房屋具有嚴重瑕疵，可以不用催告補正逕為解除契約？

23 Jan, 2019

問題摘要：

房屋補正瑕疵並非出賣人的特權，也不是其義務。如果房屋有嚴重瑕疵，以至於無法使用或缺乏保證品質，買受人有權根據民法的相關規定解除契約。如果房屋有瑕疵，買受人可以要求解除契約，而不必事先要求出賣人補正。此解除權是一種特殊的法定解除權，買受人無需等待出賣人先行修補瑕疵，即可行使此權利。如果在危險移轉前，買受人已發現房屋有瑕疵，且出賣人無法提出無瑕疵物或擔保除去該瑕疵後再給付，買受人有權拒絕接受有瑕疵的物品，並解除契約。總之，如果房屋有嚴重瑕疵，買受人有權解除契約，而不必事先要求出賣人補正瑕疵。

律師回答：

關於這個問題，在房地產買賣關係的物之瑕疵擔保責任和解除契約的條件，以下分述：

物之瑕疵的定義與責任

依據民法第354條，物品的瑕疵指的是物品存在的缺點，這些缺點使得物品無法達到通常交易中期望的價值、效用或品質。如果物品在交付時存在這樣的瑕疵，賣方需要承擔相應的擔保責任。

首先，所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。機械停車位之設計，係為解決地狹人稠區域之停車需求，依通常交易觀念，得隨時存、取車輛當屬其應具備之效用，如因機械設計不良，導致故障率過高，致無法達到日常停車、取車之目的者，難謂已具備機械停車位通常之效用，應認其物有瑕疵。而物之瑕疵之有無，應以危險移轉即交付時為準，觀諸民法第三百五十四條規定即明。（最高法院104年度台上字第2162號民事判決可資參照）

瑕疵的重大性與解除契約的條件

買受人在物品有瑕疵的情況下，可以選擇解除契約，除非這樣的解除對賣方造成的損害與買受人因瑕疵所受的損害相比，顯得失衡和不公平。解除契約是一種激烈的救濟方式，通常在瑕疵無法修補或不經濟修補時使用。

瑕疵的重大性是解除契約的關鍵因素。如果瑕疵輕微，且可以通過補救措施（如減價或修補）來解決，則通常不允許解除契約。只有當瑕疵嚴重影響了物品的主要使用或功能時，解除契約才是合適的選擇。

解除契約的公平性：

解除契約的公平性評估涉及比較因物品瑕疵對買受人造成的損害與解除契約對出賣人造成的損害。如果解除契約對出賣人造成的損害遠大於其瑕疵對買受人造成的實際損害，則這樣的解除可能被視為失衡且不公平。

房屋具有嚴重瑕疵即指房屋無法使用或缺乏保證品質而約定可得解約，最高法院103年度台上字第960號民事判決：「按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人即得解除契約，此觀民法第三百五十九條規定自明；而所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。查原審已認定被上訴人應負物之瑕疵擔保責任…，原審亦認定該瑕疵對上訴人之損害為二百三十八萬七千五百元…，惟原審對於系爭買賣合約如解除對被上訴人有何損害？其損害如何計算、多少？未予調查審認，即遽認依社會通念，系爭瑕疵對上訴人所生損害與上訴人如解除系爭買賣合約對被上訴人所生之損害，二者間顯有失衡，解除系爭買賣合約，對被上訴人顯失公平，而為上訴人備位之訴不利之判決，實嫌速斷。」。

此觀最高法院民事判決96年度台上字第1394號：「按民法第三百五十九條但書所稱之「但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，係指物之瑕疵，對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，兩相權衡，有失公允與平衡，買受人因之僅得請求減少價金，而不得據以解除契約之情形而言。查原審就系爭建號一四五一建物共同使用部分虛增坪數部分，既審據上開事證，綜合研判，並本於取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，論斷系爭房屋登記之主建物及附屬建物面積並未減少，上訴人縱多受分配約二坪之共同使用部分，亦未發生主建物及附屬建物面積變動而影響使用之目的，該瑕疵難謂為重大，上訴人據以解除契約，顯失公平，因認其僅得依該條但書之規定請求減少價金，而為其不利之論斷，經核於法並無違背。次按民法第一百四十八條規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。該條所稱「權利之行使」，當涵攝因契約所約定保留之解除權在內，是當事人於訂立契約時，縱有約定保留之解除權，於行使該解除權時，亦非不得依此誠信原則予以檢驗。倘行使該解除權，於自己所得利益極少，而他人因該解除權之行使所受之損害甚大者，即非不得視為有違誠信原則而不得為之，此乃權利社會化基本內涵所必然之解釋。本件上訴人指被上訴人違反系爭契約附件四、第十五條及第十九條約定，未依區分所有人主建物面積比例計算公共設施應有部分，其得行使約定解除權一節，查原審既審據上開事證，合法認定系爭房屋虛增共同使用坪數部分，未因主建物及附屬建物面積變動而影響居住之使用目的，該違約之瑕疵難謂為重大，於上訴人損害極少，其行使該約定解除權，依上說明，即與誠信原則有悖而不得為之，原審雖未詳予論述，但於判決結果並不生影響。」

最高法院民事判決98年度台上字第1691號：「買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人即得解除契約，觀諸民法第三百五十九條規定自明。所謂解除契約，顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。準此，倘上訴人仍有解除契約之權利，則原審於未就系爭沖印機之瑕疵，對於買受人即上訴人余○玉所生損害，與解除買賣契約對於出賣人即被上訴人所生之損害間，究有何失衡之處？予以調查審認前，遽以該瑕疵非屬重大，認定余○玉之解除契約，顯失公平，亦有可議」。

無待於催告出賣人先行修補瑕疵：

又依最高法院民事判決99年度台上字第2443號：「按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約，民法第三百五十九條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約。查上訴人主張：被上訴人將公共設施大幅虛增、不法虛增坪數、將車道計入共同使用部分及公共設施未施作，伊自可主張同時抗辯，拒絕給付第六期款等語…，為其重要之防禦方法，原審未遑說明其取捨意見，僅以：縱有部分公共設施未完成或虛增坪數之情形，被上訴人亦可透過修補或找補之方式處理，上訴人不得主張同時履行抗辯云云，尚屬可議。」

拒絕受領瑕疵物之權利：

在此如果在危險移轉前已明顯顯示出物品存在不能補正的瑕疵，或者雖然能補正但出賣人經買受人催告後仍不補正，買受人有權拒絕接受這些瑕疵物品。這一規定保護了買受人不被迫接受不符合契約條件的物品。

即依最高法院104年度台上字第2437號民事判決：「民法第三百五十四條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵而不能補正，或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。又買賣之物之瑕疵擔保責任，係基於買賣關係對價之均衡，為補充當事人之意思表示，根據法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要」。

房屋補正瑕疵不是出賣人的特權，更不是其義務，倘若物有瑕疵嚴重到已達解約程度，除了契約另有明文約定，則不用先請求出賣人補正就解約。

綜上，買受人行使解除權不需要先要求賣方修補瑕疵。這種解除權可以立即行使，特別是在瑕疵嚴重且明顯的情況下。在行使解除權時，必須考慮誠信原則。這意味著即使法律賦予買受人某些權利，這些權利的行使也不能無視對方的合法權益。如果解除契約對賣方造成的損害遠超過買受人因瑕疵而受到的損害，則這種行使可能被視為違反誠信原則。