繳清管理費，管委會可否禁止使用停車位？
04 Jun, 2025
問題摘要：
繳清管理費後，管委會不得以住戶曾經積欠為由拒絕其使用停車位，亦不得以設置刷卡限制、拒發遙控器等方式變相剝奪合法使用權。即使有社區決議與規約支持，若該等限制未合於法律程序、比例原則及基本權益保障，即屬無效。正當程序應為：先由管委會依第21條規定催繳，未果者訴請法院判決，於有必要時再依第22條規定進行強制遷離程序，並非得以簡易行政措施剝奪住戶基本權利。住戶若遭此不當限制，應透過法律途徑提出救濟，包括民事請求排除妨害或訴請確認使用權等方式維護權益。
律師回答：
關於這個問題，關於繳清管理費後管委會是否仍可禁止使用停車位的問題，必須從公寓大廈管理條例以及民法的基本規範來探討。
首先，停車位屬於區分所有建物的一部分，其性質可能為專有部分、附屬於專有部分之附屬建物或為約定共用的設施，不論其性質為何，區分所有權人對於停車位享有合法使用、收益與排除他人干涉的權利。當住戶已經繳清管理費時，即回復其完整的使用權，管理委員會若僅憑過去積欠記錄或已清償之欠費，仍拒絕交付停車場遙控器、限制停車權利，其行為恐將構成對住戶權益的不當干預，並違反比例原則與公序良俗。
依公寓大廈管理條例第21條規定，區分所有權人對於應分擔之公共基金費用如有積欠，管理委員會應先書面催告，若經催告仍未繳納，得依民事程序提起訴訟請求給付。進一步，條例第22條則規定，如住戶經法院強制執行仍再度積欠且金額達其所有權總價1％以上，得經區分所有權人會議決議後，訴請法院強制遷離。因此，該等規範已明定了處理住戶拖欠管理費之程序，並未授權管委會可以單方面剝奪住戶的使用權，尤其是使用其合法擁有或分管的停車位。
更進一步，若管委會以決議形式限制未繳費住戶不得使用停車位或不得領用遙控器，此類規定即便經過會議決議並載入規約，亦須受民法第71條及第72條限制。若私法行為違反強制或禁止規定、屬權利濫用、或違反公共秩序與善良風俗，則屬無效。具體而言，若該規定未以公平合理方式對待所有區分所有權人，而僅針對特定個人或情境施加不相稱之限制，即可能因違反比例原則與平等原則，而被法院認定無效。
管理委員會以某區分所有權人積欠管理費為由，依社區會議決議拒絕交付停車場遙控器。然而法院認為，該住戶雖然有積欠，惟依法應先循公寓大廈管理條例第21條進行催繳及訴訟，或在特定要件下依第22條訴請法院強制遷離，而非以拒發遙控器方式剝奪其使用權。此舉已明顯妨礙該住戶本於區分所有權人地位享有的合法權利，與民法第765條保護物權人排除干涉的精神相悖。
即使該限制條文經過多數住戶決議通過，若其本質上構成對少數區分所有權人權利的不當剝奪，即不具正當性。尤其，若該限制之效用有限、所造成損害嚴重，則更可能構成公序良俗或權利濫用之違法行為，不具有法律效力。因此，在法律實務上，對於住戶積欠管理費的處理，應採取正當法律程序，而非採取自力救濟之方式予以限制。否則，即便有社區會議決議或住戶聯署，仍可能遭法院否認效力，甚至面臨返還損害賠償的法律風險。這也呼應法律對於區分所有權人基本權益的保障原則，即每位住戶在無違法違約情況下，均應享有其應有之使用權，並不容任意剝奪。
此部分可參酌，臺灣高等法院103年度上字第1303號民事判決所示：
又按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之，公寓大廈管理條例第23條第1項定有明文。是以公寓大廈管理條例第21條規定雖僅係賦予管理委員會催討公共基金之當事人資格並規定催討程序，且僅於同條例第22條規定住戶積欠公寓大廈管理條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價1％，經管理負責人或管理委員會促請其改善，於3個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離；然此非謂公寓大廈區分所有權人間不得對積欠公共基金者約定其他私權行使之限制。惟所為限制自應以規約或經區分所有權人會議決議行之，且其限制如有違反強制或禁止規定，權利濫用或有背於公共秩序或善良風俗者，依民法第71條及第72條規定，並應屬無效。查上訴人抗辯：訴外人李永和因積欠自94年12月起至100年8月止之停車位管理費5萬5200元未繳，除經○○大樓98年度第2次住戶大會會議決議李永和於所欠管理費未繳清前不得移轉產權外，並經伊於100年8月26日開會決議如有未繳清積欠管理費者，不得領用新遙控器，該決議業經正式公告及函知李永和，嗣更取得○○大樓多數停車位使用權人簽名追認同意，是於李永和繳清積欠停車位管理費前，被上訴人尚不得請求交付停車場遙控器等語…然被上訴人已自李永和受讓取得○○大樓區分建物所有權及系爭停車位之分管使用權利乙節，既經認定於前，自有權對於系爭停車位為自由之使用、收益至明。至於系爭停車位前手李永和果積欠停車位管理費迄未繳清，上訴人亦非不得依公寓大廈管理條例第21條規定限期催告並訴請給付，或循同條例第22條規定訴請法院強制其遷離。然其竟逕以李永和欠繳停車位管理費為由，僅憑上開管委會決議及若干住戶簽認明細，即拒絕將停車場遙控器交付被上訴人，致妨害上訴人本於區分所有建物共有人及系爭停車位分管使用權人之地位，於法令限制之範圍內，可得自由使用、收益系爭停車位，並排除他人干涉之權利，所為不僅與民法第765條規定相悖，且顯然違背公序良俗及比例原則至明；該限制縱經訂明於規約或經○○大樓區分所有權人會議決議，依前揭說明，亦難認合法有效，自不生拘束被上訴人之效力，洵無疑義。
-房地-公寓大廈-共用部分
(相關法條=民法第71條=民法第72條=民法第765條=公寓大廈管理條例第21條=公寓大廈管理條例第22條=公寓大廈管理條例第23條)
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