風險並正確評估標的物價值，避免因資訊不對稱而導致損失。儘管法院所發布的拍賣公告內容已有基本揭示，包括不動產的所在地、種類、占有使用情形、特殊狀況、拍賣原因、拍賣方式與地點、最低價額及點交與否等，但公告中往往無法涵蓋所有與權利負擔、空間使用、公設持分、建物配置等相關的完整資訊，因此，投標人仍應依強制執行法與土地相關法令，進行更深入的資料調閱。

 

首先，最基本且必要的資料為最新的建物與土地登記謄本。建物謄本可以提供各層樓使用情形、房屋主建物及附屬建物（如陽台、雨遮、停車位）面積、建材種類、樓層結構、共有部分面積及應有部分等資訊。例如法院公告中可能僅記載主建物面積，但未揭示其是否包含停車位，若無調閱謄本即可能忽略其實附有使用權或產權之車位。又如公告未詳列建物之共有部分，謄本中卻可看出其包括電梯機房、管理室、樓梯間等公設及其持分，對未來持有管理費及公共設施使用上皆具參考價值。

 

其次，土地登記謄本能揭示該建物基地的面積、權利種類（如所有權、地上權、租賃權等）、各共有人應有部分、是否設定抵押權、是否標示為共有或公同共有，以及是否有註記地上權或其他負擔。由此可以得知不動產是否涉及債務、租約、限制登記、信託、查封或其他債權糾紛，也可以分析其所有權是否清晰、交易是否可能受阻。

 

第三，應調閱地籍圖與建物成果圖。地籍圖能明確顯示標的基地的座落位置、與鄰地之邊界、是否與道路相接、是否有非法建築或越界使用等情況。建物成果圖則呈現建物之實際格局，如隔間配置、是否增建、與登記面積是否一致等，尤其在無法點交或不能入內查看情形下，成果圖對了解室內空間規劃至為重要。

 

此外，法院依強制執行法第77條規定於查封不動產時會作成查封筆錄，記載不動產現況、使用情形及現場調查結果，對於可能影響交易之瑕疵（如輻射屋、海砂屋、地震火災受創、非自然死亡等）亦應詳列。投標人可向法院閱覽查封筆錄，確認標的是否有潛在瑕疵，或是否仍有第三人占有不願遷離。法院亦依第77-1條有權開啟門鎖進入調查、詢問債務人或占有人，並向相關機關查詢相關權利負擔資訊，投標人應善用法院所蒐集之材料，佐證其調查資料之正確性。

 

再者，投標人應同步查閱鄰近地區相似物件之實價登錄資訊，以了解市場行情，評估拍賣底價是否合理。若該不動產之拍賣底價與市場行情相去甚遠，即可能存在特殊因素（如訴訟中、無法點交、滯銷區段等），亦可能是難以脫手之不良資產，應更加審慎評估。最後，如該不動產係屬公寓大廈型態，應進一步向管理委員會查詢相關管理規約、是否有欠繳管理費、社區點交慣例、使用限制、特殊規定（如禁止商業行為、養寵規定）等。

 

若標的物無法點交而仍有承租人或原屋主占用，是否須經法院另行排除或將面臨實質使用障礙，也應提前瞭解。以上各項資料構成投標人投標決策之基礎，倘若忽略任一關鍵資訊，可能導致投標後因產權瑕疵或使用糾紛而難以順利移轉、點交或使用，因此應徹底做好標的調查。

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