買受人發現房屋的瑕疵，主張權利時效應如何計算？何時最遲應行使權利？

28 Jan, 2019

問題摘要：

民法關於物之瑕疵以及買賣契約中出賣人與買受人之間的責任和權利。物之瑕疵是指存在於物品中的缺陷，使其不符合通常交易觀念或當事人之約定所應具備的價值、效用或品質。根據民法規定，出賣人在交付物品時應負擔物之瑕疵擔保責任，即使瑕疵是在契約成立後才發現的。如果出賣人故意隱瞞瑕疵，則其行為可能構成不完全給付。此外，買受人在檢查和通知瑕疵方面的義務。如果買受人在發現瑕疵後未能及時通知出賣人，則可能會失去一部分權利。然而，即使超過通知期限，如果出賣人有過失行為，買受人仍然可能主張不完全給付。

律師回答：

關於這個問題，許多與物之瑕疵相關的重要法律觀點。

物之瑕疵與不完全給付

當出賣人提供的物品存在於交易時未被告知的缺點，尤其是這些缺點影響到物品的價值、效用或品質，而這些缺點是購買者在正常檢查中無法立即發現的，則該物品被認為具有瑕疵。

首先，根據民法第348條及第235條，如果出賣人提供的物品不符合交易時約定的價值、效用或品質，則該物品具有瑕疵。當物品的瑕疵是因出賣人可歸責的原因而在契約成立後出現時，出賣人不僅需承擔瑕疵擔保的責任，還需承擔不完全給付的債務不履行責任。

如果物品的瑕疵在契約成立前已存在，而出賣人故意未告知這一情況，這構成了對誠信原則的違反，可視為不完全給付。

這裡涉及兩個概念：物的瑕疵擔保責任和不完全給付的債務不履行責任：

物的瑕疵擔保責任：

這是出賣人在物品交付時，需保證物品無任何隱藏的缺陷。如果物品因隱藏的缺陷而無法正常使用或其使用價值受到影響，買方可要求修補、換貨、減價或解除契約。

不完全給付的債務不履行責任：

如果出賣的物品的缺陷是因出賣人可歸責的原因導致的，例如出賣人知道但未告知買方，則出賣人除了承擔瑕疵擔保責任外，還需承擔因不完全給付導致的債務不履行責任。這可能包括賠償因缺陷導致的直接和間接損失。

所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」、「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。」民法第348條1項、第235條本文分別定有明文。是此，出賣人未依照債之本旨，而為給付者，不生提出之效力，並謂不完全給付。所謂債務本旨，應依當事人之目的、債務之性質、法律之規定及誠信原則等定之。按「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。又種類之債在特定時，即存有瑕疵者，出賣人除應負物之瑕疵擔保責任外，並應負不完全給付之債務不履行責任。」最高法院77年度第7次民事庭會議決議意旨參照。

因之，瑕疵發生在契約成立後，最高法院77年度第7次民事庭會議決議認為，出賣人應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付責任。依民法第354條規定意旨，標的物交付買受人時既有瑕疵，出賣人自應負物之瑕疵擔保責任，而毋庸區別自始或嗣後瑕疵。於「瑕疵於契約成立前發生」之情形，非屬該次決議之範疇，物之瑕疵擔保責任與不完全給付責任之權利行使期間規定相差甚遠（前者最短自瑕疵通知後6個月；後者最長15年）。

締約前瑕疵自始存在者，給付即合於債務本旨，然如出賣人有故意不告知瑕疵之情形，仍可認出賣人違反應依誠信告知瑕疵之「附隨義務」而可構成不完全給付。

主張期限

在交易中遇到物品瑕疵時，買方需要在法定期限內正確執行通知義務，以保護自己的權益。同時，法院在審理此類案件時需仔細審查和確定相關時間點，以公正地評估雙方的責任和權利。

物的瑕疵擔保責任時效：

物之瑕疵的存在必須通過適當的檢查確定，並應在合理的時間內通知出賣人。如果物品在瑕疵發現時已超過法律規定的請求權行使期限（如買受人未在知悉瑕疵後的六個月內或五年內提出請求），則買受人可能無法行使減少價金或解除契約的權利。這要求買受人在得知瑕疵後迅速行動。

關於瑕疵擔保責任，按民法第356條買受人之怠於檢查及通知義務之履行者，依其文義，並非僅係排除其法律效果而已，即非僅排除瑕疵擔保請求權而已，含有承認受領之物符合約定品質之意思表示擬制。法律上規定，應以買受人知悉之日六個月主張，買受超過五年不得再行主張。

此觀最高法院民事判決97年度台上字第160號所示：按買受人因物有瑕疵而請求減少價金者，其請求權之六個月或五年存續期間，自買受人通知出賣人有應由出賣人負擔保責任之瑕疵後或物之交付時起算，民法第三百五十六條及第三百六十五條第一項規定甚明。原審未查明上訴人係於何時通知被上訴人系爭土地之瑕疵，遽謂上訴人於九十一年八月二十二日即知悉系爭土地之瑕疵，應自斯時起算減少價金請求權之六個月存續期間，上訴人遲至九十二年二月二十四日始請求減少價金四百四十一萬元，已逾六個月而不生效力，已有可議。」

不完全給付的債務不履行責任時效：

超過物的瑕疵擔保責任時效，仍在可歸責於出賣人(債務人)情形，得主張不完全給付。

最高法院判決103年度台上字第196號：「次查出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。所謂不完全給付，包含債務人之給付未依債務本旨，其給付有瑕疵致減少其價值或效用，而侵害債權人對原本給付所具有之利益，即學說上所稱之「瑕疵給付」在內。又不完全給付，如其瑕疵能補正者，依民法第二百二十七條第一項之規定，債權人得依關於給付遲延之規定行使其權利。查系爭泳池既因主管機關未核發合法使用執照，致無法供上訴人使用，則上訴人所購買之房地是否未因此減少其價值或效用？而不構成不全完給付？亦非無再行研酌之餘地。原審未就被上訴人是否有瑕疵給付？如被上訴人所為給付屬不完全給付而得補正時，被上訴人有無給付遲延？上訴人是否得請求賠償損害等情逐一調查明晰，徒以被上訴人已依約交付系爭泳池，及該泳池之使用非不得補正云云，遽認上訴人不得依民法第二百二十七條第一項之規定向被上訴人請求賠償損害，依上說明，尤有可議。」

管理委員會地位

管理委員會無權代表買受人與出賣人進行和解或主張瑕疵擔保請求權，這些權利應由買受人自行行使。公寓大廈管理委員會的職責主要集中在執行區分所有權人會議的決議以及公寓大廈的管理和維護。管理委員會沒有權利代表業主處理與建商的私法上糾紛，除非有特定授權。

若管理委員會想要代表所有業主與第三方（如建商）進行法律行為或和解，必須明確獲得區分所有權人會議的授權，否則其行為可能無法對所有業主產生法律效力。

但管委員會是否有權代其通知或主張權利，依法而論，管委會並無這種權利，自應由買受人主張為之，此觀「公寓大廈管理委員會之權責，僅在執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作而已 (參見公寓大廈管理條例第三條第八款) ，其無權就區分所有權人私法上糾紛與建商和解，故縱上訴人所屬之文心樓管理委員會就游泳池部分與被上訴人達成協議，接受補助款三十萬元，上訴人自不受拘束。原審謂上訴人所屬文心樓管理委員會既與被上訴人達成和解，自應依和解履行，自欠允洽。」（最高法院民事判決91年度台上字第2352號）

通知的適時性和適當性。買方必須在發現瑕疵後的六個月內向出賣人發出通知，以維護其權利。在本案中，因管理委員會代表的通知是否能視為買方的正式通知存在爭議，且是否已超過法定的時效期限。又縱使超過上開時效，亦在出售人於締約成立後具有過失行為，再主張不完全給付。

其理由可見最高法院判決103年度台上字第196號：「按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；上開減少價金之請求權，須買受人依民法第三百五十六條規定為「通知」後六個月間不行使始歸消滅，而非以買受人「知悉」瑕疵後六個月間不行使，作為其減少價金請求權消滅之要件，此觀同法第三百五十九條、第三百六十五條第一項之規定自明。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。本件上訴人主張依系爭買賣契約第十三條第七項約定，系爭建案之公共設施應包括系爭泳池，而系爭泳池並未經主管機關核發合法使用執照，致上訴人迄今尚無法使用系爭泳池之事實，似為被上訴人所不爭執。又被上訴人交屋予上訴人後，管理委員會於九十五年十一月二十九日委託律師發函通知被上訴人，系爭泳池之興建有成為違建之虞，固為上訴人所不否認，惟管理委員會與上訴人乃不同之主體，管理委員會之通知並不當然等同上訴人之通知，原審未依上揭規定意旨，詳究上訴人有無以區分所有權人身分委託或授權管理委員會發函通知，或另於何時依民法第三百五十六條規定通知被上訴人？即逕以上訴人因管理委員會之上開「通知」，至遲於九十五年十一月間已「知悉」系爭泳池屬違建，而謂上訴人請求減少價金，已逾民法第三百六十五條所規定之六個月除斥時間，而為上訴人不利之論斷，已嫌疏略。該部分之事實尚有未明，本院自無從為法律上之判斷。

在實際操作中，當物品被發現具有瑕疵時，買方需要在合理的期限內通知賣方以行使其權利。如果賣方在被告知後未能在合理期限內修正問題，買方則有權求償或解除契約。即使在出賣物品後，如果存在可歸責於出賣人的行為導致瑕疵，出賣人依然需要承擔相應的法律責任。這些包括瑕疵擔保責任和債務不履行責任，強調了法律對買受人權益保護的重視。